土地承包经营权转让登记制度的现实困境及对策

丁关良,陆春明,蒋 青

(1.浙江大学管理学院,浙江 杭州 310058; 2.浙江省金华市婺城区农业局,浙江 金华 231000)

目前,土地承包经营权流转已是学术界研究农村土地问题乃至“三农”问题的一个热点。转让是土地承包经营权流转主要方式之一,家庭承包的土地承包经营权转让采用登记对抗主义制度其弊大于利。本研究提出以改革转让登记制度为主来完善土地承包经营权转让法律制度,以实现依法规范推进土地承包经营权转让。

一、我国不动产物权登记制度的二元体系

不动产登记,即不动产物权登记,是不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的专门簿册上予以记载的事实。不动产登记具有维护交易安全和秩序、保障第三人利益的重要作用。现代各国不动产登记制度,依其内容、效力等标准,可归纳为三种类型①:“契约登记制”、“权利登记制”、“托伦斯登记制”。

我国《物权法》第9条第1款确定了不动产物权登记效力的基本规范:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《物权法》既坚持了登记要件主义的原则,同时又通过“但书”规定,为适用登记要件原则的例外的采用登记对抗主义留下了空间,可谓确立了不动产物权登记效力原则(制度)的二元体系。

1.采用登记要件(生效)主义(权利登记制)。即不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。

2.采用登记对抗主义(契约登记制)。即认为当事人一旦形成物权变动的意思表示,便可产生物权变动的法律效果,未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立,只是在没有依法进行登记前,物权的变动不能对抗善意第三人(即不登记不得对抗善意第三人)。

同时,我国不动产物权登记不采用托伦斯登记制。

二、用益物权性质的土地承包经营权登记的性质和效力

1.家庭承包的土地承包经营权设立后的登记属于行政登记

《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第22条规定,“承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”。《农村土地承包法》第23条第1款规定:“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书,并登记造册,确认土地承包经营权”。《物权法》第127条第1款规定:“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。家庭承包的物权性质的土地承包经营权设立公示方式,对此学术界存在三种观点:(1)占有、交付承包地。“土地承包经营权的设立不以物权登记为其公示方式”和“至于土地承包经营权这种不动产用益物权可以采用占有、交付为其公示方式的关键理由,则在于其本身所独具的‘中国特色’。”②(2)采用登记对抗主义。“对以家庭承包方式取得的土地承包经营权的初始取得和变动,均采取的是登记对抗主义。”③(3)采用意思主义。“土地承包经营权合同的生效是土地承包经营权设立的标志。……采用了意思主义模式。”④

我们赞同第三种观点,“对于农村家庭承包取得的土地承包经营权,《农村土地承包法》没有采取批准、登记办法。”⑤

2.其他方式承包的物权性质的土地承包经营权设立采用登记要件主义

《农村土地承包法》第三章“其他方式的承包”第49条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。其他方式承包的物权性质的土地承包经营权设立公示方式学术界存在三种观点:(1)占有、交付承包地。“采用其他承包方式设立土地承包经营权,其主体还是具有限定性,仍只需占有、交付承包地就足以维护交易的安全。”⑥(2)“对通过其他方式取得的土地承包经营权的初始取得采取的是登记对抗主义。”⑦(3)“《农村土地承包法》第49条规定的‘登记’属于民法上不动产物权登记要件主义的登记”⑧。我们赞同第三种观点,即其他方式承包的物权性质的土地承包经营权设立采用登记要件主义。

3.家庭承包的土地承包经营权互换、转让采用登记对抗主义

《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第38条规定:“土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人”。《物权法》第129条规定:“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人”。即对于家庭承包的土地承包经营权互换、转让方式的流转采用登记对抗主义⑨。

上述后两种登记性质属物权变动登记。

三、家庭承包的土地承包经营权转让登记案例分析

[案情]甲是A村集体经济组织发包耕地的承包方。该承包方有非农业稳定收入来源,甲在承包期内于2008年8月10日将土地承包经营权转让给乙,交易完成后,乙没有办理土地承包经营权变更登记。其后,甲于2008年8月20日又将同一块耕地的土地承包经营权转让给丙,随后丙支付了价款并办理了土地承包经营权变更登记。

[问题](1)丙不知道甲已经将土地承包经营权转让给乙,也不应当知道这些情况,应由谁取得土地承包经营权?(2)丙知道或者应当知道甲已经将土地承包经营权转让给乙,应由谁取得土地承包经营权?

