“城中村”改造规划研究

蒋 鑫

(重庆市设计院,重庆 400015)

一、快速城市化过程中的“城中村”现象

“城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来,我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展,城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入城市化快速发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起,出现了城乡二元的城市建设景观。这种被城市建设包围的农村私宅的建设景观就是通常所说的城中村现象[1]。

“城中村”是在城市扩张过程中被纳入城市建设用地的农村居民点,通常情况下,由于缺乏统一的规划管理,此类区域普遍存在违法修建建筑、环境恶劣、治安管理混乱、市政基础设施缺乏等问题。

二、昆明市的“城中村”问题

据相关部门统计,截至 2007年底,在昆明市主城建成区 249平方公里范围内共有城中村 336个,居住人口近100万人。城中村居住用地面积 19.5平方公里,占主城建成区 249平方公里的 7.8%,人口密度约为 3.9万人/平方公里,总建筑面积 3817万平方米,城中村建筑物平均建筑容积率 1.59。其中,二环路内共有城中村 72个,总人口约21万、城中村居住用面积 1.94平方公里,占主城建成区45.3平方公里的 4.3%,人口密度约为 10.8万人/平方公里,总建筑面积约 538万平方米,平均建筑容积率 2.48[2]。

2008年 2月 27日,涉及百万人口的“城中村”改造工程启动仪式在昆明市官渡区佴家湾村举行,标志着昆明市“城中村”改造运动正式拉开序幕。昆明市政府针对“城中村”改造制定了 5年重建工程计划,明确提出按照政府主导、市场运作,市级规划、区级实施,统一设计、各具特色,优化布局、完善民生的要求,全面改造“城中村”[3]。

三、老李山、任旗营“城中村”概况与主要问题

老李山股份合作社和任旗营股份合作社地处昆明市北市区,东临昆曲高速公路,南北两侧紧邻江东鸣翠园和江东花城两个居住小区,其西面与金汁河一河之隔的是省交警总队。两个自然村被城市居住区团团包围,成为名副其实的“城中村”。村庄建筑质量低劣,环境卫生差,安全隐患多,对城市的整体形象造成一定的负面影响。

(一)人口现状

规划区人口总数为 5440人,本地农村户籍人口 440人,其中老李山股份合作社 212人,任旗营股份合作社 228人,外来人口 5000人。规划区的现有居住人口以外来人口为主,居住混杂,难以管理,片区社会秩序极差,违法犯罪事件发生频率高,急需对片区进行改造,提升片区形象,实现片区良好的社会秩序。

(二)土地利用现状

规划区内土地利用状况极差,居住与工业用地相互混杂,形象破旧,弃置地荒芜,道路以断头路为主,难以形成有效的交通组织,商业用地范围小,生活配套缺乏,基础设施缺失……

随意开发的“城中村”形态,造成了土地利用率低、土地资源浪费的现状,未能实现城市的高效发展,改造势在必行。

(三)城市风貌问题

1)区域周边均为建筑年限较近的小区(如天润金碧、江东花城),区域“脏、乱、差”的形象与周边整洁的区域形象极不协调。

2)规划区紧邻昆曲高速公路,是进出昆明的重要道路之一,其“脏、乱、差”的形象,直接影响到外地来客对盘龙区及昆明市的第一印象。

3)在盘龙区的总体规划中,规划编制区所属的三竹营分区是昆明市北市区的行政、商业、文化中心的重要组成部分,而其现有的片区面貌不论在形象,还是功能上都难以满足政府的规划要求,规划区急需以新面貌来实现自己的区域价值。

(四)产业现状

“城中村”村民在赖以生存的土地资源丧失后,村集体经济组织的经济收入主要依赖土地出租租金,规划区内村民生存方式单一,经济收入以每年集体产业分红及房屋出租为主。无业占 90%,外出打工占 10%。这使得村民对村集体经济组织的依赖性和关注度都很强。这种经济结构极不稳定,居民的生活难以有长期及稳定的保障,极易成为社会的不稳定因素,且这种经济方式基本不能为盘龙区创造任何税收收入,产业结构急需调整。

四、功能定位与改造目标

综合老李山、任旗营城中村的区位和改造意向,改造后的规划区应是一个各种配套设施齐全的现代居住区。

根据规划区现状存在的问题及政府政策,确定规划的改造目标为:

