重庆市公租房政府供给模式经验借鉴

□文/张 娜

住房是人类生存的必要物质条件。随着房地产市场价格的不断攀升，住房问题成为了改善民生问题的重要内容之一，也成为了一个具有政治属性的社会问题。众所周知，单纯依靠市场不能解决所有人的住房问题，中低收入家庭的住房问题必须依靠政府提供的充足的保障性住房来解决。为了保障和改善民生，促进社会和谐进步，有关政府部门出台了一系列的住房政策，例如经济适用房、廉租房、公租房等相关管理办法。

作为保障性住房的组成部分，公租房解决的主要是“夹心层”住房难的问题。“夹心层”主要指的是既没有经济实力购买商品房，也没有满足申请条件去购买经济适用房或者租用廉租住房的中低收入家庭。这部分人在社会中所占的比重正呈扩大之势，他们对住房的关注度要强于其他群体。

基于这样的原因，重庆于2010年2月启动了大规模的公租房建设计划，并逐渐形成了所谓的重庆样本。重庆公租房的推出，改变了目前中国城市住房供给主要由市场提供的单一供房体系，将住房供给模式转变为政府保障与市场供给并举的双轨运行机制，为我国公租房的发展带来了新的经验和新的思考。

一、公租房的定义

《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》将公共租赁住房定义为：政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。公租房实际上是政府为解决社会“夹心层”住房问题而主导建设的保障性住房，公租房的建设主体是政府。它是对我国现有保障性住房体系的一个补充。

公共租赁住房提供的是过渡性保障，基本原则是“人人享有适当的住房”而不是“居者有其屋”的理念。现阶段，保障性住房的供需矛盾极其突出，作为一种新的保障性住房，公共租赁住房的建设运营还处在摸索阶段，不确定的因素很多，但这无疑是今后保障性住房发展的主要方向。发展并完善保障租赁市场，是住房保障体系的重要举措。

二、重庆公租房发展现状

在未来若干年，重庆市制定规划将建4，000万平方米公租房，预计在2010～2012年的3年内，每年建设1，000万平方米，今后视社会需求再建1，000万平方米或更多公租房。2011年重庆市还将开工建设8个公租房项目，包括北碚水土、九龙坡西彭、大渡口钓鱼嘴、巴南区龙洲湾、渝北区木耳、复盛、空港保税区、西永微电园等，共计1，350万平方米。重庆市对公租房的建设，以“五化”标准保品质。设计高端化；户型人性化；公交立体化；绿色生态化；设施配套化。因此，重庆市公租房具有以下特点：

1、规划合理。公租房小区分为主城区项目和远郊区项目，主要布局在主城区一、二环线之间新规划的21个聚居区中，有较成熟的产业支撑。

2、交通方便。每个公租房小区均处在轨道交通的站点附近，公交路线充足并适当设置公交转运站场，保证小区居民能够出行方便。

3、配套完善。超市、农贸市场等生活服务设施配套，设有社区医院、幼儿园、小学、文化、体育、社区管理、警务等公共服务机构和公共活动场地，水、电、气、电视、网络、通讯配套齐备。

4、环境宜居。由有实力、高水平的设计单位对公租房楼宇立面、小区景观和活动场所进行设计，设有门禁系统、周界防范报警系统等八大智能化系统，为标准化的现代居住小区。小区容积率控制在3.5～4.0之间，绿化率35%左右，与周围普通商品房楼盘大体相当。

5、户型合理。户型在30～80平方米，60平方米以下的占总量的85%以上，分为单间配套、一室一厅、两室一厅和三室一厅，厨房、厕所等功能齐全，能满足不同类型人群和家庭的基本居住需求。

6、租售并举。在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。购买后可以继承、抵押，不得出租、转让、赠予等市场交易。因特殊原因需转让的，由政府以购房价加利息回购，再作为公租房流转使用。

三、重庆公租房政府供给经验借鉴

重庆市在建设公租房的过程中，已取得阶段性的胜利。目前，已经陆续有民众搬进了公租房。最新数据显示，截至4月底，重庆已开工20.4万套，占年度保障性住房建设总量的41%，属开工率较高城市。重庆市公租房建设自开始就受到了各界的普遍关注，并为我国政府供给公租房提供了一些实践经验。