[分析]依《农村土地承包法》规定分析,耕地承包属家庭承包,通过家庭承包方式设立的土地承包经营权属用益物权性质,按现行法律规定只有物权性质的土地承包经营权才能依法流转,因此,承包方的甲有权依法实施土地承包经营权转让这一流转行为。对上述两个问题分别分析如下:

(1)本案第一种情况丙属“善意第三人”,即丙不知道或者不应当知道甲已经将土地承包经营权转让给乙,因此与甲交易,交付了价款,并进行了土地承包经营权转让变更登记的第三人。根据上述《农村土地承包法》第38条规定分析,由善意第三人的丙取得土地承包经营权。乙不能取得土地承包经营权,但可以向人民法院起诉甲,请求获得相应的救济。

(2)本案第二种情况丙属“恶意第三人”,第三人的丙如果明知甲已经将土地承包经营权转让给乙,或者丙应当知道这个情况(比如,丙已经听邻居说过,但未向甲或乙核实),那么,丙就不属于善意第三人,因而不能取得土地承包经营权,乙取得土地承包经营权。

四、土地承包经营权转让采用登记对抗主义制度弊大于利

对上述土地承包经营权转让采用登记对抗主义的案例进行深入剖析,发现其实践和法理上都存在众多的问题,主要表现为:

(1)该案上述乙没有办理土地承包经营权转让变更登记(以下简称转让变更登记),则乙(第一受让方,下同)取得的土地承包经营权其物权性质是不稳定的;如不出现第三人的丙(第二受让方),则乙取得的土地承包经营权其物权性质是永远不稳定的。

(2)该案上述乙没有办理转让变更登记,如先后出现一个及多个第三人(第二、三等受让方,如丙、丁等)都属于“恶意第三人”,则乙取得的土地承包经营权其物权性质也是永远不稳定的。

(3)该案上述乙没有办理转让变更登记,如出现“善意第三人”的丙,但丙没有办理转让变更登记,这时毫无疑问该案乙和丙(乙和丙取得不稳定的土地承包经营权,公示对抗力对乙和善意第三人丙提供的保护“机会均等”)都无法最终取得土地承包经营权,同时,乙的土地承包经营权和丙的土地承包经营权相互冲突(乙与丙互为善意第三人。乙不得对抗善意第三人的丙;同样,丙也不得对抗善意第三人的乙),则乙取得的土地承包经营权其物权性质也是永远不稳定的。

(4)该案上述乙没有办理转让变更登记,先出现丙属“善意第三人”,但丙也没有办理转让变更登记,若该案中丙于2008年9月5日将该同一块耕地上的土地承包经营权转让给丁(第三人),丁办理转让变更登记、且受让方的丁也属“善意第三人”,则按《农村土地承包法》第38条和《物权法》第129条之规定登记对抗主义原则,势必由善意第三人的丁最终取得物权性质的土地承包经营权。显然,按上述分析,该块耕地上的土地承包经营权转让后,乙没有办理转让变更登记,只有出现善意第三人、且办理转让变更登记时该块耕地上的土地承包经营权其物权性质才稳定,该办理转让变更登记的“善意第三人”最终取得土地承包经营权;如不出现第三人或出现“恶意第三人”或出现善意第三人、且也没有办理转让变更登记,该块耕地上的土地承包经营权其物权性质是永远不稳定的。依《农村土地承包法》第38条之规定分析,转让变更登记(自愿登记)无时效限制。可见,上述分析是成立的。

