浅析我国房地产价格对国民经济的影响

陈涛

浅析我国房地产价格对国民经济的影响

陈涛

房地产价格作为衡量房地产业是否健康发展的重要指标，其走势将影响到我国众多行业的发展。本文分析了我国房地产价格的影响因素，在此基础上阐述了房地产价格的现状及其波动对我国国民经济的影响，并提出了相应的防止我国房地产价格大幅波动的措施。

房地产价格；经济影响；措施

房地产业是国民经济的基本承载体，是社会再生产和各种经济活动不可缺少的组成部分。它既是人们的生产资料又是人们的生活资料，它的开发会引发对其它行业的需求，对相关产业产生不同的带动作用，其波动与我国国民经济的健康发展息息相关。

一、我国房地产价格历史状况回顾

1978年我国实行改革开放后，房地产业作为一个独立的产业部门，逐渐发展成为我国国民经济的支柱产业。本文参考房价与收入比的大小，将我国房地产价格在1978年-2004年之间的走势分为以下几个阶段。

1978年-1993年：在改革和对外开放推行背景下，自建国以来我国相对落后的房地产业迎来了产业渐进和复苏发展时期，我国房地产价格处于上涨阶段。1994年-1995年：由于经济过热导致了高通货膨胀，加上适度从紧政策，我国房地产房价收入比处于下降阶段，同时房价下降。1996年-1998年：由于我国基本经济形式面良好以及我国受东南亚金融危机的影响较小，我国房地产价格在这几年处于上涨阶段。1999年-2003年：我国房地产房价收入比处于下降阶段。通过分析我们发现，我国房地产价格一直处于上升、下降的反复波动之中。分别在1993年、1998年、2005年达到了房价波动的最大值，而且波动幅度较大。

房地产价格的主要影响因素有：宏观经济形势、货币政策、金融环境、心理预期、通胀率、行政法规、房产自身因素以及其他因素（政治因素、自然灾害）等。

二、房地产价格大幅波动对国民经济的影响

房地产业与建筑业、林业、材料工业、金融业、服务业等众多行业联系紧密，因此房地产价格走势会影响到相关行业的发展。总体而言房地产价格大幅波动将会对我国国民经济产生以下影响：

（一）房价过高将降低金融运行效率

根据边际效应递减规律，随着房地产行业可获得金融资源的增加，房地产业的效率将逐步降低。在房价不断高涨的推动下，大量信贷资金仍源源不断地涌入房地产行业。房地产价格高涨使得大量资金滞留在该行业内，使社会资源得不到合理利用。过高的“市盈率”将不利于吸引资本真正投资于房地产市场，容易使房地产投机盛行和市场混乱。一旦价格下跌，投机性套利机会消失，必将引爆泡沫并造成金融、经济危机。

（二）房价过高将导致产业结构失衡

在恩格尔系数不断下降的过程中，住宅是城镇居民最重要的消费品，也是占消费比重比较大的消费品。在物价总水平的影响因子中占比重较大，所以当房价过高时将会导致物价总水平上扬。由于房地产业与国民经济的关联度高，不断上涨的房地产价格容易引起钢铁、水泥等关联产业的低水平重复建设，阻碍我国产业结构的优化和升级，带来重要原材料和煤电油运的全面紧张，从而降低整个社会的经济效率。

（三）房价过高可能导致金融危机

一方面，过高的房地产价格扭曲了市场价格信号，使房价、地价等资产价格严重高估，使银行等抵押贷款摆置在巨大虚假价格泡沫之上，而社会财富是不可能迅速增长的，当积累的社会购买力迅速消耗之后，过高的房地产价格泡沫是必然要破灭的，银行抵押的资产价值就会大幅度下降，形成大量资不抵债的情况，贷款人就会放弃抵押物拒绝还贷，引发大量不良贷款，银行必然遭受损失。另一方面，在房地产价格暴涨的扩张过程，各路资金就会大量进入房地产开发领域，造成钢材、水泥、有色金属等建筑材料需求大增，造成建筑施工需求大增，引发整个社会相当多的行业和企业的虚假繁荣现象；当过高的房地产价格泡沫不可避免地破裂后，企业资金链就断裂，无法兑现与其他企业签订的合同，在社会上形成巨大的三角债拖欠网，不仅拖垮了素质差的企业，而且也会拖累素质较好的企业，引发相当多的企业无法归还银行贷款，银行遭受更广范围的损失。从而使整个社会的购买力萎缩，并引发全社会的经济衰退，进而引发金融危机。

