住宅经济中的市场机制与政府干预

顾书桂

(上海社会科学院城市与房地产研究中心，上海 200020)

住宅经济中的市场机制与政府干预

顾书桂

(上海社会科学院城市与房地产研究中心，上海 200020)

住宅作为一种商品，可以是投资品，也可以是生活必需品。住宅的供给与住宅的性质有关，具有投资品属性的优质住宅供给刚性强，具有生活必需品属性的普通住宅供给弹性大。供给刚性强的优质住宅价格应由市场决定，供给弹性大的普通住宅价格应取决于消费者的有效需求。收入分配的两极分化需要政府干预普通住宅市场，以确保普通住宅有效供求的平衡。土地财政是政府干预的异化，必然导致住宅投机，从而扭曲整个住宅市场的平衡。政府干预住宅市场的核心内容是避免普通住宅的价格超出消费者的支付能力，弥补市场缺陷。

投资品;生活必需品;优质住宅;普通住宅;政府干预

研究住宅市场的运行机制，不论是在国内还是在国外，都具有非常重要的现实意义。按照西方经济学的教条，供求总会自动趋于平衡，但在住宅市场上这一教条具有明显的局限性。首先，城市优质住宅地基的供给是缺乏弹性的，优质住宅更多具有投资品的属性，而不是被当作一种物品来使用;其次，即使普通住宅的价格相对稳定，也不是人人具有足够的支付能力;再次，住宅是一种典型的耐用消费品，信用几乎贯穿住宅经济活动的始终;最后，住宅的外部经济效应需要政府干预，但政府失灵往往进一步扭曲住宅市场。美国住宅市场发育几百年，住宅金融更是世界上最发达的，但2008年的次贷危机宣告美国住宅市场和政府干预现有模式的失败。中国1998年的城镇住房制度改革则是政府失灵扭曲住宅市场的典型案例，最初几年住宅市场是半死不活，2003年以后在政府推动下住宅价格扶摇直上，催生出一个庞大的既得利益阶层，以致2010年轰轰烈烈的住宅市场宏观调控依然摆脱不了骑虎难下的宿命。中美两国有不同的经济体制和政治体制，我们不能断定中美两国有同样的失误，但能够断定中美两国都违背了住宅市场的运行规律，没有起到弥补住宅市场缺陷的作用。本文通过研究住宅市场的供求与价格决定机制，试图揭示政府干预住宅市场的基本原则与途径。

一、文献综述

在市场机制作用下，住宅价格是建安成本和地价的总和。由于建安成本可以通过市场竞争均等化，西方经济学界关于住宅价格的研究主要是围绕地租或地价展开的。地租 (地价)理论既是住宅经济理论的核心内容，又是研究住宅供求与住宅价格的立足点。西方经济学的地租 (地价)理论包括地租 (地价)产生理论和地租(地价)分配理论。

经济学家关注地租现象至少可以追溯到18世纪的法国重农主义学派［1］，不过重农主义者主要研究的是农业地租。1776年，亚当·斯密在《国富论》中指出，农业地租随土地的肥沃性和位置变化。［2］19世纪初，大卫·李嘉图对农业地租作了论证［3］，它构成今天地租理论的基础和主要内容。1826年，德国经济学家冯·杜能发展出完整的区位级差地租理论［4］。19世纪中期，马克思以劳动价值论为基础，辩证吸收古典经济学关于农业地租和地价理论的研究成果，提出了自己的建筑地租和城市地价观。马克思认为，建筑地租是受农业地租调节的;在迅速发展的城市内，建筑投机的真正对象是地租，而非房屋;增加的城市人口、住宅需要量的增加和土地固定资本的发展，是推动建筑地租上升的三大力量;建筑地租与农业地租一样，是土地所有者利用社会进步但不劳而获的结果;土地价格的垄断优势一旦与产业资本结合，就变成掠夺社会财富的强有力工具。［5］马克思从生产关系的角度研究建筑地租，既为土地增殖收益分配的理论研究打下了基础，也是当时人们关于地租如何分配进行各种争论的反映。19世纪末，阿弗里德·马歇尔主要研究了能够产生价值的各类土地利用问题。［6］1903年，赫德在《城市土地价值原理》中首次将城市土地价值作为研究对象，并认为城市土地的价值取决于接近性。［7］1926年，罗伯特·黑格提出了城市土地价值定价的主要原则，认为地租与交通成本具有互补性［8］。