(5)没有办理转让变更登记的受让方其土地承包经营权不稳定造成土地资源利用效率低,与实行土地承包经营权流转之提高土地利用效率目标不一致。

(6)土地承包经营权转让采用登记对抗主义,势必产生更多案件的诉讼,增加诉讼成本,与法律的“社会秩序稳定”和“利益保障”功能不相吻合。

(7)土地承包经营权转让采用登记对抗主义,乙丧失土地承包经营权的补偿无法律依据可遵循。该案上述乙没有办理转让变更登记,丙办理了转让变更登记,按登记对抗主义原则,由善意第三人的丙最终取得土地承包经营权,“乙不能取得土地承包经营权,但可以向人民法院起诉甲,请求获得相应的救济”⑩。这里“救济”实指补偿。假如,该案2008年8月10日甲与乙之间约定该块耕地上土地承包经营权转让的转让费是38800元,于2008年8月15日支付转让费,乙没有办理转让变更登记,乙取得承包地后对该块耕地投入,2008年8月20日前已经投入5000元(乙取得该块耕地,是从事农业生产,是经营该块耕地的,对该块耕地投入是合理合法的,自愿登记原则下也是无过错的);甲于2008年8月20日又将同一块耕地的土地承包经营权转让给丙(善意第三人),甲与丙之间约定该块耕地上土地承包经营权转让的转让费是40800元(甲不知道乙于2008年8月20日前已经投入5000元;虽然知道了乙已投入,但投入多少,不会核实、不可能核实或无法核实),随后于2008年8月20日丙支付了转让费并办理了转让变更登记。按登记对抗主义原则,由善意第三人丙最终取得物权性质的土地承包经营权,乙不能最终取得物权性质的土地承包经营权,但乙可以向人民法院起诉甲,请求获得相应的救济。这里“相应的救济”是5000元(除甲返还乙转让费38800元外),还是2000元(40800-38800)?甲若补偿给乙5000元,对无过错的乙(转让自愿登记)是公平的;甲若不能向丙追偿,对甲不公平(甲转让给丙虽可多获得2000元,但现若补偿给乙5000元,其最终多赔偿了3000元,能否向丙追偿);对无过错的丙(善意第三人)多获得5000元(如甲不能向丙追偿,丙多获得5000元依据何在)公平吗?甲若补偿给乙2000元,无过错的乙损失3000元,这种不完全的救济,法律公平吗?“相应的救济”若不合理、不公平,势必损害无过错的没有办理转让变更登记乙的利益,该乙的合法权益将得不到法律真正维护。同时,乙如负责举证已经投入5000元难度很大且成本很高。另外,“相应的救济”包不包括乙丧失土地承包经营权其预期利益损失等。

(8)土地承包经营权转让登记采用登记对抗主义(自愿登记)与转让应当“经发包方同意”会产生法律效力冲突。按照《农村土地承包法》第37条“采取转让方式流转的,应当经发包方同意”和《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条“承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”之规定分析,土地承包经营权转让采取经“发包方同意”产生法律效力为一般原则,“发包方无法定理由不同意或者拖延表态”为例外。如,若上案中,乙虽然没有办理转让变更登记,但经A村集体经济组织同意,已符合现行法律规定土地承包经营权转让之条件(土地承包经营权转让有三个条件,一是转让方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源;二是必须经发包方同意;三是受让方只限于从事农业生产经营的农户,该第三个条件对受让方有两方面的要求,其一,受让方必须从事农业生产,其二,受让方是农户,即受让方可以是本集体经济组织的农户,也可以是本集体经济组织以外的农户),乙已依法移转继受取得生效的物权性质的土地承包经营权。“善意第三人”的丙虽然没有向发包方申请或者发包方没有同意,但办理了转让变更登记,按登记对抗主义原则,势必由善意第三人的丙最终取得土地承包经营权。因为,登记对抗主义中的登记,登记机关对于登记的申请,只进行形式上的审查,而对于契约上所载的权利事项,在实质上是否真实,有无瑕疵,在所不问。上述第一个“经发包方同意”使土地承包经营权转让生效,第二个“转让变更登记”也使土地承包经营权转让对抗力(权)生效(不生效,怎么对抗第三人即乙),这里第二个生效对抗第一个生效,显然,出现土地承包经营权转让登记采用登记对抗主义与土地承包经营权转让应当“经发包方同意”产生法律效力冲突。

