拼租房屋的法律问题研究

褚雪霏，徐腾飞

(天津商业大学法学院，天津300134)

拼租房屋的法律问题研究

褚雪霏，徐腾飞

(天津商业大学法学院，天津300134)

目前，我国对于拼租房屋的法律规制仍处于空白阶段，这使得拼租房屋在实践当中产生了一系列纠纷并且无法可依、无章可循。拼租房屋与群租房屋概念的混淆也使得法律对于拼租房屋的规制产生了一定障碍。在明确拼租房屋中的法律关系后，对于拼租房屋的人均居住面积进行合理地规定是解决拼租房屋产生的纠纷之理性选择。

拼租;群租;人合性;民法上的合伙;无权利能力社团

近年来，新兴群体“拼客”的出现，使“拼”成为了一种潮流。由于房价的持续走高、收入不能与房价同步等原因，拼租房屋作为“拼”的具体类型之一，已经成为了现代人的一种新的生活方式。然而，在我国拼租房屋现象如此盛行的现状下，我国法律对于拼租房屋的规制仍然处于空白，学者对此问题也鲜有研究，甚至对于拼租房屋的界定都没有形成统一的结论。正是由于法律的空白和理论研究的缺失，在实践当中产生了一系列问题。因此，界定拼租房屋的概念、在立法上规范拼租房屋行为有着重要的理论和实践意义。

一、拼租房屋概述

(一)“拼租”的定义

“拼租客是指，互不认识而共同租住房屋的一类人，他们大多为年轻的上班族，迫于高房租和收入较低的原因而拼租以降低开支。”①http://www．hudong．com/wiki/%e6%8b%bc%e7%a7%9f%e5%ae%a2。这是SOSO百科对拼租客下的定义，此定义明确了拼租客选择拼租房屋的社会原因，也对拼租房屋群体的范围做了基本的界定。但是，笔者认为，此定义存在以下方面的不足:首先，此定义将拼租房屋主体限定为“互不认识”的一类人，该说法过于绝对，在实践当中，拼租房屋的承租人可以是互不相识的几个人，也可以是朋友之间、情侣之间等熟人拼租;其次，此定义有循环定义之嫌，以拼租解释拼租，最终并没有对拼租的实质作出明确的解释;最后，此定义并未将拼租的特征完全涵括，容易造成拼租与其他类似概念相互混淆。

通过研究实践当中拼租房屋的特点，笔者认为，拼租房屋存在以下几方面的特征:第一，主体方面要求两个以上承租人，即主体为多人;第二，各个承租人之间在主观上存在“拼”的意思，正是这种“拼”的意思，促成他们共同租住一套房屋;第三，拼租房屋的各个承租人是出于一定的目的共同租住一套房屋，该目的表现为经济方面的原因或生活方面的原因。

基于上述拼租房屋的特征，笔者认为，应当将拼租房屋界定为:两个以上的承租人，基于经济或生活上的特定目的，共同租住一套房屋，各承租人在主观上存在共租房屋之合意，共享权利，共担义务。

(二)拼租房屋的法律构成

1．主体方面:拼租房屋的承租主体为两人以上

拼租房屋在主体方面区别于传统房屋租赁形式的最显著特征，即为承租方人数众多，而传统房屋租赁当中的承租人只为一人。而主体当中“两人以上”的“人”之含义，是仅指自然人，还是指自然人或者家庭，还是指有一定关系的自然人组合?

《上海市房屋土地资源管理局关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》第1条规定:“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租;一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。”此项规定旨在规范一套房屋的租房人数，避免过多人租住一套房屋所产生的相邻关系纠纷。但是，此项规定又产生上述的现实问题。笔者认为，在拼租房屋中，承租方的多“人”，应当做宽泛之理解，即应理解为自然人或者有一定关系的自然人组合。此处的“一定关系的自然人组合”应包括家庭、亲戚、未婚情侣、熟识的好友。但是，在对“人”的理解做扩大解释后，在拼租中应严格遵守人均最低平米数的规定，这样才能使拼租规范化。