1、土地供给充足。重庆市政府从2002年开始进行土地储备，2003年成立了专门负责政府土地储备有关工作的重庆地产集团。目前，重庆主城区用于城市建设的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府储备的土地。同时，重庆市还将继续加大保障性住房建设的供地，持续提高保障性住房用地占住宅用地供应总量的比例。根据重庆国土房管局介绍，2010年1～9月份，全市已供应保障房用地近700公顷，占住宅用地的比例达到33%。普通商品住房、保障房用地合计占住宅用地的比例达到97%。政府提供了建设公租房充足的土地供给，大大降低了公租房的建设成本。

2、多元融资渠道。重庆市三年建设4，000万平方米的公租房，大概需要1，000亿元资金。针对1，000亿元建设资金的筹集问题，可通过现代化融资方式，即主要通过政府注资、依靠商业银行贷款、公积金贷款、发行债券、房屋租售等方式吸引社会资金。筹集的资金可以通过以下三种途径还款并支付利息：一是收取公租房租金平衡贷款利息；二是公租房的周边配套商业设施通过出售、出租可以提供部分资金；三是按政府规定，公租房租住五年之后可按照成本价卖给承租人，实现一部分资金回流。

3、打破户籍限制。重庆公租房的供应对象条件为：凡年满18周岁，在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，均可申请公共租赁住房。申请对象不受户籍限制，打破了城乡和内外差别。

4、重视选址且配套服务健全。重庆市建设公租房，并未将公租房仅仅安排在偏远的郊区，而是实行公租房与商品房“混居”，“不搞贫民窟”。规划兴建中的21个公租房建设点分布在主城区一、二环线之间，交通、环境、配套等条件较好，平均容积率控制在3.8。承租人只需自己配备家具、电器等就可以直接入住。

四、关于政府供给公租房的思考

重庆市的公租房建设仍在起步阶段，不确定因素很多，而且配套的法律法规还不完善，缺乏系统完全的约束机制。由此可以看到重庆市的公租房建设运营还存在着漏洞，仍然需要持续关注公租房建设过程中所产生的各种问题。

1、土地供应中的博弈行为。在商品房开发中，土地供应实行招拍挂制度，即有偿使用，土地出让收益是各地政府财政收入的重要组成部分。而公租房的土地来源为政府划拨，即政府无偿提供。正由于存在着这种悬殊的利益对比，政府提供给公租房的建设用地很可能位置较为偏远，并不能满足城市上班族等的住房需要，使得公租房的功能实现受到限制。这就需要地方政府明确社会职能，改变发展观念，牺牲近期的经济利益以实现社会的长期稳定。

2、公租房建设资金缺口。公租房建设资金有政府土地出让金按一定比例划转的部分，也有住房公积金运作产生的收益一部分，但是资金缺口仍然很大。政府应在公共财政预算中安排住房专项资金，各级政府也应每年划拨一部分财政收入来充实专项资金；同时，要求银行对此类项目建设资金的贷款提供适当的优惠，并由政府补贴其利息损失。

3、做好规划选址和配套服务。公租房规划选址应从实际需求出发，明确需求层次，按照安全卫生标准和节能环保要求进行合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。同时，公租房的配套服务设施及周边环境也应体现简约优化特点，使公租房居住者能够融入到环境中，使得生活更加健康生态。

4、重视公租房监管工作。公租房监管工作是一项公租房运营过程中的重要环节。第一，要设立合理的准入标准和严格的审核制度，并建立公租房申请者信用档案，实现操作程序规范化；第二，要严惩外借、转租等非法行为，进行定期核查，降低公租房空置率；第三，实施有效的退出机制，采用科学的管理方式，提高公租房的使用效率，充分实现公租房的保障功能。

除了上述问题，还应关注公租房的可持续发展、质量等一系列问题。目前，全国正在如火如荼地兴建公租房，在这样的历史时刻，对于公租房的重庆样本的经验借鉴和思考有着现实意义，并且对公租房供给模式的探讨将不断深入下去，逐渐实现我国保障性住房体系的成熟和完善。

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