关于近十年来房地产市场与调控政策的思考与认识

○王 锋 （深圳市房地产研究中心主任）

从2001年以来深圳房地产市场的波动看，深圳房价在前四年基本保持平稳，保持着近10年来每平方米5000—6000元的水平。然而，如同任何事物一旦量变达到一定程度的情况下必然产生质变一样，深圳房价在2005年以后突发性地产生了质的变化。2005年深圳住房均价为7040元，比上年增长17%；2006年住房均价为9240元，比上年增长31%；2007年住房均价为13370元，比上年增长45%；2008年由于全球金融危机对中国经济的影响，深圳房价有所回落，但降幅也不过4.3%；2009年深圳房价达到14858元，再度上涨16%；2010年深圳房价达到有史以来最高价20297元，涨幅高达36.6%。深圳房价在近10年后半程的加力上涨不是一个个案，同期北京、上海、广州，乃至中国的二线、三线城市房价均不同步地快速上涨，只不过包括深圳在内的一线城市领先上涨，二、三线城市随即加速。据国家统计局统计，2011年1月，桂林、岳阳等三线城市房价也已开始领涨全国。

一、房价上涨的原因及产生的住房问题

一是中国经济的多年持续快速增长、中国城市化的快速发展，带来房地产市场外部环境的巨大变化，并导致城市住房需求大幅增长，这是导致深圳等国内大城市房地产市场快速发展、房价持续上涨的主要原因。自1999年中国GDP走出1992年以来增幅持续递减的趋势后，开始出现增幅持续递增，从1999年的8%持续增长到2007年的13%，2008、2009两年尽管受国际金融危机影响增幅分别回落到9%、8.7%，但2010年在持续的经济刺激政策和内外增长动力的作用下，涨幅再次上升到两位数达到10.3%。中国经济长达10年的高速增长，加速了中国城市化进程，大大增加了城市的实际人口；而经济高速增长带来的居民收入水平的不断提高和财富积累，提高了居民购买住房的能力，使得城市尤其是大城市住房需求大幅增长。在这种需求持续增长的背景下，房价持续上涨成为一种必然的趋势。

二是住房投机加速住房价格上涨，而贫富差距的拉大是造成住房投机加速、房价加快上涨、中低收入居民家庭产生住房困难的重要原因。2005年以后，特别是近两年，随着中国经济的持续增长，货币政策持续宽松，资金流动性充裕，使得各类资产投机特别是房地产投机的动力不断增加。而据统计分析，目前，中国城镇中低收入家庭恩格尔系数接近45%，基尼系数达到0.5，贫富差距明显拉大。贫富差距的拉大使得低收入者收入增长会更慢，其住房消费能力也更差；而高收入者收入增长更快，其住房投机愿望也更加强烈。在这种情况下，具有资金优势的高收入者蜂拥入市，“以少占多”地获取住房资源，并使得住房需求不断叠加放大，导致住房价格不断上涨和扭曲，并使得有限的住房资源更加稀缺，进一步推动价格上涨。这种内部的恶性循环，也导致了住房领域的贫困化趋势加大，住房困难家庭不仅是城市的低收入家庭，也逐渐扩大到城市中低收入家庭甚至中等收入家庭，进而导致城镇住房困难群体不断增加，住房领域的结构性矛盾进一步凸显。

三是住房供应对住房需求的结构性偏离是导致住房价格高涨、中低收入家庭存在住房难的重要原因。住房供应对需求的偏离有两方面：一是总量上的偏离，二是结构上的偏离。在中国快速城市化过程中，总量上的偏离或不平衡尽管是长期导致房价上升的原因，但近年来结构上的偏离对房价的影响更大，其中的主要影响因素有公共住房短缺、住房户型过大、房屋租赁市场发育不良等。首先，公共住房短缺是导致供应对需求结构性偏离的一个重要原因。从世界各国住房供应方式看，任何国家的住房供应制度都是在纯福利分配和纯市场调节两者之间的广阔区间作选择，没有哪个国家会完全摒弃住房的福利性分配，否则会使政府缺失保障公民基本住房权利的责任，进而造成社会不公平。新中国建立后的较长时期，我国实行住房公有制，住房作为纯福利品，导致国家背负较大财政压力，同时也并没有带来住房占有的均等化和住房需求的满足，反而导致城镇住房的极度短缺与分配不公。相反，近10多年来，在国家停止住房实物分配、加快发展住房市场化的政策背景下，尽管此间仍然保留了经济适用房、廉租房的公共住房形式，但公共住房的实际发展和供应情况并未得到各地重视，住房资源的供应几乎全部由市场承担。公共住房供应对需求的偏离，最终导致中国城市尤其是大城市住房市场的失灵，房价飙涨，住房困难家庭不断增多，住房问题成为当前中国社会比较突出的社会问题。

其次，住房户型趋于豪华是导致供应与需求偏离的重要因素。根据住房经济理论，从住房面积与住房舒适度的关系看，两者关系为幂函数关系，面积增长超过一定范围舒适度增速逐步衰减，而住房价格与面积则一般为线性关系。两种曲线交叉点以内的住房面积中，会产生购买住房的净效用最大值。由此可见，住房户型面积并非越大越好，特别是在中国人多地少的背景下，过多开发大户型住房，还会形成少数人占有过多的住房资源，使得单位土地上的住房套数减少，客观上造成对广大城镇普通居民家庭住房供应的减少，并使得住房供应与需求偏离，导致供求关系紧张。此外，从房价收入比的构成看，住房面积过大也会造成一套住房的房价收入比大大增加，从而降低普通居民家庭的购房能力。由此可见，住房户型的小型化、合理化，对解决住房供应结构对需求的偏离作用重大，在一定意义上，改善住房户型供应结构，比促进房价下降更为重要。