（四）房价过高会导致寻租行为

房价越高，开发商的冲动也就越大，就会不惜一切代价去收买土地、规划、城建等部门的官员，致使一部分人假公济私，以不法手段牟取暴利。一些地方违规协议出让经营性用地、“以租代征”农民集体土地和拖欠挪用征地补偿资金等问题时有发生。

（五）房价急剧下跌可能导致经济低迷

从中国目前情况看来，按揭贷款比例不少于70%，一旦楼市大跌，房价大跌，无论是炒房者还是购房者资产必定会缩水。甚至出现原有贷款住房现在价格远远低于银行贷款的现象，即所谓的“零资产”。这样的后果将直接导致大量按揭购房者“断供”，即宁愿把房产配给银行也不愿继续还贷，银行资金链断裂，无钱借贷放息，甚至会出现倒闭、关门的情况。房价下跌不仅会造成中小房地产商破产，中介关门，还将严重影响我国其他行业的发展，造成大量企业倒闭，失业率不断上升，政府财政收入减少，福利保障巩固服务短缺等情况。由于缺乏经济来源，相关人群购买力就会被限制在有限的范围内，造成社会商品大量积压。恶性循环的圈子一旦形成，整个社会经济体系将濒临崩溃。

三、防止我国房地产价格大幅波动的措施

（一）调整土地供给结构

国土资源部门参与调控房价，应主要加大土地供应的调控力度，在房地产用地供应总量和结构上做文章。具体作法是，在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地地价、住宅价格上涨过快的城市，将适当提高居住用地在土地供应中的比重。

（二）优化房地产开发投资的结构

房地产开发投资的结构主要是指三个方面：房地产开发品种结构、区域布点结构、上市时序结构。不同投资结构的房地产物业，尤其是不同规模的住宅品种，应合理配置才能适应市场需要，形成有效供给。同时，对于写字楼、商业用房、住房、以及住房中的不同档次房屋在数量上也应保持合理的“度”。所以，房地产的投资规模、投资增长速度要与国民经济的发展水平相适应，以保证房地产业和国民经济的持续、稳定、健康发展。

（三）加强金融监管和审查的力度

在我国应建立起包括央行监管、社会审计、外部评估、同业监督在内的多元化、全方位的房地产金融监管体系，及时规避风险。金融机构应努力提高风险意识，按照人民银行、银监会的相关规定，严格房地产开发贷款准入门槛，切实加强信贷审查、管理、监管、警惕房地产泡沫出现，利用信贷政策引导房地产市场结构调整，对过热的房地产市场要适度降温。

（四）完善住房供应政策，增加保障性住房的供给

保障性住房的增加一方面可以解决难以通过市场解决住房为题的这部分群众的住房困难。另一方面也是房地产市场的供应比较清晰。低收入群体通过政府的帮助方式来解决住房问题，其他群体则通过市场解决住房问题。因此，保障性住房的供应，不仅不会冲击商品房市场，反而有利于平稳商品房市场的价格。

（五）大力发展住房二级市场，完善住宅租赁市场

多提供一些面积小、价低的住房，让大量较低的存量房进人市场。要逐步完善住宅租赁市场，在以卖方为主的住宅市场中，很少有房地产企业去考虑涉足住宅租赁市场，这就需要政府出台相关政策，引导和鼓励房地产企业进人住宅租赁市场，尽早结束住宅租赁市场主要是由私人提供房源的现状，使房地产租赁市场成为解决居民住房的渠道之一。

（六）引导居民理性消费

引导居民根据自己的实际收入购买或租赁适合自己的住房，避免一步到位、贪大求好的方式一次性解决住房问题。出台相应政策引导和鼓励度消费。如刚参加工作的群体主要以租赁为主解决住房;有一定经济基础后，购买小户型的住房为主，主要是解决住的问题;再有条件和能力时，才应该成为改善性住房群体。这样不仅可以实现理性消费，还可以减少所谓的“负翁”。

1.吴海英，《房地产投资对钢铁投资和投资总增速的影响》，《世界经济》2007年第三期.

2.龙丽娟，钱程，《楼市起伏对中国经济产生的影响》，《当代经济》2009年第2期.

3.孔静芬，《房价上涨过快，应如何应对》，《新长征》2008年第2期.

（作者单位：内蒙古住房基金管理中心）