2．客体方面:拼租房屋的客体是可供租赁之房屋

拼租的房屋应在法律允许的范围之内，否则拼租房屋因不适法而不成立。《上海市房屋租赁条例》第8条规定:有下列情形之一的房屋不得出租:(一)除依法代管的房屋外，未依法登记取得房地产权证书的;(二)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的;(三)改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的;(四)居住房屋不具备基本生活设施或者条件的;(五)被鉴定为危险房屋的;(六)不符合公安、环保、卫生等方面法律、法规规定的。

此外，对于拼租房屋的客体是否应为整套房屋，笔者认为应当进行区分。拼租房屋并不局限于拼租住宅，拼租写字楼、拼租办公室或者拼租商铺的情形也十分常见，此处的房屋拼租并不能够限制在整套房屋。但是拼租住宅因更多地涉及居民生活、相邻关系，较之拼租其他房屋更易产生纠纷和问题，故应当限制在一整套住宅之中，于法律上也更易规制。

3．内容方面:建立一个或者多个租赁合同关系

实践当中，拼租房屋存在两种情形:一种是所有承租人作为一个整体共同与出租人订立一个房屋租赁合同，另一种是各个承租人分别与出租人订立多个房屋租赁合同，由当事人通过意思自治进行选择。如果各个承租人之间有一定的信任基础，则可以选择与出租房订立一个租赁合同;如果各个承租人之间不存在任何信任基础，则承租人可以选择单独与出租人分别订立租赁合同，以简化其内部关系。

(三)拼租房屋与群租房屋

由于拼租房屋与群租房屋在立法中都没有明确的界定，因此在实践中二者极易混淆，有些文章、报道甚至将其等同，忽视了拼租房屋与群租房屋的不同。拼租房屋与群租房屋之所以容易被画上等号，源于二者之间具有很多共性:都是房屋租赁的形式之一，承租主体都是多数人，并且实践中二者也产生了一些相同的社会问题。但是，拼租房屋和群租房屋存在着本质上的区别，二者是不同的概念，其区别主要体现在以下方面:

第一，拼租房屋的承租人之间具有人合性，群租房屋并不具备这种特征。拼租房屋各个承租人之间在主观上具有“拼”的意思，拼租房屋的承租人在拼租房屋法律关系形成之前，应在各个拼租人之间形成一个拼租的合意。而在群租房屋中，虽与拼租房屋的表象完全相同，即多人同租一套住宅，但每个承租人与出租人之间的租赁关系彼此相互独立，拼租房屋承租人之间在主观上并不具有共同租赁房屋的合意。有学者认为，群租房屋是拼租房屋的一种极端形式，认为群租房屋是超过了房屋正常的承载能力的多数人的拼租房屋行为。笔者并不赞同此观点，正是因为拼租房屋承租人之间的合意而使其共同居住在一套住宅中，这也是拼租房屋与群租房屋的本质区别。因此，拼租房屋与群租房屋并不是相同或者相包含的概念，不能将二者混为一谈。

第二，群租房屋中存在多个租赁合同关系，而拼租房屋中可能存在多个租赁合同关系，也可能仅存在一个租赁合同关系。群租房屋的承租人之间没有任何主观方面的合意，所以他们不可能只与出租人订立一份房屋租赁合同，而是各自独立的与出租人签订合同以达成房屋租赁关系;而在拼租房屋中，存在各个承租人有一定信任基础的情况，在这种情况下，各个承租人基于这种信任基础，可以选择只与出租人订立一份房屋租赁合同，其内部的权利义务通过内部的拼租协议进行规制。

第三，一般而言，在群租房屋中各个承租人的居住形式并非正常的居住形式，而在拼租房屋中各个承租人的居住形式属于正常的居住形式。百度百科中对三种群租的形式进行了总结:一是将客厅、房间、厨房、甚至阳台分割成若干小间，按间分租;二是在房间内布置多张床位，按床位出租;三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分割①http://baike．baidu．com/view/772728．htm?fr=ala0。。无论哪一种形式，都属于非正常的居住形式;而在拼租房屋中，房屋结构不被改变，也不存在加床的现象，各个承租人的居住形式和传统的房屋租赁没有实质上的差别。

