浅析国内经济适用房的现状与对策

杨颖

摘要：经济适用房是为了保障低收入人群住房的一项重要措施，文章就国内经济适用房的现状存在的问题进行分析，在设置资格要求的时候，应当考虑到享受政府补贴的家庭在城市家庭总量中所占的比例，与政府准备供应的经济适用房总量在整个住宅供给规模中所占的比例，提出合理保障经济适用房的措施。

关键词：经济适用房 经济评定 问题对策

引言

目前，我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中，针对中低收入者的住房问题，采取的是大力发展经济适用住房的做法，即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供，此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭，以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也暴露出一些问题，似乎叫好不叫座。认真研究分析问题所在，不断完善经济适用住房政策，对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。下面将就发展中的几个问题做一探讨。

一、经济适用房存在的问题

(一)经济适用房没有真正帮助低收入群体解决住房问题 根据资料显示：北京市经济适用房最低价格为每平方米2600元，即使是60平方米的一套房也要20万元左右。哈尔滨市经济适用房标准面积70平方米，每平方米1704元，而哈尔滨市区最低工资标准只有590元／月，年收入也就6000元左右，一个低收入家庭买一套70平方米的住房也需要十几年时间的积累。国家实行经济适用房政策目的在于解决中低收入群体的住房问题，而实践证明低收入群体和经济适用房毫无关系，他们根本就买不起所谓的经济适用房。 毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入而且急需解决住房问题的贫困户，而不是一味地为中等收入以上家庭的生活锦上添花。在经济发展中，政府必须照顾弱势群体，帮助低收入家庭解决住房问题，这应当责无旁贷。在任何社会，中等收入家庭必然是大多数，如果政府的政策是补贴中等收入者，那就等于增加货币的发行量。在社会总财富没有增加的情况下增发货币，必然会引发通货膨胀。在这种情况下，只能庆幸政府用于补贴的财力物力资力是有限的，面对占大多数的中等收入人群，不是每个人都能获得补贴。经济适用房是有限的，即使在违背经济学原理的前提下，也只有一部分中等收入家庭能购买到经济适用房，这显然也不符合公平原则。(二)经济适用房的实施滋长了寻租腐败国务院1998年23号文件规定：经济适用房主要由国家统一下达投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种批准的收费减半征收，开发商利润不超过3％，销售价格实行政府指导价。从文件中不难看出经济适用房形成的大概程序如下：国家下达投资计划一政府行政划拨土地或采用招标投标方式提供土地—房地产商开发—政府指导价下房地产商对外销售。国家下达投资计划后，把权利下放到地方政府，不管是采用行政划拨还是招标投标方式，最终由地方政府决定土地使用权归属。在这个环节就牵扯到了开发商的利益，经济适用房虽然价格比一般商品房低，但是在政府一系列优惠政策下，仍然有着很大的利润可图。而资源是有限的，在利益驱使下房地产商必然会为谋求这一获利机会而对相关官员有所“表示”。房地产商在政府指导价下对外销售这个环节又涉及到了房地产商的利润空间。尽管政策一再规定房地产商的利润不能超过3％，但是房地产商的开发成本及其相关费用是由房地产商自己计算的，这又涉及到所谓的行业隐私不能公开，行业隐私的不公开就难以预测和掌握真正的利润空间有多大。

二、经济适用房存在问题的原因分析

经济适用房不经济的原因诸多，首先，我国的经济适用房是一个将住房福利和市场化结合的操作模式。政府负责前期的选址和土地划拨，通常情况下，政府倾向于把偏远的地块划作经济适用房用地。市民入住之后，通常在交通、教育、医疗等各方面倍觉不便。

前期的经济适用房大多是由政府提供廉价土地，征地费用每亩从当时市场价的18万元降至12万元，经济适用房每平方米价位在1500元左右。在1990年末到21世纪初，当时60平方米的房子在市场上要花十多万元，而买到一套解困房不足7万元，据悉其售价比成本还要低。