与地租产生相伴随的是地租分配，国外关于地租分配的理论同样可以上溯到18世纪。张俊(2007)研究发现，在土地增值收益分配的问题上，人们一开始就倾向于土地所有者与国家共享;18世纪，德国财税学家阿道夫·瓦格纳就提出对土地增值征税;1807年，拿破仑·波拿巴率先对土地增值征税;1845年，德国弗里德里希·李斯特还提出，公共设施改良带来的土地增值在土地交易时应征税;最早提出土地增值收益应收归国有的是英国约翰·穆勒，他在1848年出版的《政治经济学原理及其在社会哲学上的若干应用》中明确提出这一观点;1879年，美国亨利·乔治进一步提出单一地价税的分配手段。［9］(P3－4)

受历史和现实原因的影响，中国关于地租和地价理论的研究，无论是地租产生还是地租分配，都处于比较初级的阶段，如城市住宅的商品属性研究、城市住宅价格与地租的关系以及城市住宅商品化的问题等。这也就决定了，中国关于住宅经济的理论研究，首先要充分学习和掌握国外住宅经济理论已有的研究成果，其次要克服国外住宅经济理论研究的缺陷，只有这样才可能进一步取得进展。

二、住宅需求

住宅需求是人生存与发展的基本需求，获取住宅效用是住宅需求产生的前提。市场经济条件下，为了获取一定的住宅效用，住宅需求首先表现为住宅意愿需求，其次才表现为住宅的有效需求。

(一)住宅效用

人们需要住宅是因为住宅能提供一系列效用。这些效用如此重要，以至于人们不得不花费毕生收入或积蓄的很大比例去购买一套属于自己的住宅。住宅提供的效用主要包括:(1)提供就业便利;(2)便于购买商品和劳务;(3)满足劳动力再生产的需要;(4)满足个人享受和发展的需要;(5)满足投资、保值、增值的需要等。住宅能够提供的这些效用，对消费者个人来说是非常重要的。只要能够获得即具有必要的支付能力，消费者就会希望拥有它们。

另一方面，住宅所提供的这些效用，在不同的人和同一个人眼中，其重要性都是不同的。当存在预算约束时，消费者将不得不有所取舍，由此就产生了住宅效用的比较和替代问题。关于住宅效用的比较，首先是同一个人对住宅的不同效用进行比较，其次是同一个人在不同的时期对住宅的同一效用进行比较，再次是不同的人对住宅的同一效用进行比较。住宅效用的替代是比较住宅效用大小、实现住宅效用最大化的基本途径。住宅效用替代的产生原因主要在于不同属性的住宅效用权重不同。从住宅效用替代的内容看，住宅效用替代主要包括四个方面:第一是住宅效用种类的替代;第二是住宅效用来源的替代;第三是住宅效用在不同家庭成员之间的替代;第四是住宅效用在不同时间点的替代。消费者正是通过这些效用的比较和替代，寻找实现自己效用最大化的住宅特征组合。

(二)住宅意愿需求

住宅意愿需求是获得住宅效用物质载体的必然体现，它具体反映在购房者对住宅使用价值的规定上。为了获得必要的效用以满足购房者的意愿需求，实现住宅效用的最大化，购房者必须对住宅的使用价值进行仔细考察。从目前来看，购房者对住宅使用价值的关注主要集中在以下几个方面:首先是住宅的外部设计和墙体材料，它直接影响消费者是否有兴趣进一步了解住宅的使用价值和功能;其次是住宅的内部结构和装饰装修，它直接决定住宅本身向消费者提供住宅效用的大小;再次是住宅的附属设施和绿化水平，它是反映住宅等级和档次的重要指标;最后是住宅的地理位置。住宅地理位置的重要性是住宅使用价值的其他特征无法比拟的。这是因为:(1)住宅的地理位置决定从公共娱乐休闲设施获取效用的多少;(2)住宅的地理位置决定在多大程度上能够规避城市污染;(3)住宅的地理位置决定接受公共文化教育和医疗卫生的成本;(4)住宅的地理位置决定所处地区的治安环境和邻里关系;(5)住宅的地理位置决定交通成本的高低;(6)住宅的地理位置决定商品和消费性劳务购买的便利程度;(7)住宅的地理位置决定就业成本的高低和便利程度。