第四，在群租房屋中，出租人的主观方面存在滥用房屋进行租赁以达到扩大赢利或者谋取暴利的目的，而拼租房屋的出租人并无此目的。在群租房屋中，出租人主动改变房屋结构、增加床位，其主观具有扩大赢利的目的，出租人对房屋所作的一系列改造都是为了获得较正常租赁该房屋而无法取得的利润，在增加收益的驱使下，群租出租人扩大房屋的利用价值，甚至无视房屋正常的承载能力;而在拼租房屋中，出租人的主观目的与传统房屋租赁中的出租人的主观目的并无二致，都是将房屋出租出去，收取正常的租金。

第五，群租房屋的承租人与拼租房屋的承租人主观目的不同。拼租房屋的承租人选择拼租房屋的目的主要存在两方面——经济上的和生活上的，有的承租人是为了分摊租房费用，有的承租人是为了消除生活中的寂寞感;而在群租房屋中，承租人共同租赁房屋的目的仅仅体现在经济上，其选择群租的唯一目的就是为了节约住房成本。

由于拼租房屋与群租房屋尚未在立法层面得以规制，所以实践中极易产生纠纷，并且无法可依、无章可循。前文当中已经阐述了二者的区别，笔者认为，拼租房屋较群租房屋来说，具有适用上的显著优势，具体体现为以下几个方面:

一是从拼租房屋的承租主体具有人合性这一角度进行分析，在拼租房屋当中，各个承租人在主观上存在共同租住一套房屋的合意;而群租房屋中的承租人大多数情况下仅仅是陌生人，平时生活上也少有交流，有的甚至生活习惯、生活作息完全不同。从这个角度来说，拼租房屋的承租人团体更为稳定，更有利于社会安定。

二是从房屋承载能力角度分析，正如前文所述，在大多数情况下群租房屋会改变房屋内部结构，来实现出租人赢取暴利的目的，因此房屋内过多的承租人，使房屋的承载能力达到极限，相邻关系纠纷时有发生;而拼租房屋则不然，拼租房屋中的出租人没有赢取暴利的目的，所以较群租房屋而言，拼租房屋中的承租人数量在房屋的承载能力之内，相邻关系纠纷产生几率较小，更有利于邻里间的和平相处。

二、拼租房屋中的法律关系

如前文所述，拼租房屋中存在两种形式:第一种，由全体承租人共同与出租人签订一份合同;第二种，各个承租人与出租人分别签订合同。正是由于合同订立的方式不同，导致承租人与出租人之间的法律关系存在一定的差异。而理清承租人与出租人的法律关系，对于我们分析拼租房屋中出现的种种纠纷有着重大意义。下文笔者将从承租人团体的性质入手，分别对此两种情况下承租人与出租人之间的法律关系进行具体分析。

(一)全体承租人与出租人之间仅存在一个合同关系

这是现实生活中最常见的一种拼租房屋形式。在此种情况之下，全体承租人形成了共同拼租房屋的意思后，由全体拼租承租人共同选举出一名代表，代全体承租人与出租人签订一份合同。于此情形中，各个承租人之间往往存在一定的信任基础，最常见的就是刚刚毕业的大学同学之间共同拼租一套房屋的情况。如何定性这种情况下拼租房屋的承租人团体的法律性质，是分析承租人与出租人法律关系的关键所在。

对于此种情形下承租人团体的法律性质，可以参照德国民法上的相关规定。德国民法中，将这种私法上的联合体分为有权利能力的和没有权利能力的联合体，此外还可以分为专以营利为目的的和不以营利为目的的联合体。显然，承租人团体没有自己的财产、不能独立承担责任、不能以自己的名义从事活动，属于没有权利能力的联合体，并且不以营利为目的。在德国民法中，无权利能力的联合体又包括民法上的合伙和无权利能力社团。要明确拼租房屋的承租人团体的法律性质究竟属于二者中的何者，首先应当明确民法上的合伙和无权利能力社团的概念以及二者的区别。

1．民法上的合伙与无权利能力社团的概念

一种联合体，本身不具有权利能力、严格地建立在人的基础上，也没有“团体章程”，这种联合体是民法上的合伙［1］。这种合伙仅仅需要在各合伙人之间存在一个不拘形式的合同，各合伙人通过合同互相承担义务，以促进共同目的的实现。从类型上看，这是互相密切联系的一些个人的联合，因而，每个合伙人对联合都有很重要的意义［2］。无权利能力的社团是指与社团法人具有同一性质但无法人资格的团体［3］。所谓与社团法人具有同一的性质，是指其是由多数人为达一定之共同目的而组织起来的结合体，其与社团法人的主要区别在于未依法律规定取得法人资格。

