论不动产善意取得的构成要件

刘春霞

(黑龙江省政法管理干部学院，哈尔滨 150080)

论不动产善意取得的构成要件

刘春霞

(黑龙江省政法管理干部学院，哈尔滨 150080)

与国外立法比较，不动产的善意取得是我国《物权法》对善意取得制度的适用扩张。善意取得制度的价值基础和理论基础是不动产善意取得构成的出发点，分析不动产善意取得构成要件具有现实意义。

善意取得;不动产;公示公信;无权处分

随着我国经济体制改革的不断完善，我国的社会主义市场经济日益发展，为更好地为社会主义市场经济提供服务和保障，我国《物权法》确认了善意取得制度。值得说明的是，国外立法上的善意取得的客体仅限于动产，我国《物权法》则规定不动产与动产统一适用善意取得制度。我国《物权法》第106条第一款规定:“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权:①受让人受让该财产时是善意的;②以合理的价格转让;③转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。虽然动产和不动产的善意取得都会发生物权变动的效力，但由于动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。目前，国内对善意取得的研究主要围绕动产展开，而对不动产的善意取得学者阐述的较少。

一、善意取得的概念和理论基础

(一)善意取得的概念

善意取得又称即时取得，是指无处分权人将其占有的他人动产或登记在其名下的他人的不动产转让给第三人，若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权，原所有权人不得追夺的法律制度［1］。

(二)善意取得的理论基础

通说认为善意取得制度渊源于日尔曼法的“以手护手”原则，法律规定善意取得制度，主要是为了维护交易安全。它是均衡所有权人和善意受让人利益的一项制度，首先，它在一定程度上维护所有权人的利益，保证所有权安全。其次，它侧重维护善意受让人的利益，促进交易安全。当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，应当侧重保护善意受让人，这样有利于维护交易的安全，还有利于鼓励交易。从本质上讲，善意取得，是在承认财产所有权静的安全为法律保护财产秩序的基本原则的前提下，在法定场合下以牺牲所有权静的安全为代价来保障财产交易的动的安全的一项制度安排［2］。善意取得制度是立法者运用立法技术进行法律推导的逻辑结果。其直接的理论依据是物权变动中的公示、公信原则，其中不动产、准不动产以登记为其公示方法，动产物权以交付占有为其公示方式。公信力是指依法完成的登记产生绝对效力，即使登记薄上所记载的权利并不存在或者权利的内容、主体与真实的情况不一致，法律上依旧承认那些因信赖登记薄所展现出来的物权而以之为标的进行交易的善意第三人所进行的物权交易是有与真实物权存在是相同的法律效果。

二、不动产善意取得的构成要件

(一)让与人须为登记的不动产权利人

善意取得制度的基础在于物权公示的公信力，物权公示的公信力表现为两方面，一为权利正确性推定效力，二为善意保护效力。不动产的公示方法为登记，据此，非真正权利人而登记为不动产所有权人方能给不特定的第三人以权利外观，使其相信登记权利人就是真正权利人而与其进行交易，这一条件是不动产善意取得发生的前提。实践中，也常出现非真正权利人而登记为不动产权利人的现象。例如:夫妻共有的不动产只以一人的名义登记;真正权利人借用子女或他人名义登记;非真正权利人提供虚假材料申请登记造成错误登记等。至于登记权利人之外的人通过骗取房产证原件，伪造房主的身份证件及授权委托书等必要材料的手段，骗取第三人和登记机关的信任而处分他人的不动产的情况，应依据民法上的无权代理的规则处理。

(二)让与人须无处分权

根据《物权法》第106条的规定，只有在无权处分的情况下，才有可能发生第三人善意取得的问题，因此，“让与人无权处分”是善意取得的构成要件之一。

一般认为，无权处分是指没有处分权而处分他人的财产。处分包括法律上的处分和事实上的处分，无权处分中的“处分”指法律上的处分。对不动产而言，何种情况构成无权处分，争议较大。实践中主要有三种情况:一是无权处分人处分了他人所有的财产，即“无权处分说”。不动产以登记为权利归属的依据，只要进行了登记就明确了其权利归属。交易当事人是否有处分权可以直接根据登记来判断，所以，登记记载的权利人以外的人处分财产，是很难发生效果的。只是在例外的情况下才会出现，如夫妻共同共有的房屋，记载在夫妻一方的名下，登记的权利人处分了全部财产，但在处分时未经另一方同意，构成无权处分。对此种情况我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”根据这一规定，应认定上述情况适用善意取得。二是处分人原本享有物的所有权，但因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产，即“处分权受限说”。这主要发生在所有权受到国家权力机关的限制或具有物权效力的限制情形。例如所有人的不动产被查封、不动产之上设定抵押权等。对此种无权处分，在不动产善意取得制度中讨论的意义不大，如处分权利受到国家机关的强制，违反此强制形成的交易关系无效，受让人即使善意，也不能适用善意取得。再如不动产之上设定抵押权之后，由于其已经办理了登记，如果抵押人将抵押物转让，第三人不可能善意，也不能适用善意取得。三是在登记错误的情况下，登记记载的权利人处分了登记在其名下的他人不动产，即“登记错误说”。

