营造城市大型居住社区的多样性

周 俭 黄 怡

独立型的大型居住社区应该是一个综合性的新市镇，也就是一个新城市，从规划和建设的一开始其结构骨架就不应该是一个居住区的骨架。

进入21世纪以来，中国许多大中城市都不同程度地开发了新的住宅区（也称为居住区），上海正在和计划中开发的大型居住社区2009年有15个，2010年9月增加至23个。然而，我们看到的这些成片新开发的住宅区似乎像从一个模式里长出来的一样，似曾相识。这个模式就是我们时常挂在嘴边的“居住区规划原理”。从这个原理出发，我们国家编制了“城市居住区规划设计规范”，几乎所有的住宅区规划的结构骨架便源自于这个“原理”和“规范”。在这样一个几乎通用的结构骨架上，一批一批、一轮一轮的房地产小区开发平地而起，说它不够丰富、不够多样似乎不对，因为每个项目都不尽相同甚至各有特色；说它设施不全也不全对，近几年的居住新区开发在政策上已经十分注重公共配套设施的落实，包括公共交通（甚至轨道交通）、教育、医疗、文化、社区管理等等都严格地得到了实施；说它环境不好更不对，与中心城区相比这些外围的新居住区绿地率指标普遍高于中心城区……但是，它依旧缺乏活力，依旧与老城区有着本质上的差异。马路上冷冷清清，店铺长年开张率不足，夜晚窗户里灯光稀疏……给人一种印象，不像真正生活在城市。

1 城市大型居住社区是什么？

一个居住区是不能独立而生的。包括英国三代新城实践在内的经验证明，以单纯的居住功能（加上必须的公共配套设施）建设的新区（或冠以新城之名）是没有活力和持续发展潜力的。即使将新区规模扩大至“新城”而跨过“门槛”，如果没有在适宜的时间或空间距离上与“母城”联系，不能实现日常消费包括一部分比例的就业落在新城的话，事实上它依旧是“寄生”于母城的一个功能区。

上海规划建设中的大型居住社区规模最大的接近20万人口，最小的也有几万人口。从城市规模的角度去考察，这样的规模可以对应小城市、中等城市等级的城市规模。也就是说，如果是独立的，那么这些城市大型居住社区自身就应该是一个“城市”，而不是中心城区的某部分或某几种功能的集聚区，不论这些功能是疏解出来的还是新发展的。

作为一个以居住功能为主体的大型社区，其与中心城区（或者一定经济或人口规模的集镇）的空间位置关系，往往在很大程度上决定了居住社区的性质。在这里空间距离的重要性要远高过时间距离的重要性，因为它包含一种心理因素，这种心理因素是不能够完全用量化的时间因素来等同替换的。

第一种是依附关系。当居住社区位于中心城区（或重要的中心集镇）边缘，同时中心城区（或重要的中心集镇）足够强大和具有足够活力时，居住社区至少在发展前期将依托“母体”，这时的居住社区可以以单一的居住及其配套功能来发展。而当它发展到一定规模时，便会演变成另一种关系。

第二种是共生关系。当大型居住社区位于中心城区（或重要的中心集镇）边缘，同时由于其自身的快速发展已经在规模和人口集聚上与中心城区（或重要的中心集镇）相似，或第一种情况逐渐发展至接近或超过依托“母体”的吸引力时，居住社区将呈现与中心城区（或重要的中心集镇）共生发展的状况。当居住社区以这种方式来发展时，它已经不再是一个单纯的居住（包括配套）功能社区了，“共生”的本质意义是两者在各个方面应该成为一个“整体”，特别是在公共设施的布局和设置方面，服务人口和服务半径的概念不再清晰，各自的设施自然地被新老城区的居民所共享。

第三种是独立关系。当大型居住社区相对或完全独立于中心城区（或重要的中心集镇）以外或其周边的集镇不够强大时，大型居住社区则应该按照一个“城市”（或者称作新市镇）来建设。这种情况往往是将居住社区规划在一片周边均为城市化不成熟的地区。现在或将来有没有便捷的轨道交通对其发展的结构模式并不十分重要，起决定性作用的是其周边尚未成熟的环境条件。与前面两种情况完全不同的是，它的发展没有依附和共生的可能性，它应该提供较强的自我生长的机能，也就是说在就业和消费两个方面均具有一定的比重和吸引力，而居住功能有多强则不是其生长发展的决定因素。所以，独立型的大型居住社区应该是一个综合性的新市镇，也就是一个新城市，从规划和建设的一开始其结构骨架就不应该是一个居住区的骨架。