人们在购买住宅时非常重视住宅的地理位置，一方面固然是因为住宅的地理位置确实重要，另一方面也因为除了地理位置外，住宅的其他使用价值特征都是可以复制的。住宅地理位置的重要性以及其不可复制性，使得人们在购买房子时将住宅的地理位置作为决策的主要考虑因素，在审视房价时首先将其与住宅的地理位置联系起来考虑，地理位置因此成为普通住宅与优质住宅划分的最主要标志。人们在日常生活中所见豪宅很多建于郊区，由此认为豪宅不在意地理位置，这其实是一种误解。合理的解释是，由于经济和非经济的原因，在地理位置优越的城区建豪宅不值得或不可行，相反在郊区建豪宅限制要少得多。尽管如此，一旦郊区地理位置带来的不便太多，而且依靠消费者的财力无法克服时，豪宅的主人会毫不犹豫地将豪宅迁回城区。总之，消费者会通过对住宅使用价值特别是地理位置等方方面的权衡，最终选择一套实现家庭成员效用最大化的住宅。

(三)住宅实际需求

购房者对住宅使用价值的要求只构成消费者的意愿需求，它要转变为住宅市场的有效需求，既取决于购房者的绝对购买力，也取决于购房者的相对购买力。在住宅可以复制的情况下，住宅市场的有效需求只与消费者的绝对购买力有关。住宅可以复制，意味着住宅供给的所有投入要素都可以增加，只要绝对购买力能够弥补房地产开发商的复制成本，住宅的供给就可以源源不断地增加，从而满足所有购房者的需求。如果规模经济效应显著，房地产开发商的复制成本下降，后续购房者还可以以较少的货币支出购买住宅;如果规模不经济效应显著，房地产开发商的复制成本上升，后续购房者就必须以较多的货币支出购买住宅。最终结果无论是哪一种，购房者通过支出一定的货币弥补房地产开发商的生产成本以后就能够购买到同等效用住宅的这一结论不会改变。在住宅不能完全复制、只能有限供给的情况下，住宅市场的有效需求还与消费者的相对购买力有关。消费者的相对购买力越高，越容易获得住宅;消费者的相对购买力越低，获得住宅的可能性也越低，即消费者能够弥补生产成本的货币购买力并不足以购买一套住宅。

住宅需求的特点分析意味着，住宅需求得到满足尽管很重要，但市场条件下不一定都能实现，特别是住宅不能无条件复制时，总有一部分消费者因竞购能力不足而失败;或消费者的支付能力不足以弥补生产成本，市场无法供给。

三、住宅供给

住宅供给有两种形式，即增量供给与存量更新。与人们的常识不同，无论是从微观上看还是从宏观上看，房地产开发商对住宅供给的影响都是微乎其微的，也是被动的，当代住宅市场的形成一般是市场与政府共同作用的结果。此外，技术进步对住宅的长期供给影响也很大。

(一)住宅供给中的市场机制

市场机制的核心内容是供求决定价格，价格反过来又影响供求。通过市场机制来促进住宅供应的增加，满足社会公众的住宅需求，既有其积极的一面，但消极作用也不可低估。市场机制对住宅供给的积极影响主要表现为:第一，市场机制能够充分反映城区土地的稀缺程度;第二，市场机制能够促进城区宅基地的充分利用;第三，市场机制能促进居民从城区向郊区疏散;第四，市场机制能够以购买力为依据满足不同家庭的住宅需求。市场机制对住宅供给所发挥的这种积极作用，使得人们在条件许可的情况下尽可能将住宅供给问题交给市场去解决。

