“以房养老”惹出转让风波

文·图/杨克元

“以房养老”惹出转让风波

文·图/杨克元

养老靠儿子还是靠房子？随着我国逐步进入老龄化社会，“养儿防老”的传统做法面临考验，而“以房养老”的观念正在悄然兴起。以房养老，就是老年人将自己的房产转让后获得资金，然后委托养老机构养老送终的一种新的尝试。想以房产换来老有所养，是否能够如愿？

住进公寓低价卖房

家住上海闵行的林老太一直与养子陈先生生活在一起。前两年，陈先生成婚后，一套55.7平方米的房屋就由林老太一人居住。陈先生搬离时，委托邻居许老伯帮助照顾母亲。许老伯古道热肠，常常上门嘘寒问暖。但年岁不饶人，林老太毕竟年事已高，偶感风寒就会伤筋动骨。去年秋冬之交，一次感冒使林老太卧床不起。许老伯见状，连忙赶到陈先生家中通报。不巧的是，陈先生家中“铁将军”把门。急匆匆赶到小区门卫处打听，方知陈先生已在半月前乔迁。好在林老太这次感冒并不凶险，没有几天就痊愈了。

许老伯情知林老太独居可能带来的风险，便在林老太同意下，为她打听养老机构的事宜。不久，便获悉地处闵行的一家老年公寓设施不错，性价比也属合理。去年12月30日，办妥了入住手续，林老太便住了进去。

今年2月1日，老年公寓突然派员来到林老太的房间，要求在一份文件上签名。林老太以为是办理入住手续，就在文件上签了名。殊不知，这是一份名为《老年公寓实施“以房养老”试行办法协议书》。协议书在“权利和义务”条款中约定，林老太自愿履行老年公寓“以房养老”试行办法的义务，将本人现有房屋转让给老年公寓，转让房屋的价款以税务机关审定通过的价格为准。林老太养老终止后，“以房养老”房屋作价形成的价值金额，必须承担其死亡后的善后费用，不足部分由老年公寓承担，多余部分用于养老机构的发展，任何个人不得挪用。在老年公寓的权利和义务条款中约定，林老太将位于闵行区浦东的一套55.7平方米房屋产权变更为老年公寓，经税务机关审定的价值为55万元，该款项作为养老开支来源。在每月的养老开支中，林老太的住房标准为2800元，伙食费开支420元，护理照料费600元，总计3820元。

林老太颤颤巍巍地签名后，心中的一块养老“心病”终于落地。今年3月11日，老年公寓在林老太与其签下养老协议的基础上，派员再次来到林老太的住处，要其在另一份文件上签名。

林老太有了第一次签名的经验，第二次便毫不犹豫地签上了名字。这是一份与协议有关的《上海市房地产买卖合同》。文件约定，老年公寓和林老太通过房地产经纪有限公司居间介绍，林老太将依法取得的一套房产转让给老年公寓，房屋建筑面积55.7平方米，双方同意上述房屋的转让价为55万元。3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的产权。但老年公寓未向林老太支付房款，林老太也未按约交付房屋。

事后生悔起诉退房

直到今年4月，林老太的养子陈先生才获知母亲已住进老年公寓，于是前去探望。见到母亲后，陈先生得知母亲已与老年公寓签下了“卖”房的合同。上海现在房价这么高，55.7平方米的房子，才卖55万元，这不是骗人是什么？

发觉母亲受骗后的陈先生气愤难当，决心讨个说法。5月9日，他将母亲带回自己家中，同时向老年公寓索取了当初签下的协议等文件。陈先生发现，转让房产之事由老年公寓一手操办，且转让价格明显低于市场价。陈先生在通读了协议之后，算了一笔账，如根据老年公寓提出的养老费用标准为每月3820元，那么先减去老年公寓从林老太退休金卡中提取的每月2100元，只需每月支付1720元，即一年2.064万元就能够在老年公寓住下去。而母亲的这套房屋的市场价按保守估算也已经达到97万元。换句话说，林老太已经支付了47年的费用。然而，林老太已经88岁，按照一般常识，她无论如何不可能再被老年公寓养老47年。