(9)转让变更登记以行政登记为依据是不科学的。《农村土地承包经营权证管理办法》第14条规定:“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的,当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。”显然,转让变更登记(属物权变动登记)以家庭承包的土地承包经营权设立后的行政登记为依据或为基础,是不科学的。上述行政登记和物权登记性质不一,不符合《物权法》第10条第2款确立的“国家对不动产实行统一登记制度”。

(10)土地承包经营权依法转让不会产生第三人(该案第二、第三等受让方),且依法转让不存在登记对抗主义的土壤。根据《农村土地承包法》第41条“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的,经发包方同意,可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户,由该农户同发包方确立新的承包关系,原来承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”之规定,土地承包经营权转让,是指转让方(原承包方)在通过农村土地承包方式取得的物权性质的土地承包经营权有效存在前提下,在承包期限内依法将部分或者全部承包地上的物权性质的土地承包经营权转移给受让方(新承包方)的行为。土地承包经营权转让采用登记对抗主义,该案中,乙虽然没有办理转让变更登记,但若经A村集体经济组织同意,且甲与乙订立的土地承包经营权转让合同有效,则乙已经依法取得该块耕地上的物权性质的土地承包经营权(“土地承包经营权转让属物权性质的土地承包经营权让渡型流转”⑪);此时,甲(原承包方)即丧失该块耕地上的物权性质的土地承包经营权和丧失土地承包经营权人之法律资格,同时,确立乙(受让方)与A村集体经济组织(发包方)之间该块耕地上的经营关系。此后,甲(原承包方)已经不拥有该块耕地上物权性质的土地承包经营权,怎么能以该块耕地再实施土地承包经营权转让,既无该块耕地的土地承包合同(该合同已消灭),又无该块耕地上物权性质的土地承包经营权,该案第三人能出现吗?答案肯定是否定的,即不可能出现该案第三人。同时,若真正出现该案所谓的“第三人”,该第三人能取得该块耕地上的物权性质的土地承包经营权吗?答案肯定也是否定的,于法无据(A村集体经济组织依法不可能同意甲与丙之间的该块耕地上土地承包经营权转让,若同意也是不合法、无效的)。因为,登记对抗主义中的登记无公信力,即已登记的事项,实体法上如果有无效的原因[《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”从上述《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定看,《农村土地承包法》第41条土地承包经营权转让须“经发包方同意”之规定属法律的强制性规定,则上案甲与第三人的丙之间土地承包经营权转让合同无效]或者可撤销的原因(该案甲故意隐瞒真实情况以欺诈的手段与第三人的丙订立的合同)时,得予推翻。其结论是:土地承包经营权依法转让不会产生第三人,则依法实行土地承包经营权转让不存在登记对抗主义的土壤。

(11)受让方(农户)通过依法转让方式取得的土地承包经营权再转让是否须“经发包方同意”法律无规定。依现行法律规定,受让方可以是本集体经济组织(发包方)的农户,也可以是本集体经济组织以外的农户。非发包方的农户通过依法转让方式取得土地承包经营权再转让的,转让须“经发包方同意”,其发包方行使同意权(关键是无权对非发包方的农户的受让方“有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”审查,也无能力审查)难度大。

法国、日本等国的契约登记制(即“登记对抗主义”)是建立在物权变动只因当事人之合意而发生效力基础上的,登记为物权变动对抗第三人之要件。《日本民法典》第176条规定:“物权的设立及移转,只因当事人的意思表示而发生效力。”第177条规定:“关于不动产物权的取得、丧失及变更,非依登记法所定,不得以之对抗第三人。”而我国土地承包经营权转让合同使之有效,转让须“经发包方同意”;土地承包经营权转让不是“因当事人的意思表示而发生效力”,而是当事人的意思表示一致加上土地承包经营权转让之上述三个条件(特别是“经发包方同意”)。因此,我国土地承包经营权转让登记对抗主义与法国、日本等国的契约登记制建立基础是不同的。