最后，住房租赁市场发育不足也是导致住房供应结构不合理、供给偏离需求的重要因素。租赁方式是一种非常好的住房解决方式，从而在国外广为流行，以租赁方式解决住房问题的比率多为40%～50%左右。然而，由于中国传统的安家置业观念，以及受大城市住房资源总体有限的影响，城市居民倾其所有家产且借债、借贷投入到对住房所有权的竞争。据2011年2月底温家宝总理接受新华网访谈介绍的有关数据，中国家庭自有住房率高达80%，北京拥有住房最低的平均年龄仅有27岁，这在世界上连发达国家都是比较少的。由此可见，目前中国各大城市在住房的消费方式上存在很大的问题，买卖市场远远活跃于租赁市场，同时这也反映出租赁市场发展的滞后和不足，未能适应居民收入的梯度层次而调整供应结构，满足租赁需求。

二、房地产调控和住房政策

以上分析总结导致房价持续上涨的主要原因和产生的住房问题。当然，有什么问题就应当有相应的解决办法和措施，这就是另一大主题“房地产调控”或住房政策的内容。

十年来，中国的房地产调控与房价走势一样也经历了两个大的阶段：2005年以前，尽管已开始控制房地产投资过快增长，但是总体上看，对房地产市场还是给予鼓励发展或促进发展的。而2005年以后，随着房价持续快速上涨，市场机制开始出现失灵，城镇中低收入居民家庭住房困难逐步显现出来。这种情况下，我国住房和房地产发展的基本政策开始出现调整，不再过于强调市场机制的主要作用，而是通过公共住房政策的运用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建设的加快，形成双轨制的住房供应模式；同时，通过调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，以及实施保障合理消费、抑制投资投机的差别化金融税收政策，直至限购、限价等行政手段，遏制房价过快增长，促进房地产市场稳定健康发展。这些政策精神，在2005年以后国务院陆续出台的“国办发[2005]26号文”、“国办发[2006]37 号文”、“国发[2007]24 号文”、“国发[2010]10 号文”，以及近期出台的“国办发[2011]1号文”等都有明确表述，且调控政策不断趋于严格甚至严厉。

总体来看，中国地方政府房地产调控的手段和措施总体与国家房地产调控政策一致。这是因为，中国特殊的集权体制，使得房地产调控采取的主要手段，如金融政策、税收政策，乃至一些严厉的行政手段，地方一般没有自行创新的权利，通常是国家制定、地方执行。这种体制背景容易造成住房和房地产政策全国“一刀切”的情况，并使得房地产调控失去针对性、有效性，甚至产生对经济发展、市场发展，乃至居民合理住房消费的“误伤”。进一步地分析看，房地产调控还存在以下问题。

从主观因素看，我们对中国市场经济规律认识仍存在局限性，对住房问题和住房政策也缺乏深度的探索，这是导致宏观调控效果有限、调控政策不够科学的重要因素。以深圳为例，在国家2005年持续实施的宏观调控作用下，2007年10月以后，深圳房价已开始出现调整。2008年，在国际金融危机影响下，深圳经济下滑明显，房价大幅回落。2009年，国家调控政策出现大幅度反转，在“保增长、促发展”的经济政策以及鼓励住房消费、刺激内需增长的房地产促进政策作用下，之前严厉的调控政策出现放松，住房消费快速增长，而投资投机需求也再度膨胀，这样也使得中央和地方都陷于“刺激消费—控制投机”的交替矛盾之中。同样，在近期（2010—2011年）新一轮的房地产市场宏观调控中，为了遏制房价的再度快速上涨，中央已要求各地采取强有力的行政干预措施，不仅要限制购买住房，今后可能通过控制房价增长目标限制价格的增长。当然，这样的措施和手段，不排除为保障性住房争取时间和空间、从根源上解决住房问题的战略考虑，但是这也会产生今后市场加剧过热的重大隐患；若干年后，一旦限制性条件解除，被强力压抑的住房需求包括消费需求和投机需求将同时爆发，供求关系将再度紧张，房价可能再度暴涨，届时宏观调控的难度将更大。

从上述分析可见，对中国现时住房政策或房地产宏观调控政策的把握确实是一件非常困难的工作。总体来看，中国十年来任何一项房地产调控政策的实施，短期内都难以取得“立竿见影”的实施效果。例如通过增加土地供应平衡供求关系，除了城市土地资源紧缺的影响外，还受制于住房项目的自然建设周期，土地供应具有对需求的时滞性，短期内难以使市场供求关系发生明显转变；通过紧缩信贷来抑制投机性需求，执行中除了难以界定投机与合理消费的关系外，客观上由于流动性的充裕和低利率货币政策的实施，实际上相当一部分调控政策的效果已被抵消。由此可见，在进行房地产市场宏观调控过程中，期望调控政策一步到位、立竿见影，实际上是不现实的，出现市场或房价的大幅波动也是正常的，要想在中国市场经济的初级阶段完全把握房地产市场的运行规律，客观上讲难度还很大。

当然，总结这十年的历程，还是有些经验教训值得吸取，以避免今后再遭波折。例如在每一项调控政策实施时，事先应当对相关影响因素进行全面分析，妥善处理好当前和长远的关系，尽可能避免只顾眼前、累计后期的政策负面效应；针对中国不同区域经济社会发展背景的不同，给予地方政府更大的自主权，使地方结合实际有针对性地进行调控，而不是一刀切；在调控政策设计中，应当尽可能地采取经济手段，尽量减少行政手段的过度干预，以避免房地产市场出现大起大落现象，影响经济社会的稳定健康发展。这些都是我们今后应当吸取的经验教训和应注意的重要问题。