目前房地产企业财务创新及管理水平的跟进

○罗晨云

（无锡惠澄实业发展有限公司 江苏 无锡 214446）

自2010年1月10日国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后，国家先后出台“国十条”、“新国五条”以及最新出台的“新国八条”等多项房地产调控政策，意在遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。照市场经济环境下适者生存的不二法则，经历了此轮房地产宏观调控，房地产各参与方必然会转换其自身的发展方式，朝着管理层和政策导向希望的方向发展。房地产企业要想走出困境并且持续发展，首先要管理的核心是自身内部的财务管理，应该说在房地产行业高速发展的昨天，房地产企业并没有将财务管理纳入企业管理应有的地位。因此，在目前这种经济形势下房地产企业加强自身内部财务管理是必须的。

一、房地产企业财务管理的概念和特点

1、房地产开发企业及其财务管理的概念

房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营和管理，独立核算，自负盈亏的经济组织。

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。

2、房地产企业财务管理的特点

（1）开发周期长，资金筹集任务繁重。房地产开发具有长期性、资金周转期较长、周转率比较低等特点。由于土地和房屋工程造价需要巨额的资金投入，而开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工、交付使用等过程，所需时间往往在三年甚至更长的时间，因此在目前经济形式较差、企业融资较为困难的情况下，房地产企业需要通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目滚动开发。

（2）房地产企业开发风险较大。宏观调控给房地产企业开发带来了财务风险，房地产开发企业筹资风险加大了企业的财务风险。房地产企业的财务关系包括投资者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及工商、税务等行政单位。由于财务关系复杂，房地产开发敏感性强，其自身调整能力较差，因而管理风险较大。

二、房地产企业内部控制存在的问题

“新国八条”的出台，一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关，另一方面也表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此，“新国八条”在对以往调控政策深化的同时，明确要求各地限购，实行约谈问责机制。房地产企业也应该及时发现自身财务管理内部控制中存在的问题，并及时根据国家相关政策以及内部调整增强自身的竞争能力。

1、房地产企业缺乏财务风险控制意识

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要是指由于财务状况恶化而导致实际开发利润与预计利润之间发生较大背离，给企业带来经济损失的可能性。

有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权，工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，其实则不然。由于开发商前期没有对财务风险进行周密细致的可行性研究，对投资风险的认识不足，信息不全面，导致盲目投资，投资无法按期收回，使投资项目不能获得预期的收益，因而会给企业带来巨大的财务风险。应该说缺乏财务风险控制意识既影响了企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会面临资金短缺的风险，从而产生损失。

2、房地产企业更倾向于举债增加成本负担，不能进行合理的财务预算

“新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制过度消费和投资需求。央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高房屋开发成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。这样一来，严重影响了房地产开发企业资金的回笼。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大，信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。

当前，房地产开发企业的资金70%来自银行，这种单一的举债经营管理模式促使房地产开发企业的负债率加大，相应的债权人的债权保证程度就会大幅地降低，这在很大程度上限制了房地产开发企业从其他渠道增加负债筹资的能力。

房地产企业一方面着急上项目而没有将成本合理的测算并且层层落实，另一方面当自身缺乏资金的时候更倾向于向银行或其他单位借款，而没有从财务管理内部挖掘资金潜力，没有对项目资金做整体的财务规划，加大了房地产项目的投资风险度。例如，在项目前期阶段，财务人员如何根据调整的项目总体设计方案来不断调整项目总体预算是财务管理的关键问题。在土地征用方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，进而提高了开发商的拿地成本。再如，对建筑材料的价格变动预计不足，市场是不断变化的，市场价格与合同价格往往会出现差距。对房地产企业来说，如果其无法合理估计其中存在的误差，做好财务预算，企业的资金管理链条很可能会出现问题。而房地产项目工程成本管理的基础资料，均来自于企来内部各职能部门及施工一线的管理部门，管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，而忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务收集资料有限，成本管理偏离预算。

3、税收筹划困难

长远来看，未来房地产宏观调控政策将进一步细化，保持房地产政策的统一性和稳定性。如加强对土地增值税清算监督，以综合调控税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策。“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税收改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来，随着试点的成熟，房产税将逐步扩大至全国范围，并从仅对增量征收推广至对存量也征收，这对房地产市场短期和长远健康发展影响重大，税收的综合调控政策使得房地产企业的税收筹划工作更加困难。

三、新形势下加强房地产企业财务管理控制的对策

1、谨慎投资，严控风险

房地产企业在财务管理内部控制中要树立风险管理意识，要实行财务集中管理模式，建立集中的现金管理、筹资管理以及投资管理系统，要逐步规范公司重要财务决策的账务处理程序以及审批程序，提高财务报表的可靠性。

房地产公司融资结构的一个重要步骤是完成对项目风险的分析和评估。能否采用以及如何设计项目融资结构的关健之一是要求项目投资者对与项目有关的风险因素进行全面分析判断，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。融资结构以及相应的资金结构的设计和选择必须全面反映出投资者的融资战略和要求。

2、根据国家的政策及时优化资本结构，加强资金管理

在国家的宏观调控政策下，企业要充分考虑税率、利率风险，合理安排资金的筹资渠道及方式，加强资金管理内部控制。企业要在税法许可的范围内税收筹划，尽可能获得纳税节约的好处。企业要准确估计每个时期项目所需要的现金流入和流出，做到与银行贷款金额、时间相匹配，加强资金回收和集中管理。企业应对国家宏观调控的货币政策作出合理的判断，如果预期国家利率会上升，那么企业应该签订长期合同，以免增加财务费用，如果预期国家利率会下降则应该签订短期合同，提早归还借款。

房地产企业还应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，降低财务风险。

3、充分考虑财务预算的决策作用

房地产企业运用不同的方法进行项目成本的归集，这对收入、利润的确认都将产生不同的管理效益。因此，在制定项目计划时，充分考虑财务预算的作用，对企业降低成本、防范风险、加强内部控制是非常重要的。制定成本预算目标时，需要将项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等纳入到整体预算中来，对成本费用进行正确的归集和核算，重视基础数据的收集和整理，做好成本预测，挖掘内部潜力，设立目标成本，对投资成本开支进行预先的控制。为了更好地推进全面预算管理，房地产企业只有将预算管理绩效考评与奖惩机制相结合，才能确保企业预算管理目标和战略目标的最终实现。

在企业管理过程中，财务管理是最直接、最有效的影响企业获得经济效益的管理环节。许多企业的兴衰史充分说明，重视并加强财务管理，企业才能充分获益，迅速发展。这就要求企业各级领导层牢固树立财务管理是企业管理的核心这一基本理念，建立完善的财务管理体系，并不断创新，以利于房地产企业整体管理水平的跟进。

[1]许学红：当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析[J].现代商业，2010（36）.

[2]李红：房地产开发企业的全过程财务管理探讨论[J].中国总会计师，2010（1）.