可见,《物权法》和《农村土地承包法》中土地承包经营权转让登记采用登记对抗主义制度是不科学的,其弊大于利。

五、土地承包经营权转让登记制度的改革思考

1.完善土地承包经营权转让登记制度的可供方案选择

完善土地承包经营权转让登记制度的可供选择的方案主要有三种:(1)土地承包经营权转让严格实行当事人的意思表示而发生效力,转让可仍采用登记对抗主义;(2)在现行家庭承包的“承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”下,土地承包经营权转让登记改对抗主义为要件主义;(3)在家庭承包的土地承包经营权设立采用登记要件主义的基础上,土地承包经营权转让登记改对抗主义为要件主义。

2.完善土地承包经营权转让登记制度的三种方案评析

第一种方案即“土地承包经营权转让严格实行当事人的意思表示而发生效力,转让可仍采登记对抗主义”评析。该方案取消家庭承包的土地承包经营权“采取转让方式流转的,应当经发包方同意”这一转让其生效限制条件,改为土地承包经营权转让因当事人的意思表示而发生效力,登记为土地承包经营权转让对抗第三人之要件。即土地承包经营权转让采登记对抗主义制度与法国、日本等国的契约登记制(即“登记对抗主义”)内涵相同。法国不动产登记对抗主义的制度设计充分维护了契约自由的民法精神,但对交易安全的维护有所不足。登记对抗主义的潜在缺陷表现在:(1)交易当事人之间的法律关系趋于复杂;(2)物权变动缺少“自我表现”的客观外在表现形式;(3)对交易安全的维护有所疏漏;(4)忽视了契约的履行阶段。根据《法国民法典》第1583条规定,只要当事人双方就标的物及其价金的意思表示达成一致,尽管买卖的标的物尚未交付、价金也尚未交付,但标的物的所有权已经发生了转移。这就意味着,只要双方当事人就买卖合同达成合意,买受人在未取得标的物之占有和支付价款的情况下,不仅取得了标的物的所有权,而且有资格以所有权人之身份就该标的物进行买卖或设定担保。由此观之,法国的登记对抗主义模式对买受人更为有利。但对于出卖人而言,情况似乎就大相径庭了,在尚未登记和获得价金的情况下,出卖人在买卖的意思表示一致时即刻就丧失了对标的物的所有权,一旦买受人不履行支付价款之义务,“一无所获”的出卖人除了可以追究买受人的违约责任外,法国民法典还为出卖人提供了多种不同的保护措施以确保出卖人可以获得切实清偿。即法国通过不动产留置权、解除诉权、不动产特别优先权、强制公示制度、相对效力原则以及登记员责任制度等一系列配套措施。在总体上最终实现了当事人之间的利益平衡并基本上维护了第三人的交易安全。⑫

在中国目前的法制环境下,不动产留置权、不动产特别优先权等制度的缺位将导致当事人之间的利益失衡,名义权利人和真正权利人的错位将为交易秩序埋下安全隐患⑬,经过利弊衡量,我们认为我国在土地承包经营权转让中不宜采用法国、日本等国的契据(契约)登记制。

第二种方案是在现行家庭承包的“承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”下,土地承包经营权转让登记改对抗主义为要件主义。该方案其缺陷表现在:(1)采用登记要件主义土地承包经营权转让的变更登记以土地承包经营权设立后行政登记为依据是不科学的。(2)采用登记要件主义土地承包经营权转让的变更登记与土地承包经营权依法转让“经发包方同意”使土地承包经营权转让发生冲突。⑭