市场机制对住宅供给的消极影响主要表现为:第一，市场机制会导致城区居住过分拥挤，公共设施不堪重负;第二，市场机制会导致耕地等自然资源的浪费性使用;第三，市场机制不能提供达到最低标准的住宅;第四，市场机制不能解决城市污染问题;第五，市场机制不能解决公共设施和公共服务问题。市场决定住宅供给所存在的这些缺陷，又使得人们在发挥市场作用的同时对市场的消极面保持小心和谨慎。市场机制的消极作用迫使政府不得不介入住宅市场施加一定的干预。

(二)住宅供给中的政府干预

政府干预住宅市场的供给不是从来就有的，它是历史需要的产物。从历史上看，政府对住宅的干预是与城市工业化联系在一起的。在聚集经济效应的作用下，城市特定地区的工业越来越集中。这一方面导致在这些企业就业的工人数量越来越多，从而居住在这些企业周围的工人数量也越来越多;另一方面导致这些企业周围的地价暴涨，后来的工人越来越难以找到栖身之所，居住条件也越来越差，形成所谓的棚户区。棚户区恶劣的生活条件和拥挤的生存环境，导致传染病时时流行，不仅严重威胁到正常的经济活动秩序，也彻底打乱统治阶层的日常生活，最终迫使政府以城市规划、财政投融资等为主要手段对住宅市场施加必要的干预。

理论上，政府干预住宅供给是因为完全通过市场渠道供给住宅存在明显的弊端，因而需要政府弥补市场机制的不足。由此也就决定了市场不能有效发挥作用的领域和环节，政府都可以进入和介入。政府可以基于保护耕地限制住宅地基的供应，可以通过限制单位住宅的面积变相扩大住宅的供给数量，甚至可以基于市场的失效而取消住宅的商品属性。从这种意义上说，市场既不能囊括整个住宅需求，也不能囊括整个住宅供给。当然，政府干预不是万能的，甚至可能是失败的如土地财政，但市场的失灵确实为政府干预提供了空间。

(三)影响住宅供给的技术因素

影响住宅供给的因素除了市场与政府外，科技进步也不可忽视［10］。按照对住宅供应影响角度的不同，影响住宅供应的技术大体上可以分为以下几类:第一是增加住宅楼层高度的建筑物建造技术;第二是降低交通成本、减少交通时间的运输技术;第三是增加住宅基地的技术;第四是影响商品和劳务获取的信息及其传输技术。在技术一定的条件下，无论是采用市场机制还是采用政府干预，人们主观努力获得住宅供应数量及其增长都是有限的。只是随着技术的进步，随着地理位置对生产与生活重要性的下降，住宅的供应才会获得显著的增长，相对于人们的需求来说，住宅也才会越来越充裕。然而与市场和政府相比，技术对住宅的供应影响似乎更具有刚性，它给住宅供应施加的是一个自然的限制。如果说人们在住宅供应问题上争论市场机制与政府干预的优劣，归根到底是在现有的客观限制条件下如何发挥人们的主动能动性以最大限度地提供住宅供给的数量和质量。技术限制则不然，它排除了人们的主观努力，将人们的主观努力及其成效限制在一定范围之内。因此在某一个时间点考察住宅市场，技术因素的影响往往可以忽略。

(四)房地产开发商与住宅供给

在技术给定的前提下，市场与政府相互作用，房地产开发商能够发挥的作用也就相当有限。住宅地基供应的数量和位置，住宅地基的供应价格和建安成本，住宅的结构和规模，不是受市场的制约，就是受政府的干预。这样，在技术许可的条件下，一方面遵循市场机制的要求，一方面遵循政府规制的要求，房地产开发商通过从国家或土地所有者那里购买土地的使用权或所有权，然后进行住宅开发，将建好的住宅按照不同的价格出售给消费者。在这一过程中，无论是住宅成本的决定，还是住宅供给数量的决定，亦或住宅开发利润的决定，房地产开发商与其他厂商并无多大区别。因为任何一家房地产开发商都不具有足够的市场力量 (不是主观上做不到，就是客观上不允许)，排斥竞争，从而将不劳而获的垄断利润据为己有。