由于我国目前对于共同共有以外的不动产是否适用善意取得并无明确具体的规定，所以，理论上对第三种情况是否构成无权处分存在分歧。例如:父亲甲将自己的房屋交给儿子乙暂时居住，乙伪造了甲的死亡证明将房屋登记过户到乙的名下，过后乙将房屋以市场价卖给不知情的丙。甲发现以后，要求丙返还房产，丙认为其符合《物权法》第106条善意取得的规定，依法取得了所有权。有学者认为，虽然乙是采用欺诈手段将房产登记在自己名下，但既然是登记权利人，就有权处分该房产。因此，乙将房屋出卖给丙的行为是有权处分，不是无权处分，不适用善意取得。

是否构成无权处分，直接关系到善意取得制度的适用，确有讨论之必要。笔者认为，登记错误情况下的处分行为构成无权处分。主观上，登记权利人明知登记错误的存在，依然实施处分行为，已经意识到自己的行为构成无权处分行为。客观上，登记权利人并不享有该房屋的所有权。另外非常重要的是，如果将登记错误视为有权转让，实践中绝大多数的善意取得将排除在适用范围之外，其结果将导致不动产善意取得制度几乎没有存在的意义［3］。因此，登记错误的情形构成无权处分。

再者，需要讨论的是善意取得与无权处分的法律竞合问题。大多数学者认为，应优先适用善意取得的规定，即在无权处分的情况下，如果受让人是善意的，符合善意取得的构成要件，原则上不应当再考虑转让合同的效力问题，而直接依据善意取得制度使受让人取得所有权。原因在于一方面可以最大限度地发挥善意取得制度维护交易安全的法律功能，有利于财产的安全流转。如果善意取得要依赖于合同的效力，一旦合同被确认无效，根据《合同法》的规定，要发生恢复原状的效果，这会与善意取得制度发生冲突。另一方面，《合同法》第51条只是对于无权处分合同所作的一般性规定，善意取得是在无权处分情况下出现的特殊情形，前者属于一般条款，后者属于特别条款。按照特别条款优先于一般条款的规则，应当优先适用特别条款。当然，这并不是说在任何情况下，都不考虑不动产转让合同的效力。因为善意取得制度的根本目的在于保护交易安全，所谓的“交易”自然只能是合法的交易，违法的交易当然不可能受到法律的保护。在出现《合同法》第52条中的合同无效情形之后，法院应当审查合同的效力，宣告合同无效。例如:非法转让集体土地所有权;转让行为不符合法定程序;转让合同违反公序良俗等等。在此种情况下，合同无效是绝对无效，而不考虑第三人是否善意，善意取得自然也无法适用。

(三)受让人须基于交易行为支付合理的对价

根据《物权法》第106条的规定，善意取得制度的另一个构成要件是“以合理的价格转让”。即只有在让与人与受让人之间存在交易行为时，才存在善意取得的问题。该条确定以合理的价格转让作为善意取得的构成要件，当然就排除了无偿转让适用善意取得的可能性。非通过交易行为而以受赠、继承等方式无偿取得财产的，不能发生善意取得的效力。此种规定也有助于解决实践中出现的无偿转让国有资产造成国有财产流失的行为。例如，某市在对某国企改制时，部分资产零价格转让，如果发生了产权纠纷，不适用善意取得。

对不动产而言，如何理解合理的价格，需要考虑多方面因素，不动产物权变动的方式是登记，登记的公信力比占有的公信力更强［4］，在不动产登记之后，交易当事人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权利［5］，即使不动产转让的价格偏低，也不能影响登记公信力，只要受让人信赖登记就足以构成善意，所以结合目前我国房地产市场的现状，对“合理价格”应理解为“合理价格不一定等于市场价格”［6］。在解读价格是否合理时，要充分考虑主观、客观因素，既要考虑客观因素(主要参照市场价格)，也要考虑让与人和受让人双方的主观因素。例如，认为房屋不吉利，阴气重等等，受让人支付了低于市场价格的价格，也不能认定其价格不合理。另外我国目前不动产并没有完全市场化，许多房屋的价格合理与否难以判断，例如，单位福利房、经济适用房等。对此笔者认为，《物权法》第106条的“合理价格”主要适用于商品房的转让。

(四)受让人受让不动产时须为善意

“善意”一词，最早源于拉丁文，意为“不知情”，在近现代民法理论上，依学者通说，善意是指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。“善意”之标准，在理论上有“积极观念说”和“消极观念说”两种主张，前者要求受让人必须有将让与人视为所有权人的观念，后者则要求受让人不知或不应知让与人为无处分权人即可。由于前者对受让人要求过于苛刻，所以各国大多采用后者，我国也如此，通说为“消极观念说”，司法实践中采取的也是这种学说。即只有当受让人不知且非因重大过失而不知让与人为无权处分时，才能认定其为善意。就不动产而言，“受让”是指不动产登记的变更。因此不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中，因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产。在实践中，不动产受让人成立善意，必然要求其在交易之前查阅登记薄，了解登记薄上所记载的权利状况，并对此产生合理信赖。如果受让人怠于查阅，则推定其不构成善意。