2 多样性在居住社区结构层面的含义

当我们考虑一个大型的独立型居住社区的规划结构时，其地段属性是十分重要的。每一个城市都有所谓的“地段”。一般的城市有三类基本的地段：市中心区、一般地区、外围地区，特大城市、大城市和特殊功能的城市还会有副中心区、旧城区等次中心地区，以及工业区、大学区、港口码头区等特殊地区形成的地段类型。

地段的概念很难从城市规划学进行确切的定义，因为在现实中它既确确实实存在，却又边界模糊、不断变化。可能从经济学、社会学、心理学的角度给它一个定义更恰当，不过从城市规划学的角度我们对地段的理解至少包含三个方面的意义：即不同的密度与尺度，不同的功能混合度，不同的人口混合度。

一般的大型居住社区在规划结构层面至少应该考虑上述三类不同地段的密度分配，包括建筑密度、人口密度和容积率。在中心地段和公共交通枢纽地段，相同用地性质和规模的地块密度可以达到一般地段的2倍左右。同时，中心地段用地的功能（除工业仓储外）可以用大类（包括大类之间的混合）来控制，住宅开发项目在规模上应该以中小规模为主，可以考虑小至3公顷，大的不超过8公顷。而在一般地段和外围地段，其用地性质的控制与确定在规划上可以更加明确，包括混合用地的混合类型也可以有明确的限制，同时开发项目的规模也可以更大，同类的项目可以集聚在一起的程度也可以更高。

关于住区的类型，包括户型面积和住宅档次，涉及到的是住房政策和开发机制问题。在大型居住社区中，各种户型面积和不同档次的住宅应保持一个适宜的比例。以往纯粹以市场导向进行的新区房地产开发所带来的问题不仅仅是中低收入家庭能否买得起住房的问题，同时对一个大型的居住社区（特别是独立型）来说，如果将商品房、动迁房或者是安居房各自大规模地集聚在一起，形成一个大型居住社区或是一个大型居住社区中的一部分，都将造成缺乏活力、社会隔离以及事实上的“围墙社区”。在大型居住社区的规划导向上，应该主动地利用安居房和廉租房政策以及动迁政策，在不同地段考虑各类住区不同程度的混合。

3 多样性在规划设计层面的内容

在具体的规划设计层面，地段的划分使居住社区的空间不再是同类的重复，同时还需要考虑诱导社会生活的多样性。

不同地段在空间上具有不同的特征。在中心地段其路网密度应该高于其他地段，道路用地的比例一般可以在25%左右。高路网密度使中心地段遍布小街小巷，路口间距根据不同城市自身的特点最小可以控制在80米左右，最大一般也不宜超过250米（特殊情况除外）。

随着高路网密度的设置，带来的结果是小街坊的出现，小街坊是形成城市空间多样性的重要因素之一。这样的小街坊其实我们都非常熟悉，在上海的老城厢如果以5米以上的公共街巷（非尽端）为界，街坊规模平均在1-2公顷；上海外滩地区道路交叉口的间距在80-120米之间。在历史形成的城市中心地区，虽然每个城市街坊的尺度各有不同，但是相比各自的非中心地段，其街坊尺度和路网密度都和其他地段有很大的不同。究其形成的原因，可以解释的是城市在形成初期是在一个小规模的尺度上发展起来的，随着城市经济实力的增强和吸引力的增加，在原来的基础上（现在的旧城中心区）城区向周围逐渐增大，而其建设规模和尺度也随之加大。这种自然演变的结果已经根植于我们的城市之中，也深深地被人们所认知并融入了我们的思想和行为方式。在中心地段，空间和景观的多样性远远高于其他地段，不应该出现一般地段及外围地段那样的大街坊。

中小住宅街坊带来的疑问是居住小区的集中公共绿地少了，高比例配置住户的机动车停车位也会很困难。但是如果我们换一个角度去想，现在小区内部的集中绿地指标如果都转化为街头的完全意义上的公共绿地（或场地）是不是更像一个城市？更多层次的社会生活（比如邻里交往）将会发生在城市空间而不是封闭的小区空间里，绿地的总量没有少，只不过放到了小区围墙之外。中心地段住户的停车位一方面可以与公益性的设施在用地上共享，比如在小学操场或菜场下建造为住户使用的公共车库，另一方面可以利用使用上的时间错位与其他设施的专用车位和车库共享。

在中心地段，用地功能的混合使用主要是在沿街建筑的底层，所以它并不是通常意义上地块功能的混合，建筑使用的混合才是它真正的特征。沿街建筑的混合使用使道路具备了街道的特征，马路上才会有人的各种活动。如果只有道路而没有街道，就不能称作一个城市。