住宅供给的分析说明，住宅市场的供给主要还是受市场和政府两大因素的影响，技术和房地产开发商作用弱小。当市场机制不能确保住宅供求在总量和结构上平衡时，政府就要对住宅供给施加必要的干预。市场只能将住宅供给划分为优质住宅和普通住宅两部分，优质住宅受制于聚集经济效应，供给刚性明显;普通住宅解除了地基供应的束缚，供给弹性很大。对优质住宅，政府干预虽然不能改变优质住宅的供给总规模，但可以改变优质住宅的供应规格和供应结构;对普通住宅，政府既可以通过限制住宅用地与非住宅用地的自由转换限制普通住宅的供给弹性，又可以通过降低转换成本，扩大普通住宅的供给弹性。

四、住宅价格

市场机制下，住宅的价格虽然由供求决定，但其形成有自己的特点。

(一)住宅价格的形成

对普通住宅来说，由于地基的地理位置不足以引发买方的市场竞争，普通住宅的价格因此具有很稳定的预期。首先，土地所有者之间的竞争使地价近似于农用地价格，具有很大的确定性;其次，建安成本在建筑商激烈的市场竞争中决定，短期内也具有很大的确定性;再次，房地产开发商之间的竞争使得普通住宅的价格只能是地价、建安成本和平均利润之和。在普通住宅市场上，普通住宅的需求曲线和供给曲线是重叠的，是一条水平线。

对优质住宅来说，地基基本上来自于老城区的更新改造，供给呈现明显刚性，优越的地理位置只能引发买方的激烈竞争。此时，优质住宅的市场价格与优质住宅的生产成本已经无关，只与市场竞购者的支付能力有关。市场竞购者的支付能力越强，优质住宅价格越高，反之则反是。当然，市场预期的存在使得地价与房价有明显的互动关系，本来是房价拉动地价，在现实中也会表现为地价推动房价。由于地价上涨相对于房价上涨的滞后性，优质住宅生产的超额利润往往由房地产开发商与优质住宅地基所有者共享。

(二)住宅价格的变化

住宅价格的变化可以源于住宅供给的变化，也可以源于住宅需求的变化，前者多出现于普通住宅市场，后者多出现于优质住宅市场。例如，当普通住宅地基不能自由从其他土地使用形式特别是农用地或荒地转换而来时，普通住宅的供给弹性就会丧失，普通住宅价格就与优质住宅一样变为竞购价格，从而高于普通住宅的生产价格。由于优质住宅的供给刚性明显，其市场价格只有经济风险没有政策风险，因而更适合充当投资品，当优质住宅市场投机气息变浓时，优质住宅的市场价格也会急剧上涨。当然，经济萧条时，由于人们购买力下降，所有住宅价格会下跌，但受市场需求影响大的优质住宅市场价格下跌幅度要远远大于普通住宅市场的价格下跌幅度。

住宅价格的巨大变化对社会和经济的影响是破坏性的，主要体现为:第一，财富泡沫效应，这是住宅价格变动的最基本效应;第二，收入分配效应，这涉及社会、经济和政治的核心问题;第三，投机效应，这是宏观经济失衡的催化剂;第四，引发社会不安和动荡。确保住宅价格的相对稳定通常是政府干预住宅市场的重要原因之一。

(三)住宅价格的水平

总体而言，住宅不管是绝对价格还是相对价格，都应该很高。这是因为住宅是典型的耐用消费品，使用长达几十年甚至上百年，生产既占用宝贵的土地，也要耗费大量的人力、物力和财力，因此住宅价格的确定至少应参照人一生而不是一年或一个月的收入。笼统地批评住宅价格水平过高，是缺乏内在逻辑的体现。