2．民法上的合伙与无权利能力社团的区别

民法上的合伙与无权利能力社团的区别主要体现为以下三点:

第一，从团体与其成员的关系来看，在无权利能力的社团中，作为成员的个人丧失了重要性，团体超越个人而独立存在;而在合伙中，作为成员的个人仍然具有重要性，团体并不超越个人而存在，即与各个合伙人的人格、财产与信用等有密切关系，仍未脱离个人的因素［4］［5］。这也就是说，在民法上的合伙中，人与人的关系仅仅是被简单地组合了起来，其间的关系为契约性联合;而无权利能力社团中，人的集合通过一定的形式独立于其成员而存在，并不依赖于其成员。

第二，从内部关系看，无权利能力社团有作为团体的意思决定机关，并按照少数服从多数的原则进行决议，有对外的执行机关、对外代表机关的存在;团体本身的存续不受其成员变化的影响［4］329;而在民法上的合伙中，没有意思决定机关，且团体的存续以各个合伙人的存在为必要，任何一个合伙人的死亡都可能导致该合伙的解散。

第三，在对外债务方面，无权利能力社团的成员对该社团的债务无须负无限连带责任;而在民法上的合伙中，合伙人对合伙的债务负无限连带责任。

3．结论——民法上的合伙

通过上文对民法上的合伙与无权利能力社团的概念与区别的分析，笔者认为，在全体承租人与出租人之间仅存在一个合同关系的情况下，拼租房屋的承租人团体的法律性质应定性为民法上的合伙。理由如下:第一，在此情况下，各拼租承租人间有一定的信任基础，体现出民法上合伙的人合性;第二，承租人团体并不超越各个承租人而存在，这个团体的形成只是把承租人通过一个不拘形式的契约简单地结合起来;第三，承租人团体内部并不存在团体的意思决定机关;第四，承租人团体基于其成员之间的人合性，任何人的退出或者死亡都可能导致该合伙的解散;第五，承租人对其团体的债务承担的是无限连带责任。

4．内外部法律关系

在全体承租人与出租人之间仅存在一个合同关系的情况下，在承租人团体内部是民法上的合伙关系，而在承租人团体与出租人的外部法律关系上，是一个房屋租赁关系。出租人享有收取租金的权利，但其没有决定任何一个拼租房屋的承租人具体交多少租金、住哪间房屋的权利。以上事项是承租人团体内部的约定，仅在承租人团体内部发生效力。

(二)全体承租人与出租人之间存在多个合同关系

实践中，拼租还存在另外一种形式，即全体承租人与出租人之间存在多个合同关系。此种情况下，各个拼租房屋的承租人间往往没有任何信任基础，仅仅是基于经济上的原因或者生活上的原因而共同拼租一套房屋。正是由于信任基础的缺乏，各个承租人为了减少今后生活的纠纷，分别与出租人订立租赁合同，以简化其内部的法律关系。

在这种情况下，如果拼租房屋的承租人与出租人发生了纠纷，则根据合同的相对性解决，各承租人不对其他承租人对出租人的债务承担连带责任，可以说在这种情况下的拼租房屋是多个房屋租赁关系的集合。笔者认为，此时拼租房屋的承租人团体的法律性质，已经无法将其认定为民法上的合伙，因为其不符合民法上合伙的最基本的特性——人合性。在这种情况下，各个承租人相对独立，当某一个或者某几个承租人与出租人发生纠纷时，出租人只能直接找该特定的某一个或某几个承租人追偿，其他拼租承租人不对其承担连带责任。

