基于国际会计准则视角对我国投资性房地产公允价值运用的研究

冯越丰

基于国际会计准则视角对我国投资性房地产公允价值运用的研究

冯越丰

金融危机的爆发触发了学术界、实务界和监管部门对公允价值会计空前激烈的大辩论，重新点燃了公允价值会计优劣和存废的论战。由于投资性房地产项目是公允价值在非金融资产项目中的重要应用，为此，投资性房地产的会计计量问题显得引人注目。现行国际财务报告准则中的IAS39（金融工具确认和计量）、IAS16（不动产、厂场和设备）、IAS19（雇员福利）、IAS40（投资性房地产）等多项准则均使用了公允价值。2009年5月28日，国际会计准则理事会发布了《征求意见稿—公允价值计量》（以下简称“征求意见稿”），详细的规定了公允价值计量中的估值技术应用、公允价值的级次、公允价值计量的披露、非活跃市场条件下的公允价值计量等内容，并于2010年1月18日发布《公允价值计量（征求意见稿）》的暂时性结论，建立了资产价值计量的“退出观”，统一了公允价值计量原则，并与美国第157号准则保持一致。

为了顺应我国经济发展潮流，财政部颁布了《企业会计准则第3号一一投资性房地产》（CAS3），规定投资性房地产后续计量可以在成本模式和公允价值计量模式中进行选择应用，实现与国际会计准则的基本趋同。但从近四年的实施情况来看，相对于房地产市场的火爆，而投资性房地产公允价值计量模式却遭“冷遇”，使得CAS3的执行没有达到实质性的效果。

一、我国投资性房地产会计准则的运用情况

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。财政部会计司自2007年起连续三年对我国上市公司执行新企业会计准则情况的进行跟踪分析，根据历年的报告数据显示：2007—2009年间存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少，三年分别为18家、20家和25家，占有此类业务公司的2.86%、2.9%、3.24%（刘玉廷、王鹏、薛洁，2010）。同时，根据国际会计准则的规定投资性房地产后续计量必须采用公允价值模式，这一要求对于发行外资股B股及H股等的上市公司需要按境外会计准则编制财务报告，即使采用成本模式也必须同时披露投资性房地产的公允价值，因此这些“A+B”与“A+H”的上市公司无疑是最有条件采用公允价值计量模式的，但事实上，除中国银行外，有关上市公司大多还是选择成本模式。

同时，CAS3规定企业应当根据不同情形分别采用同类资产活跃市场报价、类似资产活跃市场报价和估值技术等确定公允价值。同一交易事项，公允价值的计量方法应当相同。但在实际执行中，投资性房地产公允价值的计量方法来看，主要有房地产评估价格、第三方调查报告、与拟购买方初步商定的谈判价下限、参考同类同条件房地产的市场价格等（具体见表1），上述估价方法的可靠性有待进一步商榷。部分公司公允价值的确定存在一定的随意性，对于同一交易事项，有的按照活跃市场报价确定公允价值，有的按照交易双方协议价格确定公允价值，有的按照评估价格确定公允价值，从而影响了公允价值信息的可靠性和相关性。

二、公允价值在我国投资性房地产准则实施中面临的主要问题

（一）公允价值计量模式运用条件严格，会计信息披露成本较高

公允价值模式计量不仅影响其投资性房地产的账面价值，而且影响其资产结构、盈利水平以及所有者权益。为此，基于谨慎性原则的考虑我国投资性房地产准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计的条件。其中：“所在地”是指投资性房地产所在的大中型城市的城区；“同类或类似房地产”，对建筑物而言是指所处地理位置与地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近；对土地使用权而言，是指统一城区、统一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。

同时，CAS3还规定：“同一企业也只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采取两种模式”，这种“单行道”不可逆转的转化模式，增加了公允价值模式的实施推广的难度。此外，企业采用公允价值模式计量，每个会计期末需要聘请专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，在增加会计核算与审计工作量的同时也大大增加上市公司的信息披露成本。

