居民住宅区物业消防安全管理的问题与对策

卜法彬

(黄冈市公安消防支队，湖北黄冈438000)

居民住宅区物业消防安全管理的问题与对策

卜法彬

(黄冈市公安消防支队，湖北黄冈438000)

针对居民住宅区火灾频发的特点，查找居民住宅区物业管理公司消防安全管理存在的问题，并对问题进行剖析，探讨解决问题的对策。

物业管理;消防安全;防范对策

一、居民住宅区物业管理公司消防安全管理存在的问题

近年来全球每年发生的600－700万起火灾中，居民住宅火灾高达80%。居民住宅火灾呈逐年上升的趋势。我国近年来住宅火灾也处于高发期，平均每年发生居民住宅火灾数万起，占火灾总数的60%以上。居民住宅火灾(包括农村居民火灾、零散住宅火灾)虽然不尽发生在居民住宅区，但相当部分发生在居民住宅区。据有关消防部门对我国某城市近10年来(2000－2009年)10个现代居民住宅小区共375栋住宅楼10523户住宅进行的调查统计，近10年共发生火灾86起，平均每4.41 栋1 起，每123.85 户1 起。[1]

导致当前城镇居民住宅区火灾高发的原因很多，而物业管理公司的消防安全管理能力和水平较低则是其中的一个重要原因。国家消防法律法规及规章虽然明确了物业管理公司的消防安全职责，但在实施消防安全管理实践中仍存在相当多的问题，主要表现在:

(一)消防经费不落实 物业消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费用，就当前物业管理公司运作模式来看，包括消防安全管理在内的物业管理经费主要来自两个渠道:一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金;二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。开发商提供的资金没有法定主管部门监督提留，因此物业管理经费主要由业主来承担，这样就造成物业管理收取费用过高导致物业费收取不到位，从而物业消防安全管理费用难以落实。

(二)消防责任不明确 《中华人民共和国消防法》第十八条规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。公安部61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条规定，居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责:1.制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育;2.开展防火检查，消除火灾隐患;3.保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;4.保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。

但是，大多数物业公司对于自身承担的这一职能并不了解，也没有认真执行。与此同时，物业消防安全管理是建立在契约之上的民事行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容，包括消防设施维护等有形管理和物业日常消防管理。而物业公司消防安全管理责任不明，致使物业消防安全管理中产生大量矛盾纠纷。物业区内居民的消防意识参差不一，随意占用消防通道、采用大量可燃性材料装修家居、电线私拉乱接现象随处可见，无形中也滋生了大量的火灾隐患。

(三)消防管理职业队伍未形成 目前，大部分物业区已设置警务室，但作为物业区消防安全管理主体的警务室在物业管理中大多只重治安防盗，没有很好地介入消防安全管理。管理工作趋于重防盗轻防火，消防管理制度不健全，管理人员换动较频繁，消防安全意识与技能差，许多消防设施根本没见过，更谈不上使用和管理了。

(四)消防安全管理不规范 存在比较普遍的问题是物业区出入口的消防通道、小区内的消防水源、消防设施和器材不规范或设置及管理方面不合理。如为了追求安静的要求，物业管理公司阻止各种车辆进入物业区噪声扰民，在入口处的通道人为设置路桩、栅栏。一旦发生火灾，消防车无法顺畅进入，会贻误战机，从而给受灾群众造成极大的损失。

(五)消防安全监督管理不到位 从全国来看，许多物业公司是从房地产开发企业派生出来的，这种建设和管理不分的体制决定了物业管理从属、依附、受制于开发企业。开发商将房子卖出后做什么用途，物业公司也不管理。一些开发商在与业主签订购销合同时，有意把关于消防安全方面的条款弄得模棱两可、模糊不清，为了省钱，对建筑消防设施“删繁就简”，致使小区或建筑在消防功能上“先天不足”。

当前物业管理公司消防安全管理的问题存在，分析其原因，主要表现在:一是物业管理公司人员消防安全意识淡薄，对其担负的消防安全管理职责认识不到位，没有把居民住宅区消防安全管理工作当作一项重要的工作来抓，对居民住宅区存在的消防安全隐患泰然漠之;二是物业管理公司人员消防安全素质不高，不会进行消防安全管理，不会发现消防安全隐患，不会维护消防设施，不会扑救初起火灾，不会组织人员疏散。

二、居民住宅区物业管理公司消防安全管理对策

加强居民住宅区消防安全管理工作既是适应新的城市社会管理体制的需要，更是加强居民住宅区安全建设的需要，其最终目的在于为业主和住户的工作、生活提供安全环境。因此，做好物业消防安全管理工作是一项长期任务。

(一)健全组织，明确职责，全面促进物业消防安全管理工作的开展 首先，要健全组织。物业区成立相应的消防(防火)安全委员会或建立消防联席会议、业主代表消防安全议事会。其次，要进一步明确职责。明确物业消防(防火)安全委员会的职责;将物业区消防建设工作纳入社会治安综合治理和平安建设的内容;制定物业区消防工作计划;定期召开物业区消防工作会议;指导开展物业区消防管理工作;与驻区单位和居民签订防火安全责任状等。

(二)建立高素质的物业消防安全管理队伍

物业公司应按照社会单位消防安全构筑“防火墙”工程的要求，全面提高消防安全管理“四个能力”(即消除火灾隐患、扑救初期火灾、组织人员疏散、消防宣传教育能力)，进一步提高防控火灾水平，熟练掌握相应法律法规，定期对物业区内的单位和居民住宅楼及消防通道开展防火检查，对辖区老、弱、病、残和孤寡老人提供消防安全服务。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的执业培训后持证上岗，熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。

(三)职能部门应加强对物业消防安全管理的监督指导工作 首先，公安消防机构应做好新建居民住宅区的建设工程消防监督管理工作。严格把好建设工程消防设计审核、消防验收关和建设工程消防设计备案、竣工验收备案检查关，确保居民住宅区不留先天性的火灾隐患。其次，公安派出所应加强对物业管理公司的消防监督和指导，定期实施消防监督检查，为物业公司提供法律法规、消防技术方面的支持和服务，促进物业公司消防安全管理水平不断提升。第三，定期对物业消防安全管理人员进行专业的消防培训，加强对居民住宅区的消防宣传工作，帮助物业管理公司切实提高消防安全管理素质。

(四)加强和完善物业区消防基础设施建设

新建小区或旧城改造，要按照国家消防技术规范要求进行规划和建设，消防通道、消防给水、消防通信等公共消防设施必须与小区同步设计、同步建设。要依托警务室设置消防室，安装报警电话，设置消防器材箱，配备小型手推车式灭火救援设备，在居民住宅楼配备灭火器，随时接受居民群众的求助。同时号召居民家庭配备灭火器、应急照明器材等自救逃生器材。

[1]湖北省公安消防总队.湖北省火灾统计年报[J].2009.

D035.36

A

1003-8078(2011)04-0113-02

2011-04-27

10.3969/j.issn.1003－8078.2011.04.34

卜法彬(1974－)，男，河南新乡人，黄冈市公安消防支队助理工程师。

责任编辑 周觅