三、解决拼租房屋纠纷的根本途径——规定具体人均居住面积

根据中国房地产研究机构中国指数研究院的报告，截至2009年10月，北京市的平均房价已达到每平米16 057元，比1月份时10 403元的平均价涨了54%。在上海，2009年10月份的平均住房价格为16 954元，自1月份以来上涨了22%。于是，对于大部分在北京、上海这些大城市打拼的人来说，买房成为了天方夜谭。于是，他们选择了另外一种生活方式——拼租房屋。拼租房屋本身作为一种交易行为，同时满足了供应和需求两方，在供需两方之间达成了一定程度上的共赢。但是这种交易却容易产生一定的弊端，甚至有可能产生一系列有害的社会现象。实践中经常存在涉及相邻关系的纠纷问题:拼租房屋的卫生间使用过度，导致楼下漏水或者造成整个单元的下水道堵塞，此时其他业主的损失由谁承担。有学者认为应当由房屋的所有人承担，有学者则认为由房屋的承租人承担。在我国拼租房屋如此盛行的时代下，仅仅讨论由谁承担责任是远远不够的。只有将拼租房屋上升为法律中予以具体规制的一种制度，使拼租房屋中的各种行为有法可依、有章可循，才能从根本上解决纠纷。

笔者认为，要解决现在拼租房屋中存在的纠纷，完善拼租房屋行为，最有效的途径就是规定拼租房屋的人均最小租住面积。只有规定了人均最小的租住面积，才能使拼租房屋正规化、合法化，不至于产生拼租房屋的泛滥。

《上海市实有人口服务和管理若干规定(暂行)》草案中第17条规定:“租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米;其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米”。但是，2009年10月27日的上海青年报中有报道称，《上海市实有人口服务和管理若干规定(暂行)》将这条规定删除了，原因是很多市民认为规定的面积标准太低，建议提高人均承租面积标准。为此，《上海市实有人口服务和管理若干规定(暂行)》中不再对居住房屋人均承租面积标准作出规定，而是由上海市房屋管理部门继续调研，待条件成熟后另行制定专门的管理规范，对居住房屋租赁面积等方面的要求予以明确。等到出台具体的居住房屋租赁面积标准后，公安机关将按照标准进行严格管理，一旦超过标准，他们可以根据《治安处罚法》进行罚款等处理。并且，根据该规定，民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。出租给家庭居住的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租。住宅小区居住房屋出租或转租给单位用于员工宿舍的，也应该符合上述标准。

《深圳市出租屋管理若干规定》也对人均租赁最小面积做出了具体的规定。其中，作为集体宿舍的出租屋，租住者平均使用面积不低于3平方米，个人租房的人均使用面积不低于6平方米，否则，管理部门将对实际超出人数按每人200元罚款。

从上海和深圳的实践当中不难发现，规定人均居住面积已经成为了规制拼租房屋的法律途径的趋势所在。

四、结语

近年，拼租房屋产生的相邻关系纠纷日益增多，这对我国建设社会主义和谐社会产生了极其恶劣的影响。所以，在立法层面上具体规制拼租房屋已经迫在眉睫。当然，制度的构建并非一朝一夕，将是一个逐渐摸索的过程。从各大城市的实践当中可以总结出，规定人均居住面积已经成为了规制拼租房屋的法律途径的趋势所在。规定人均居住面积，有利于实现拼租房屋的合法性和合理性，此手段必将成为规范拼租房屋行为的有效手段之一。

［1］［德］卡尔·拉伦茨．德国民法通论［M］．王晓晔，等，译．北京:法律出版社，2004:185．

［2］［德］弗卢梅．德国民法总论［M］．邵建东，译．北京:法律出版社，2001:95．

［3］江平．民法学［M］．北京:中国政法大学出版社，2007: 124．

［4］［日］山本敬三．民法讲义［M］．解亘，译．北京:北京大学出版社，2004:328．

［5］王泽鉴．民法总论［M］．北京:中国政法大学出版社，2001:145．

［责任编辑:刘 庆］

Research on the Legal Issues of Sharing House

CHU Xue-fei，XU Teng-fei

Currently，the legal regulation for sharing house with somebody is still in the blank stage in our country，which makes a series of disputes in practice produce and no laws to follow．The confusion of the concepts of sharing house with somebody and collective renting makes some barriers in the legal regulation of sharing house with somebody．On clearing the legal relationship in the sharing house with somebody，providing a reasonable per capita living space is a rational choice to resolve disputes arising in the sharing house with somebody．

sharing house;collective renting;human joining;partnership;societies without legal capacity

DF521

A

1008－7966(2011)01－0067－04

2010－11－01

褚雪霏(1985－)，女，河北任丘人，2008级民商法学专业硕士研究生;徐腾飞(1984－)，男，河北石家庄人，2008级民商法学专业硕士研究生。