浅析造价控制在房地产项目管理中的重要性

刘攀峰

工程造价是指进行某项工程建设所花费的全部费用。其中有两种含义，第一种含义:工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。也就是一项工程通过建设形成相应的固定资产、无形资产所需用一次性费用的总和。这一含义是从投资者—业主的角度来定义的。从这个意义上说，工程造价就是指工程价格。即为建设成一项工程，预计或实际在土地市场、技术劳务市场以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程价格和建设工程总价格。通常把工程造价的第二种含义只认定为工程承发包价格。它是在建筑市场通过招投标，由需求主体投资者和供给主体者建筑商共同认可的价格。

1 工程造价的构成及特点

1.1 工程造价的构成

所谓工程造价的构成，是指建设项目在工程建设过程中按各类费用支出或花费的性质和途径，通过费用划分和汇集所形成的工程造价的费用分解结构。在建设项目工程造价的基本构成中，包括用于购买建设项目所含各种设备的费用，用于建筑安装施工所需支出的费用，用于委托工程勘察设计应支出的费用，用于购置土地所需的费用，也包括用于建设单位自身进行项目筹建和项目管理所需的费用等。

1.2 工程总价的特点

房地产造价有大额性、个别性、差异性、动态性、层次性、兼容性等特点，这是由于工程项目周期长、规模大、造价高的特点决定的，工程造价涉及范围较广，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，及经济承受能力，所以工程造价的作用及影响较大。

2 工程造价在房地产项目过程中的控制

2.1 设计是开发项目前期控制造价的前提

房地产工程设计是指对工程项目的建设提供有技术依据的设计文件和图纸的整个活动过程，是建设项目生命期中的重要环节，是建设项目进行整体规划，体现具体实施意图的重要过程，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。工程设计是否合理，对工程建设项目造价的确定与控制具有十分重要的意义。数据表明:初步设计阶段，影响工程造价的75%～95%;技术设计阶段，影响工程造价的35%～75%;施工图设计阶段，影响工程造价的25%～35%;施工图设计阶段，影响工程造价的10%。因此控制造价，设计阶段起着关键的作用。

2.2 工程招投标是控制项目工程造价的核心

招投标阶段是确定工程施工合同价格的一个重要阶段，它对今后的施工以至于工程竣工结算都有着直接的影响，因此，这两个阶段对于工程造价控制都非常重要。面对当前激烈竞争的建设市场，招标单位要最大限度地节省工程造价，选择低价承包商中标，承包商为了能中标，也只能选择低报价。采用招投标办法在许多方面能起到保障招投标人的合法权益，也使房地产企业能从竞标中降低工程造价、保证工程质量、缩短工期等，且能选择技术装备、资信情况良好的施工企业。

2.3 采用分包方式能节省工程总价

甲方采用指定分包工程给专业的施工单位能比总包方的造价节约20%～40%左右，又能严格控制质量，加快工程进度，避免因总包单位的实力不济造成停工现象的发生。如:土方工程、桩基工程、门窗工程、电梯工程、室外高压工程、智能化工程、人防工程、消防工程、园林绿化工程等。

2.4 施工过程管理是控制工程造价的重要环节

1)做好材料的选定工作如:钢材、混凝土等主要材料，也可以由甲方代供，能有效地保证质量及进度。2)合理的控制工程签证工作，主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，又实际发生费用的施工内容应办理签认工作。工程签证是建筑工程产品在建设过程中的一项经常性的工作，加强工程签证工作是建设单位控制造价的一项重要工作，合理的签证工作及强化现场人员的综合管理水平，能杜绝由于签证工作而造成工程造价的提高。3)隐蔽工程的验收工作。一项工序在隐蔽前，必须要求施工单位及时通知建设单位到达现场，双方共同验收签认。在验收过程中，一定要以设计图纸为依据，进行实际测量、检验、确认，例如:基础钢筋的尺寸大小、间距的多少;基槽的宽度、深度;垫层的厚度等，这些重要的数据都是建设单位最终结算的依据，一旦工程被隐蔽之后，倘若没有进行及时的验收，在没有数据记录的情况下，会对今后的工程造价审核工作造成不利的影响，所以做好隐蔽工程的验收工作，不仅能更好的保证工程质量，而且也为工程造价的准确性提供保障。

2.5 竣工结算是控制工程造价的关键

竣工结算是控制工程造价的关键环节，在结算时要以实事求是的原则结合现行的管理规定，根据合同约束内容，按图纸及设计变更、现场签证进行计算，之后要审查是否有丢落项工程，还需建立复核、建档、备案制，加强从业人员的素质教育，使工程造价确切、合理。

3 结语

工程造价控制与管理贯穿整个房地产项目的始末，其起着关键性主导作用，为项目的销售定价及利润奠定着基础。所以只有在房地产项目建设的各个阶段，采用切合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理的确定项目投资估算、初步设计概算和施工图预算，才能提高投资的效益。因此在房地产项目的全过程管理中，有必要研究和分析各个环节在投资中的各种因素，有效地控制项目的投资成本。这就是我认为工程造价控制在房地产项目管理中的重要性和必然趋势。

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