住宅价格水平的高低主要与住宅的经济和社会属性有关。这里有两点尤其需要注意。 (1)优质住宅作为投资品，其价格水平无所谓高低。优质住宅是一种竞购商品，获得优质住宅是竞购者支付能力首屈一指的体现，反映的是竞购者的经济实力，是竞购者财富存储的一种方式。因此优质住宅的价格高低是竞购者财富多寡的体现，不管从经济标准上还是从社会标准上来看均无可厚非。一个社会能容忍贫富差距的存在就应该也能容忍优质住宅与普通住宅在价格上拉开差距，强行打压优质住宅的价格无异于协助买者从卖者那里掠夺财富。(2)普通住宅作为基本消费品，价格应以人们的支付能力为限。普通住宅的价格尽管原则上以其成本为底限，但其基本消费品的属性注定了即使人们的支付能力达不到普通住宅的生产成本水平，政府也应该以财政手段确保收入低的消费者获得起码的居住条件。如果说优质住宅价格过高，竞购者应该风险自担的话，普通住宅的价格过高，政府绝对不能袖手旁观。因为普通住宅不能满足社会公众的需要，将危及社会秩序的安定和团结。从这种意义上说，住宅价格水平更多针对的是普通住宅。当然，降低普通住宅的市场价格，不是损害房地产开发商的利益，从而抑制住宅生产，而是以财政金融手段降低普通住宅的生产成本，实现普通住宅居住价格与居民支付能力的衔接。

五、土地财政与住宅投机

土地财政是住宅市场上政府失灵的体现，是一种坏的政府干预。土地财政的产生，源于实现地方财政收入的最大化。现实生活中，土地财政与住宅投机往往结伴而行。

(一)土地财政

土地财政本意是与土地相关的财政收支行为，是一个中性词。在土地国有化的前提下，加强土地财政收入管理，对于减少国有资产流失，加强土地利用的宏观调控，具有非常重要的意义。然而，在不健全的政治和经济体制下，土地财政特指土地利用已经成为政府生财的重要工具，即地方政府通过出让土地使用权获得土地出让金收入，作为地方政府财政收入的重要补充来源。

土地财政的核心内容是:在供给方面，以加快旧城改造为理由，加大优质住宅的存量更新速度，以土地节约利用为借口，减少普通住宅的市场供给量，使所有住宅的供给价格决定均与生产价格脱钩;在需求方面，透支消费者购买力，扩大住房信贷规模，将不具有竞购支付能力的一般消费者驱赶到商业租赁市场，从而使优质住宅与普通住宅均向高收入阶层集中;由于住宅的供求明显错位，住宅的民生属性遭到忽视，住宅投资和投机需求占了上风，住宅价格一路扶摇直上，政府因为地价的上升而土地出让金收入大增。

土地财政在加重地方政府对土地出让金依赖的同时，对政府干预住宅市场产生了极为消极的影响:首先，土地财政与政府的住宅保障功能发生冲突;其次，土地财政与政府的宏观调控功能发生冲突;再次，土地财政与政府的规划功能发生冲突;最后，土地财政与政府稳定住宅市场的功能也是冲突的。土地财政行为的存在使政府对住宅市场的干预效果大打折扣，形成典型的政府管制失灵。

(二)住宅投机

与土地财政一样，住宅投机本来也是一个中性词，指利用住宅市场的正常价格波动通过买卖住宅获取其中差价的一种市场投资行为。在土地财政下，住宅投机不再是一种市场行为，而是一种政策引导行为。首先，土地财政凭借对普通住宅地基的垄断供应权以及旧城改造的规划控制，使住宅供给 (包括地基供给与住宅供给脱节)始终滞后于住宅需求 (包括投机需求)，确保土地价格始终处于稳定上升的态势。其次，由于建安成本的相对稳定性，地价上升必然推动普通住宅和优质住宅价格的稳定上升。再次，住宅投机不管是投机地基还是投机房子，均不存在风险，与经济学意义上的投机完全是两回事。投机地基，进入的资金门槛高，适宜于机构集团;投机房子，进入资金门槛低，适宜于自然投资者。理论上，土地财政必然派生住宅投机，住宅投机反过来又为土地财政提供强有力的支撑，它们的立足点均在于地价的稳定上升。土地财政产生的巨额垄断利润，也不再由地方政府独占，而是与房地产开发商、住宅投机者和住宅抵押贷款银行共同瓜分［11］。