1)改善城中村及周边的居住环境,提升规划区环境面貌,完善城市功能。

2)增加公共空间及绿化面积,完善公共基础设施建设。

3)妥善协调城中村改造过程中的村民及各方利益,促进城村融合。

4)提升土地价值,完善现有产业结构,促进其升级。

五、城中村改造模式与对应策略

根据老李山和任旗营现状建设情况、城市整体景观要求和城市发展特征,将规划划分为现状保留区与整体拆迁区,并针对其不同特点提出相应的切实可行的改造策略。

(一)现状保留区

特征:此地块属于已建成的村统建房区,高度为 11～12层,整体空间秩序良好,但整体环境质量有待改善。

策略:用地现状保留,少部分结合整体公共空间进行整合。完善道路交通微循环系统,部分结合拆迁区的交通需求进行改造。结合拆迁区建设方案进行统一绿化、交通、消防设计。近期以环境整治为主,统一进行铺装、绿化整治。

(二)整体拆迁区

特征:

1)建筑密集,道路狭窄,居住环境恶劣,住宅建设缺乏统一规划和管理,以单家独户建设为主,村民住宅以 2～3层居多,部分为 1层,住宅到了二楼以后,往往尽可能占用公共空间,影响了居住环境的日照、通风等基本的生活条件。

2)市政设施缺乏,环境质量差,公共活动场所缺乏。

3)布局混乱,生产粗放的小型企业、加工企业与住宅混杂在一起,粗放的、手工或半手工的生产方式,不仅存在严重的水污染、空气污染、固体废弃物污染,也给正常的市场次序带来了影响。

4)防灾救护能力弱,安全隐患多,建筑挤占道路和公共空间,根本没有火灾消防、救援通道,防灾救护能力极度脆弱。房屋建设中没有考虑地质条件、防震抗震等要求。

策略:

1)产业发展对策

两社股民经济收入以每年集体产业分红及房屋出租为主。通过改造逐步改善第三产业的环境,提高其在产业结构中的地位,使其成为老李村和任旗营经济发展的支柱产业。

2)土地利用对策

老李山和任旗营现状建设量大,要保证旧改的可行,就必须高效集约地利用有限的土地资源:积极转换现有的粗放型村镇建设模式,促进土地利用向城市化模式发展,在满足配套设施用地的基础上调整各类用地的比例,使其结构更加合理;通过增加土地的综合利用,以提高单位用地面积产出。

3)环境发展对策

为了改善老李村和任旗营的环境综合质量,对老李村和任旗营的环境提出以下的发展策略:通过迁出一类工业减少其给环境带来的负面效应;优化居民生活方式,更新居民生活观念。这需要两方面的努力,一是发展居民优化生活方式所需要的各类服务业,二是普及与优化生活方式有关的生活科学知识;通过加强绿化设施建设,提高绿化覆盖率和质量,改善旧村的人居环境;搞好滨河绿化,控制昆曲高速路的噪声污染;加强重点地段(如小区入口)的建筑群体空间设计、环境设计和绿化配置等。

六、城中村改造影响评价

客观现实表明,昆明市的城中村改造处在千载难逢良机的同时,也面临着多重困境和危机。这些困境和危机,既有历史上遗留下来的沉重负担,又有发展过程中必然出现的顽固障碍,它们是一个客观历史与现实的延伸和发展。作为城市更新和发展的客观约束条件,既不因为人们否认它们的存在而消失,也不会随着城市更新和现代化进程而得以迅速改变。这就决定了城中村改造的长期性、艰巨性和复杂性。它涉及方方面面的利益,是一项涉及面广、综合性强的工作,也是一个不断渐变的、积累的,进而部分质变的长期过程,任重而道远。但我们希望通过旧改项目摸索出一套适合昆明市自身实际的旧改政策和方法,各相关职能部门迅速行动起来,齐抓共管,群策群力,多管齐下,标本兼治,下定决心打好这一场攻坚战,使昆明市的旧改取得新的突破,进而创造更加美好的城市环境。

[1] 吴智刚,周素红.城中村改造:政府、城市与村民利益的统一:以广州市文冲城中村为例[J].城市发展研究,2005(2):48.

[2] 昆明市城中村改造领导小组办公室.昆明市城中村改造工作情况[EB/OL].[2009-08-10].http://www.km. gov.cn/structure/sylm/kmxwxx_113113_1.htm.

[3] 和光亚,钱模.昆明市“城中村”改造工程启动[EB/OL]. [2008-08-28].http://www.yn.gov.cn/yunnan,china/ 74032325511348224/20080228/1164857.html.

(责任编辑 魏艳君)