第三种方案是在家庭承包的土地承包经营权设立采用登记要件主义的基础上,土地承包经营权转让登记改对抗主义为要件主义。在家庭承包的土地承包经营权设立采用登记要件主义(家庭承包的土地承包经营权“产权明晰”)的基础上,同时,取消家庭承包的土地承包经营权“采取转让方式流转的,应当经发包方同意”这一转让其生效限制条件,改家庭承包的土地承包经营权转让(包括互换)采用登记对抗主义为采用登记要件主义。该方案科学、可行。

本研究赞同第三种方案。

六、实施土地承包经营权转让登记要件主义制度的转让制度配套改革

2008年10月12日中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)明确提出:“建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。”“土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益”和“抓紧完善相关法律法规和配套政策,规范推进农村土地管理制度改革”等。根据上述《决定》之政策内容规定和按照土地承包经营权流转符合“条件、自愿、有偿、规范、有序、依法”之客观要求,为有利于农村土地资源的优化配置,为有利于发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体,为完善土地承包经营权流转法律制度和实现土地承包经营权依法流转,必须进行土地承包经营权流转制度改革,而土地承包经营权流转制度改革最关键是其转让制度改革。变则通、通则达,解决了“转让”的法律障碍问题,入股、抵押、继承和赠与的厘清就可水到渠成。我们认为,土地承包经营权转让属于物权变动范畴,土地承包经营权转让制度改革目标是建立和完善土地承包经营权依法自由转让制度。为实施土地承包经营权转让采用登记要件主义制度,其他土地承包经营权转让制度改革完善的内容,包括:(1)取消家庭承包的土地承包经营权转让其受让方为“其他从事农业生产经营的农户”这一条件限制转让对象的范围的规定,应依法规定家庭承包的土地承包经营权转让其受让方为一切农业生产经营者,即除农户外,还包括法人、其他组织、自然人。(2)取消家庭承包的土地承包经营权转让其“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”这一严格限制条件的不科学规定,应允许家庭承包的土地承包经营权依法自由转让。(3)取消“采取转让方式流转的,应当经发包方同意”这一与物权本质上是一种支配权不相吻合的限制转让权之规定,应依法赋予土地承包经营权人拥有完整的土地承包经营权权能,最关键是土地承包经营权中的处分权能,使土地承包经营权人享有依法自由转让权。(4)允许家庭承包的土地承包经营权依法自由转让。即土地承包经营权转让应符合“不得改变土地所有权权属性质和权属关系;不得改变土地的农业用途;不得损害土地承包经营权依法设立之目的;不得损害农民土地承包权益;不得损害相邻土地权利人和发包方(农村集体经济组织)的合法权益;流进方限于农业生产经营者;流转的期限不得超过承包期的剩余期限”⑮等之土地承包经营权流转限制规定。(5)家庭承包的土地承包经营权转让和其他方式承包的物权性质的土地承包经营权转让实行一体的法律制度规范。

注释:

①孙鹏:《物权公示论——以物权变动为中心》,法律出版社2004年版,第144-146页。

②⑥聂佳:《中国土地承包经营权设立登记评析》,《现代法学》,2008年第4期。

③⑦张平华、李云波、张洪波:《土地承包经营权》,中国法制出版社2007年版,第133、136页。

④王利民:《物权法名家讲坛》,中国人民大学出版社2008年版,第289页。

⑤⑨丁关良:《土地承包经营权基本问题研究》,浙江大学出版社2007年版,第158、160页。

⑧丁关良:《土地承包经营权流转法律制度研究》,中国人民大学出版社2011年版,第38页。

⑩何宝玉:《中华人民共和国农村土地承包法释义及实用指南》,中国民主法制出版社2002年版,第100页。

⑪丁关良、李贤红:《土地承包经营权流转内涵界定研究》,《浙江大学学报》(人文社会科学版),2008年第 6期。

⑫⑬于海涌:《法国不动产登记对抗主义中的利益平衡》,《法学》,2006年第2期。

⑭咸鸿昌:《论英国普通法土地所有权的建构及其内涵特征》,《政治与法律》,2009年第9期。

⑮丁关良:《土地承包经营权流转制度法律问题研究》,《农业经济问题》,2011年第4期。