住宅投机作为土地财政孳生的毒瘤，为住宅市场的扭曲和国民经济的整体失衡准备了最后的条件。第一，住宅投机从需求方面抬高了房价，优质住宅的市场价格越来越脱离宏观经济的基本面，普通住宅的市场价格越来越脱离中低收入阶层的支付能力，整个住宅市场都处于扭曲状态。第二，住宅投机使住宅存量越来越向高收入阶层集中，不能满足基本居住需要的无房者或蜗居者，严重影响着社会安定与和谐。第三，住宅投机诱发的住宅市场价格泡沫在时机成熟时一旦破灭，整个国民经济势必因为信用链条中断遭到毁灭性的打击。第四，住宅投机不是一种资源优化配置的方法，纯粹是对社会弱势阶层的掠夺，对经济发展和社会公德均有害无益。

六、住宅供求的政府干预

市场机制不能确保住宅供求的完全对接，意味着政府对住宅市场施加干预是完全必要的。然而，政府干预的主要对象只能是普通住宅。这是因为优质住宅市场上，政府着力点不多。优质住宅作为财富存储的一种方式，与其他财富形式具有很强的替代性，政府干预效果并不理想，甚至有可能影响市场机制的正常运行。让优质住宅的供求完全交给市场调节，成本低，收益大。优质住宅完全市场化不仅能够发挥优质住宅市场的收入再分配功能，而且可以将住宅市场的多余购买力有效囤积起来。当然，考虑到本地的优质住宅地理位置相对于外地或外国的优质住宅地理位置同样具有不可替代性或替代性不强，在测定优质住宅需求弹性的前提下，政府也可以以法律、规章制度等手段确定优质住宅的供给标准和供给数量，从而使优质住宅市场的功能发挥最大化。此外，优质住宅总是相对于普通住宅而言的，政府即使想对优质住宅施加某种影响，也可以通过干预普通住宅市场来间接调节优质住宅市场。

普通住宅市场在宏观调控中的基础和核心地位，是由普通住宅的经济特征决定的:第一，普通住宅是供给数量最能满足社会公众需要的住宅品种;第二，普通住宅也是社会公众有效需求的主要对象;第三，普通住宅能够满足消费者基本的生存和发展需求;第四，普通住宅是最能反映市场经济特征的住宅品种。政府对普通住宅市场的调控，是实现住宅市场供求对接的关键。理论上，对于普通住宅，只有居民不能支付生产成本时，才需要政府干预。实践上，只有人少地多的国家和城市，普通住宅的生产成本才会相对稳定。更多情况下，普通住宅的生产成本是由政府确定的。出于保护耕地、节约用地的需要，普通住宅的地皮很少无限制供应，因此普通住宅的地价很大程度上也是由政府决定的。与其说普通住宅的地基可以无限制供应，不如说普通住宅的地基供应相对于优质住宅地基供给弹性大大增加而已。

政府干预普通住宅市场，必须遵循保障、市场和公平三大原则，具体内容包括:第一，根据本国、本地区的人均自然资源拥有量确定普通住宅的建设密度、人均建筑面积和人均使用面积，确保普通住宅的供给数量能够满足社会公众基本的居住需求;第二，根据本国、本地区的经济发展水平和收入分配状况，确定政府干预的广度和强度以及普通住宅的销售价格，特别是普通住宅地基的市场价格;第三，对于支付能力超强或过弱的消费者，分别以税收或补贴的方式将他们安置在优质住宅市场和公共租赁住宅市场上。从形式上看，普通住宅的价格与规格一旦确定，优质住宅的价格与规格以及公共租赁住宅产生的财政支出规模也会基本确定。大体上，商品化的普通住宅市场属于财政收支相抵型，优质住宅市场上财政收入会大于支出，公共租赁住宅市场的财政收入会小于支出。尽管一般情况下政府开发土地是一种收大于支的行为，但某一时期财政的最终结果是净支出还是净收入，取决于具体的财税制度安排。需要强调的是，任何住宅市场的稳定，均须以住宅市场的供求平衡为前提，而住宅市场的供求平衡固然与自然和经济条件有关，但更与住宅市场政府的有效干预有关。

