我国高房价抑制方案研究

□文/毕国强

一、我国房地产市场现状

从1998年房改以来，我国房地产逐步走向市场化，商品房成为改善老百姓居住环境的主要力量。现在我国居民的人均居住面积已经翻了一番，住房质量也得到了明显的改善，但应看到我国住房具有的消费品和投资品双重属性。作为消费品来说，国际通行的房价收入比是衡量房地产泡沫的主要指标。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间，我国目前全国房价收入比已经超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，泡沫现象严重。

2010年中央出台新国十条后，各地方政府纷纷跟进，新一轮的宏观调控已经开始，房地产成交量开始萎缩，房价上涨趋势开始遏制。但是目前的房地产商们还心存幻想，仍然企图绑架政府来抬高房价，他们认为房地产业作为我国的支柱产业，其发展会波及到几十个相关的产业，政府为了保证经济的发展不会轻易对房地产痛下杀手，但高房价已经严重影响了我国经济的健康发展，影响到社会的稳定，高房价必须适时得以抑制才能保证我国经济的健康良性发展。

二、高房价原因分析

（一）宏观调控失灵，治标不治本。从2003年开始全国房价出现了非理性的上涨，中央政府采取措施抑制房价时已经不起作用，几轮的调控都以失败告终，房价成了越调越高，2006年到2007加速上涨，在金融危机后的2009年，房价基本是井喷式上涨。这时房价已经涨到普通老百姓买不起的程度。政府在保证房地产业发展的同时，应该采取有效的措施从根本上降低房价，而不应当牺牲老百姓几代人甚至未来几十年的幸福来买一套房。

（二）土地时紧时松的供应政策，导致房屋的土地成本增加。为了保证地方财政的收入，土地财政是地方政府业绩体现的重要方式，而高房价必然带动高地价。时紧时松的土地供应政策，导致一些地产商囤积土地，通过炒地牟取暴利。在开发商和地方政府的合作下，越来越高的房价成为了必然的趋势。

（三）住房供应结构颠倒导致房价上涨。房源供给不合理导致有效供给的减少，一些城市的中低价位的商品房供不应求，部分城市中低价位住宅所占比例不到10%，而高房价占到40%以上。住房供给结构的颠倒，容易导致住房危机，引起房价的不合理上涨。

（四）投机资本的炒作。由于国家宏观调控的力度不够，对于多套房贷取得较容易，持有成本较低，使得炒房成为全民运动，炒房者越来越多，价格越来越高，但是这种击鼓传话的投机游戏，一旦一个环节出现问题，将会导致地产、金融、建筑等其他产业的链式反应。

（五）扭曲的消费观念使房价高昂。过分强调房屋投资、增值的附加功能，超出本身的购买能力去买房，这些不良的消费观念只会助长房价的上涨而不是下跌。在房地产市场也存在着追涨杀跌的心理，以致整个房地产行业的波动性很大。真正有居住需求的消费群体才是房地产和整个中国经济健康发展的保证。一些专家媒体的别有用意的舆论导向导致消费者的不理性的消费，最终被房地产商和银行所剥削。

三、高房价抑制方案

我国房地产市场中有效需求过旺，真正对应满足老百姓消费需求的有效供给却严重不足，使得我国房地产市场处于供小于求的局面，从而导致我国房价暴涨且居高不下，这是房价过高的原因所在。国家必须对疯狂的投机炒地、炒房行为进行打击，采取相应的宏观调控政策，限制房价非理性上涨，减轻老百姓购房压力。

（一）实行土地新政，降低地价，征收物业税，从源头控制房价

1、严格制止炒地现象，加大对闲置土地的清理力度，切实打击土地囤积行为。严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费，满两年未开工的，无偿收回使用权。我国的房价中土地出让金占到30%～40%，其他税费也在20%～30%之间，主要的费用只是集中在前期费用，而持有阶段较低的成本有利于炒房客的投机。应改革土地出让方式，将土地出让金和其他税费合并为为物业税，增大保有阶段的费用，压缩投机炒房的空间，使房价归于理性。

2、应该把调控房地产政策与财税体制改革紧密结合。“十二五”期间，将土地批租作为地方政府重要财政收入来源的做法已不可持续，要采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系，增加地方税收留成，改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状，逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制。未来，调控房地产的政策能否切实收到预期效果，关键看财税体制的综合改革是否配套，在多大程度上减轻了地方政府对房地产的依赖。

（二）调整供给结构，限制高档房，增加中低型住房。改善供给结构，加大普通商品房、廉租房、公租房、经济适用房的建设，保证市场的多样化，较低的价格能起到对其他商品房的带动作用，对抑制房价有一定作用。