再有，以房养老协议形成过程极不规范。林老太已经88岁高龄且无文化水平，而老年公寓却要与其签订如此复杂、重大的合同。签约过程中，不可能保证林老太能够理解合同条款的含义。而以房养老协议形成时又无人见证，亦无对应音频资料等，也未告知其亲属。况且，林老太现在与老年公寓关系已经恶化，无继续履行养老协议可能。另外，林老太每月有2100元劳保金，经济上基本无虞，且与子孙关系良好，完全可以得到照顾。

‘以房养老’在我国尚属新兴事物，这类协议的签订将对当事人的权利义务产生重大影响。我们期待有公力监管、协调下，有法可依的养老服务。

在这样的情况下，陈先生在母亲的同意下请来律师，以林老太的名义将老年公寓诉至法院。林老太在诉状中称，从去年12月起，在老年公寓的要求下，自己陆续签了一些文件。住进老年公寓后，曾经提出要见见儿子未被允许，而老年公寓却暗示林老太与儿子脱离母子关系，甚至还不许林老太与外界联系。直到今年4月19日，才通过传话与儿子取得联系，并在儿子及孙子的争取下于5月9日离开老年公寓获得自由。

林老太认为，自己已经88岁，又不识字，在老年公寓签署的文件以为是养老手续，并没有人告知是以房养老的事情，也未收到过任何房款。显然，签下“以房养老协议”和“房屋买卖合同”属于重大误解，且合同内容又显失公平。据此，请求法院撤销“以房养老协议”和“房屋买卖合同”，并判令老年公寓协助将房产恢复登记至自己名下。

老年公寓则认为，林老太诉称中的事实与客观事实不符，且存在矛盾之处，希望法院驳回其诉讼请求。

协议违反等值原则

法院认为，“以房养老”的养老方式在我国对普通人而言亦属新兴事物，林老太作为一名88岁没有文化的高龄老人，对“以房养老”的认知程度是极其有限的，这类协议的订立对其权利义务将产生实质性的重大影响。

老年公寓作为经民政部门批准的专门从事老年人助养的机构，在相关制度未配套的情况下，既然选择“以房养老”的方式进行供养，基于合同相对主体的特殊性，在签约时理应充分地履行告知义务，使其在完全明白“以房养老”协议的权利义务，及由此产生的法律后果的情况下签约，以避免重大误解的产生。同时，签约过程应做到公开透明，通知家人到场，或者在无法通知到家人的情况下，邀请单位或居委会相关人员到场，甚至可邀请公证部门的人员到场，对整个签约过程制作视频或音频资料予以保存。

但林老太称其仅是签署了一些办理养老手续的文件，对“以房养老协议”的内容并不清楚，属于因重大误解而订立了合同。重大误解虽然是林老太自身的原因所致，但与老年公寓没有充分履行告知义务及签约程序的不尽规范有一定的关系。另外，林老太以一套房屋为对价，换取老年公寓对其进行养老送终的服务，这对于一个已经88岁高龄的老人而言是明显不符合等值性原则的。综上，林老太以重大误解、显失公平为由要求撤销“以房养老协议”和“房屋买卖合同”的诉讼请求成立，予以支持。关于在养老期间产生的养老费用，林老太应按约定的养老费标准及证据反映的额外支出凭证向老年公寓支付养老费。至于委托保管的现金3000元，应由老年公寓向林老太返还。

编辑：董晓菊 dxj502@163.com

法博士点评

结案后，主审法官表示，目前上海乃至全国人口老龄化问题越来越突出，如何养

老将成为一个不可回避的社会性管理课题。类似“以房养老”的养老保障模式无疑可以丰富社会保障体系，但是，目前对于此类运行模式仍处于探索尝试阶段，尚无相关制度与部门予以规范与监督。因此，及时将其纳入良性有序的发展轨道显得尤为重要。

有关部门对此类现象应引起足够的重视，选择部分养老机构展开试点、进行调研，并在此基础上有计划、有层次地逐步推进与展开，形成规范诚信的养老市场。有关部门应加强对相关养老服务机构的管理，推行年检备案制度，规范职业素养与技能培训，确保私立性养老服务机构的规范化。同时组建专业的中介服务与评估机构，明确房屋与养老服务的价值，确保服务物有所值，交易公平合理。法官希望“以房养老”等相关制度能够在社会各界的关注与支持下健康有序发展，成为社会保障制度的有力支持与有益补充。