七、结论

住宅市场本身的运行机制并不复杂，难的是政府干预是否抱着弥补市场缺陷的原则行事。住宅作为一种商品，既可以是投资品，又可以是生活必需品。住宅作为投资品的属性，决定了住宅需求的满足必须遵循市场的原则;住宅作为生活必需品的属性，决定了住宅需求的满足必须遵循保障原则。住宅的供给取决于住宅的性质，优质住宅的供给刚性较强，普通住宅供给弹性较大。在住宅市场上，优质住宅才能成为投资品，普通住宅只能成为生活必需品。政府需要干预的主要是普通住宅，根据国情国力确定普通住宅的价格和使用价值，从而间接地确定优质住宅与租赁住宅的市场规模。政府违背弥补市场缺陷的原则大肆推行土地财政，只会干扰住宅市场的正常运作，进而扭曲整个国民经济，最终诱发经济危机。在现代社会，优质住宅的市场风险已不可怕，可怕的是普通住宅的政策风险。在住宅市场泡沫极其严重的情况下，普通住宅的民生属性势必遭到忽视，商品化的普通住宅不可能成为中低收入者解决居住问题的首选。此时，建立和完善公租房市场，确保中低收入者的基本租赁需求得到满足，是政府干预住宅市场的重中之重。

［1］［法］魁奈.魁奈经济著作选集［M］.五斐丹，译.北京:商务印书馆，2008.

［2］［英］亚当·斯密.国民财富的性质和原因的研究［M］.郭大力，王亚南，译.北京:商务印书馆，1994.

［3］［英］大卫·李嘉图.政治经济学及赋税原理［M］.周洁，译.北京:华夏出版社，2005.

［4］［德］约翰·冯·杜能.孤立国同农业和国民经济的关系［M］.吴衡康，译.北京:商务印书馆，1997.

［5］马克思.资本论:第3卷［M］.中共中央马克思、恩格斯、列宁、斯大林著作编译局，译.北京:人民出版社，1975.

［6］［英］阿弗里德·马歇尔.经济学原理［M］.廉运杰，译.北京:华夏出版社，2007.

［7］Ricard M.Hurd.Principles of City Land Values［M］.New York:The Record and Guide，1903.

［8］Robert M.Haig.Toward an Understanding of Metropolis［J］.Quarterly Journal of Economics，1926，(40).

［9］张俊.城市土地增值收益分配问题研究［M］.北京:地质出版社，2007.

［10］［美］沃纳·赫希.城市经济学［M］.刘世庆，等，译.北京:中国社会科学出版社，1990.

［11］顾书桂.住宅市场与政府管制［M］.北京:经济科学出版社，2010.

Market Mechanism and Government Intervention in Housing Economy

GU Shu－gui
(Shanghai Academy of Social Science，Urban and Real Estate Research Centre，Shanghai 200020，China)

As one kind of goods，housing are both investment goods and necessity.Housing supply has something to do with housing nature which means that supply flexibility of good house is little and that of common house is large.The price of good house should be decided by market while the price of common house should be affordable for consumers.Polarization of income distribution forces government to intervene common housing market in order to realize supply and demand balance of common housing.Land finance is alienation of government intervention which certainly leads to housing speculation and further distorts the equilibrium of housing market.The core of government intervention is avoiding common housing is unaffordable and repairing market shortcoming.

investment goods;necessity;good house;common house;government intervention

F293.30

A

2095－0292(2011)05－0047－08

2011－07－22

顾书桂，上海社会科学院部门经济研究所副研究员，经济学博士，研究方向:金融学与政治经济学。

［责任编辑 张 峰］