对受让人是否善意如何认定，在通常情况下，采推定善意的方法，即推定受让人的善意，而由主张其为恶意的人提出证明，负举证责任［7］。但由于善意只是受让人受让财产时的一种心理状况，这种心理状况往往难为局外人所知晓，因而，为兼顾原权利人利益，该善意也可以被反证所推翻。具体有如下排除方式:一是受让人事先明知登记记载的错误。例如:对于错误登记的发生，受让人本身亦是参与者;受让人与让与人关系密切，有恶意串通可能。二是登记薄中存在异议登记的记载。在不动产处分中，如果真实权利人对登记权利真实性提出异议，登记机关将该异议记载于登记薄上，第三人据此至少应该知道该房屋存在权利瑕疵的可能，此时，如果第三人仍然与登记权利人进行产权交易，则推定第三人不构成善意［8］。

善意的判断时点，是指确定受让人是否善意的具体时期。不动产物权的公示方法是登记，善意的认定时点是登记之时。即在不动产处分中，确定受让人是否善意，应以办理产权变更登记之时或之前为标准，至于其后受让人是否知晓真实情况，不影响善意取得的成立。

(五)转让的不动产须已经完成过户登记

根据《物权法》第106条的规定，不动产善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件，即依照法律规定应当登记的已经完成过户登记。例如，甲通过欺诈手段将他人的房屋过户登记在自己名下，然后将该房屋转让给乙，不知内情的乙因为相信登记而与其完成了这一交易，支付了价款并办理完毕了登记过户手续。在此种情况下，就可能适用善意取得制度。如果双方仅达成了转让的合意，只是支付了价款甚至已经交付了房屋，还没有办理登记手续，则只产生债的关系，不发生善意取得［9］，权利人得及时阻止其交易。

之所以要以办理完毕登记过户作为不动产善意取得的构成要件，是因为不动产物权以登记为公示要件，必须办理了登记之后，才能发生所有权的转移。在没有办理登记的情况下，无权处分人将房产出卖，买受人占有房屋之后，如果能够即时取得所有权，就会将真正权利人可以通过异议登记或其他制度主张自己权利的机会全部抹杀了，不利于真正权利人的保护。并且如果不需要办理登记就可以取得产权，就会与公示原则发生矛盾，引发产权关系的混乱。例如，实践中大量存在的一房数卖问题。

结合我国目前的现状，应当登记的不动产包括:一是城市的房屋。在我国，城市的房屋依法应当办理登记。因此，房屋的买卖只有在受让人与转让人办理登记之日起才能适用善意取得，仅仅实际交付房屋，并不能够产生善意取得的后果。二是应当办理登记的不动产权利。依照我国法律规定，建设用地使用权的出让、转让应当办理登记，因此，对这些依法办理登记的不动产权利，只有在办理登记完毕之后，才可能发生善意取得的问题。需要指出的是，办理完毕登记不能理解成单纯的交付凭证。根据《物权法》的规定，即使交付了权利凭证，如果没有办理登记，仍未完成法定的物权公示程序，不发生善意取得的效果。

［1］江平．民法学［M］．北京:中国政法大学出版社，2007:362．

［2］梁慧星，陈华彬．物权法(第三版)［M］．北京:法律出版社，2005:215－216．

［3］王利明．不动产善意取得的构成要件研究［J］．政治与法律，2008，(10)．

［4］王洪亮．论登记公信力的相对化［J］．比较法研究，2009，(5)．

［5］程啸．不动产登记薄推定力之研究［J］．法学研究，2010，(3)．

［6］王利明．物权法研究(修订版)(上卷)［M］．北京:中国人民大学出版社，2007:446．

［7］吕伯涛．适用物权法重大疑难问题研究［M］．北京:人民法院出版社，2008:145－146．

［8］程啸．论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106 条释义［J］．法商研究，2010，(5)。

［9］崔建远．物权法［M］．北京:中国人民大学出版社，2009:89．

On Essential Elements of Acquisition in Good Faith about Real Estate

LIU Chun-xia

Compare with the foreign legislation，real property acquired in good faith is the expansionary application of the“Property Law”for good faith acquisition system．The value foundation and theory basis of good faith acquisition system is a starting point of bona fide acquisition of real estate，so it has practical significance to analyze the constitutive requirements of the Acquistion of Real Estate in Good Faith．

Textile bona;Real property;Public announcements and public trust;Disposal without legal right

DF521

A

1008－7966(2011)06－0074－03

2011－09－10

刘春霞(1976－)，女，黑龙江哈尔滨人，讲师。

［责任编辑:刘 庆］