1、政府的财政预算中，应加大用于住房保障中廉租房和公租房、经济适用房的资金比例，鼓励社会资本参与其中的建设。

2、在大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应方面加强对中小户型、中低价位普通住宅给予优惠政策支持。通过大力发展低价房，解决房地产价格居高不下的问题。

3、根据市场要求，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑限制开发，减少高档房的比例，开征高档商品房空置税，刺激高档商品房降价销售，从而使整个市场的均价降低。

（三）提高资本金比例，逐渐取消预售制度

1、严格控制房地产项目贷款。对于商品房空置量大、负债率高的开发企业，严格审批其新项目并进行重点监控；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不发放任何形式的贷款；对市场结构不合理、投机炒作现象突出、房地产贷款风险较大的项目不予贷款。

2、提高资本金比率。将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%及以上，提高开发商在住宅投资中所占的比例。逐步取消预售制度，该项制度在改革开放之初，是为了加快解决住房问题而采取的吸引投资的政策。但现在如果继续推行预售制度，它所形成的商品房虚拟性带来的一些弊端将暴露出来，甚至给一些不良开发商以可乘之机，搞“空手套白狼”的买卖。现在预售制度的任务已经完成，有效时限已满，完全可以考虑取消。

（四）要着手改革现行的房地产开发模式，实行多轨制的开发与建设。应打破只有房产商开发房地产的格局，走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种途径。比如，可以采取“政府出地，房产开发商建房”的办法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设，房产商只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。还应改革现行的单一的供地制度，按使用方向实行有条件的土地“招拍挂”，如解决普通居民自住用房的“三限”土地招标（限房价、限地价、限户型）等。

（五）治理哄抬炒作行为，严格控制房价的热炒。加强市场监测，完善市场纰漏制度，加强房价信息的控管，政府应定期向社会公开住房供求、住房价格的信息，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，对设计圈套、虚构买卖合同、囤积房源、发布不真实价格和销售进度信息，有意哄抬房价，诱骗消费者的记入企业的信用档案，予以公开曝光。

（六）开征暴利税和闲置税。在房价暴涨的几年，地产商和炒房客的利润高达1倍以上，而他们风险却很小，对于这种暴利必须征收暴利税，通过审计局的审计向其合理利润之外的利润征收100%的税。这样就可以从一定程度上降低房价，使其回归正常的价格水平。作为承载房屋的土地资源是有限的，因此就必须合理地利用土地。

（七）引导合理消费，使房价理性回归。与炒房不同，老百姓担心未来的房价还会涨，就为未成年的子女提前买房，还有的看到房价的上涨，就作为投资来购买多套住房。如果鼓励购买二套及以上住房则会推高房价，低收入者就会更买不起房子，加重社会两极分化，影响社会公平，同时还会造成资源浪费。改善居住条件虽然是广大百姓的迫切要求，但新增城市人口的住房消费一般经历廉租、合租、租用阶段后，再买低价房、中高档房的合理购房过程。

（八）地方领导人问责制

1、房地产绝对不能成为一些地方领导捞取政治资本的领域。高房价的收益集团主要是开发商和地方政府，这既不利于民生也不利于当地经济的以后发展。作为地方领导人，如果为了地方或眼前的利益而对房价上涨不理不问、甚至纵容或哄抬房价的就应该追究地方领导人的责任。

2、应该把改善民生与地方政府业绩紧密结合，努力增加保障性住房供给。有资料显示，我国香港地区、新加坡的保障性住房比例分别达到了50%和84%。地方政府要积极推进保障性住房的大规模建设，进而大幅度增加保障性住房比例。同时要加快制定、完善全国统一的保障性住房配售条件、流转、管理等的法律和制度规范，严格依法管理，杜绝弄虚作假、徇私舞弊等腐败问题，杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作。

四、结论

基于上述研究分析，高房价已经不再是简单的经济问题，而且已经影响到我国社会的更深领域。高房价涉及到众多利益集团的博弈，要想短期内解决这一问题任重而道远。房地产高房价虽然在一定程度上拉动了我国经济的增长，促进了城市的建设，并且带动产业结构升级，但不容忽视的是民生问题的日益凸显以及金融信贷业的潜在风险。过高的房价已经影响到社会的稳定，加剧了社会分配的不公平。国家中央政府已近开始了新一轮的宏观调控，高房价问题已经成为了工作的重点。地方政府采取的相应积极措施也起到了效果，楼市开始出现新一轮的降温。在国家宏观政策的引导和微观经济体的理智配合下，高企的房价将会逐步受到抑制，最终回归到合理的水平。

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[3]贾文艺.中国目前高房价的研究[J].房地产研究，133.