而到了后期，经济适用房将由开发商参与开发、建设，但由政府控制、限价，开发商提供一定的政策优惠如免征营业税、免征土地使用出让金等。开发商在获得政府优惠供给的土地后，基本上与商业化开发无异。

其次，其片面的强调市场执行容易造成政策走样。实际操作中还有一个广受诟病的地方就是购买对象审核不严格。开宝马车者入住经济适用房的现象比比皆是。有关专家表示，“在我国个人信用制度不健全，收入多元化、透明度低的情况下，收入核定既没有客观、公正的依据，也缺乏可操作的方法”。剖析深层次原因，从政府层面看，部分城市管理者在指导思想上，重市场发展、轻住房保障，片面强调住房市场化，导致现有政策执行不力。与此同时，又缺乏对地方政府的约束和监督机制，客观上容易使经济适用房在执行中走样。就政策本身而言，确实也有一些难以操作的地方，购买对象收入难以核定、现有政策对销售环节的规定不清晰、经济适用住房优惠政策支持力度与低收入家庭购买能力仍然有差距。

三、国内经济适用房存在问题的对策分析(一)规划建设真正适合低收入群体的经济适用房 1．调查实际情况，确定低收入标准。房地产具有明显的地区性和惟一性。各地区由于所处的地理位置不同，经济发展水平有所差异，人民的生活水平和工资也有差距，所以地方政府首先要在符合实际的基础上确定低收入水平标准。低收入水平一般包括：户平均收入，人均住房面积，地区平均购买力等等。比如山东省日照市制定的低收入标准就是：户均年收入低于2万元，人均住房面积不到8平方米。 2．根据低收入标准和贫困状况设计建设经济适用房经济适用房的帮助对象是低收入群体。因此经济适用房的标准面积要满足低收入标准的要求，符合低收入群体的购买力。如上面提到的山东日照市制定的低收入标准就是切合实际的，由此标准建设的经济适用房就能满足低收入群体的需要。与此同时政府还应该大力发展二手房市场，鼓励低收入群体购买二手房。

（二) 完善经济适用房土地批租及分配制度，减少官商勾结腐败 经济适用房的寻租行为并不是简单地将一部分利润从房地产商处以及部分购房者手中转移到相关政府官员的私囊中。寻租给社会造成的危害和影响是巨大的。要降低危害和影响只能设法缩小寻租空间，减少寻租腐败。笔者认为，應当从经济适用房形成过程着手来寻求解决问题的方法。前面已经分 析得出了经济适用房的运作过程：国家下达投资计划—政府行政划拨土地或采用招标投标方式供地—房地产商开发—政府指导价下房地产商对外销售。土地既然是由政府行政划拨或是采用招标投标的方式来决定使用权，那么政府就有可能且可以不经过房地产商自行开发；既然经济适用房的销售实行政府指导价，那么由掌握实际情况的政府来分配就更合适。由此经济适用房的形成模式就变成了：国家下达投资计划—政府自己开发—政府根据实际情况分配。在这种模式下，一方面去掉了由于政府土地批租政策而导致的寻租空间，另一方面去掉了政府指导价下的开发商对外销售，由政府直接分配减少了由于房地产商虚报成本、扩大利润空间而产生的寻租行为。经济适用房作为准公共产品，职能上应当由政府提供即财政补贴，政府选择合理的供给制度进行生产，政府对生产和销售进行监管。 四，总结

国家出台经济适用房政策，实施一系列优惠政策的最终目的是为了服务人民大众，帮助解决低收入家庭的住房问题。尽管实施结果不尽人意，但是通过完善和健全经济适用房政策，增强政府的公信力，提高政府官员党性和素质，端正购房者的购房心理和态度，低收入群体一定能够买到自己满意又不超过购买力的、真正经济而且适用的经济适用房。