（二）相关资产评估服务改革不同步，增加准则的执行难度

根据征求意见稿相关规定公允价值计量涉及到退出价输入值的三个层级：同种价、类似价和预测值，第三层次的输入值是不基于可观察市场数据的资产或负债的其他输入值，会计主体要取得第三层次输入值必须运用估值技术，在非活跃市场条件下运用估值技术以“最大化地运用可观察的相关输入值，最小化地运用不可观察输入值”为基本原则。在实务界比较倾向于借助于独立第三方评估价格来确定投资性房地产公允价值，国际会计准则理事会为与资产估值实务衔接，规定用于计量公允价值的估值技术必须与成本法、收益法或市场法一致。

目前我国具备地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师，分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理。在进行地产估价时分别依据各自的评估细则，投资性房地产价值的公允性难以保证。2010年中国资产评估协会发布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，规定：“注册资产评估师执行投资性房地产评估业务时，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，明确采用公允价值计量模式时，应主要运用市场法和收益法两种方法”。该指导意见尚未对公允价值具体确认方法、业务流程等方面作出详细的规定，未能提供强有力的公允价值估价技术支持。

（三）外部执业环境不健全，缺乏有效的市场信息与市场价格

根据征求意见稿的暂时性结论：“将公允价值定义为在计量日的有序交易中市场参与者之间出售一项资产所能收到或转移一项负债将会支付的价格”。其中有序交易是指用以确定公允价值的交易并非总是报告主体所实际发生的交易，而是最有利市场或主要市场中的参与者之间发生的交易。但我国目前房地产缺乏完善的市场，价格及相关信息不健全，不同地段、楼层、朝向、质量的房屋，价格都不相同，没有统一的参照体系，价格确定缺乏科学数据的支持。同时，房地产价格波动较大，呈非理性变动趋势，2007年我国房地产价格仍处在高点，若采用公允价值模式计量投资性房地产，将房地产的历史涨价全部予以确认，所有者权益大幅增加。但随着国家2011年对房地产市场宏观调控的“新政”实施，房地产价格预期可能出现市场价格下跌，由此产生的公允价值下跌会造成企业利润减少，这势必增加管理层的经营压力。

三、推进投资性房地产公允价值计量实施的建议

（一）加快公允价值准则的制定，完善投资性房地产信息披露

我国新企业会计准则将公允价值界定为五种计量属性之一，但仅在《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义作出了原则性规定，而且分散在不同会计准则中的相关公允价值计量规定也不尽相同。为此，在目前缺乏统一可操作性的相关会计规范对公允价值计量提供更明确的指导情况下，在一定程度上影响了投资性房地产准则的实施效果。因此，财政部会计准则委员会应积极参照国际会计准则制定适合我国国情的公允价值准则，明确公允价值的涵义，规范公允价值计量方法和操作流程，更好地适应投资性房地产等准则的应用需求。同时，进一步完善投资性房地产会计准则的信息披露要求，要求企业应分类披露主要投资性房地产的区位、面积、初始价值、同类房地产的市场价格及其他相关信息。若企业选用成本法计量的企业，应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况；若企业选用公允价值模式计量的企业，应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。

（二）加快资产评估行业配套政策出台，提升评估服务质量与水平

中国资产评估协会应在发布《投资性房地产评估指导意见（试行）》的基础上，加快资产评估行业标准的出台，加快制定有关投资性房地产统一的评估细则，明确投资性房地产主要评估方法、适用范围、操作步骤；统一作为评估依据的原始凭证，加强规范化建设，要保证会计信息的可靠性，为第三方房地产专业评估机构进行评估计量提供技术指引。对于具备投资性房地产评估资质的人员颁发证书，专门负责投资性房地产的评估业务，进一步确保评估机构的独立性和方法的合理性，避免人为操纵企业利润。

（三）构建活跃的房地产市场，完善市场信息和价格

建立良好的交易环境，培育活跃的房地产交易市场，完善房地产市场信息。建立二级房地产交易中心，交易中心分设房地产登记、中介、公证、税收、金融等与房地产交易有关的相关机构，集信息、交易、服务、管理等功能为一体。同时，加快交易中心房地产交易平台的数字化建设，进一步完善与拓展网站的功能和技术，能定期向社会发布真实、详尽的房地产信息，促进房地产市场交易公平、有序进行。

（作者单位:浙江金浙石化联合股份有限公司）