道路成为街道的另外一个重要的方面是街道空间的形成。街道空间的界定需要两侧的建筑界面具有一定的连续性，连续性建筑界面的高度需要根据街道空间的尺度（高宽比）来确定，街道界面的连续性程度则依据街道底层界面的功能来判断。在不同地段，相同功能的街道其界面的连续性可能是不同的。

对一个独立的大型居住社区来说，其地位的确立不在于它有多少人口、多大规模、多少绿地，确立其地位的关键因素之一是它的设施是否具有超出其自身服务范围的服务能力，也就是吸引力。具有这样一种超越自身的服务功能很重要，甚至在某种程度上是这个大型居住社区能否成功的关键。这种能力不是仅仅依靠自身的发展可以获得的，它依赖于整个城市甚至区域功能的战略性布局。应该在大型居住社区中安排一些超出所在居住社区服务等级的设施，可以是文化、体育、教育、商业、旅游等服务性设施，也可以是就业性设施。

4 多样性在规划管理层面的意义

当我们有了一个大型居住社区的控规甚至城市设计后，距真实的城市还有很长的距离。规划实施的管理工作在大型住区多样性的形成方面起着不可或缺的重要作用。

首先是如何确定开发项目。在控制性详细规划划定的不同性质和不同规模的地块之间选择并确定开发项目的组合是极为重要的。确定开发项目的基本原则是大中小规模的项目在不同地段内的合理组合。在中心地段以中小规模项目为主，一般地段以中等规模为主，外围地段以大中规模为主，当然，大中小对不同城市而言是相对的。

作为大型社区的开发建设，简单地以控规的街坊为单位作为一个项目来开发是十分不恰当的，那样的话必然形成一个街坊空间和景观的同质化，简单地说，就是各个街坊的四周都是一样的，这种情况一般会出现在城市的一般地段特别是外围地段，而不应该出现在中心地段。这也就要求我们的控制性详细规划与城市设计叠加，在中心地段的地块细分上更加深入，需要根据城市设计的建筑、景观与空间组合关系来组合或拆分地块，从而确定一个项目。这样的话，一个街坊中同样控制条件的用地就可能需要划分成多个地块。

其次是开发者和建筑师。项目划分好了，在市场竞争的前提下要通过政策引导不同的投资者介入相邻地块项目的开发。不论项目大小，相邻街坊或者是相邻地块项目的开发者不宜是同一个。如果不是这样的话，城市设计和控规的地块细分就失去了意义。

同样重要的是建筑师。不同的项目最好聘请不同的建筑师进行设计，这看来似乎不是什么问题，尤其是在市场经济的环境里，不同的开发者自然会聘请不同的建筑师为其项目进行设计。但是也可能会出现另外一种情况，就是政府的管理者希望在某个范围内由一家“有实力”的设计单位或“著名”的建筑师对若干个项目进行整体设计以保证一个地区的整体性。这种观点是科学合理的、无可非议的。但保证一个地区多个项目之间的整体协调是规划师的工作，更准确地说是规划实施管理的工作，不应该由承担项目设计的建筑师来做。还有更普遍的情况是，政府往往担心将小项目和小地块投放市场会缺乏投资的吸引力，所以更倾向于整街坊和成规模的片区作为一个项目推入市场进行综合开发、整体打造，在这种情况下，如果在设计招投标时拆分成多个设计项目，聘请多个建筑师或设计单位一起参与也可以达到同样的效果。

最后是整体性问题。中小项目的组合固然能够使空间的多样性很自然地产生，但是也同时带来了凌乱、混杂的风险，这就需要规划管理更加侧重于空间尺度、空间界面和整体基调的管理。这其中包括了街道和广场空间的比例和界面的连续性，不同地段和不同地区建筑的整体高度和整体色调甚至是材质，在有些情况下也可以通过行道树来强化某个地区的整体性。在构筑城市（或某个地段、某个地区）整体基调的层面上，形式不起决定性的作用，其重要性相比对城市景观的考虑而言被大大降低了。整体性并不意味着全部相同或相似，在一些空间标识性的位置完全可以安排一些在尺度、形式、色彩或材料上与整体基调不一致的建筑，在历史环境中建造新建筑就是一个典型的例证。

[1][美]新都市主义协会编，张北帆等译. 新都市主义宪章[M]. 天津：天津科学技术出版社， 2004.

[2][美]阿里·迈达尼普尔著，欧阳文等译. 城市空间设计[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2009.

[3][美]亚历山大等著，陈治业等译. 新城市设计理论[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2002.