央企盯上保障房

2011-06-14 03:18李慎
滇池天下 2011年11期
关键词:适用房土地建设

李慎

尽管保障房有种种曲径通幽的诱惑,但如何在纯粹的保障房开发投资上获得收益,仍是大多数企业需要解决的难题。

5月初,国资委在网站上挂出通知,要求央企积极参与保障房的开发建设。“中央政府承诺今年建设1000万套保障房,实现难度很大。”一位接近住建部的人士说,今年保障房建设任务下得“太猛、太大”,各地开工和资金情况均不乐观,正因如此,中央高层早有意推动央企进保障房。

搞保障房要啥给啥

经过一段时间的探讨和摸索,央企发现了更多源于保障房的机遇。比如,保障房“概念扩容”,棚改、旧改、拆迁安置、单位自建房等类型都被地方纳入了保障房范畴,一些央企敏锐地发现了其中的新门道。

“棚改、旧改项目大部分实质上还是商业开发,现在用保障房的概念来包装、立项,能够获得优惠政策支持。”全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存表示,这种现象在各地非常普遍。由于商品房市场销售低迷,一些开发商不愿亦无力在旧改、棚改项目上先期投入大量資金进行拆迁,因而很多旧改、棚改项目都陷入停顿。在这类项目上,央企也因资源优势而更具议价能力。

信贷政策对保障房的倾斜,对央企有着足够的诱惑,“在信贷紧缩的背景下,谁能撬动银行贷款,谁就能活得更好。说到底,房地产是资金和土地的游戏。”

中国中冶在其年报中已经明确房地产发展规划,以保障性住房开发带动商业地产、商品住宅和土地一级开发业务,探索新的开发模式,提高投资回报率。“中冶和中交等基建型央企,更可以大打保障房的牌,因为拆迁安置也纳入保障概念,有助于他们的一级开发业务。”中交房地产集团内部人士透露,这有助于地方完成保障房的数字指标,也有利于企业与地方政府的谈判。并且,还可以将拆迁安置的成本纳入土地一级开发总体费用,在土地出让时予以回收,以此保证投资收益。

央企的存地堪称天量

更大的政策口子,开在了自有土地建设保障房上。国资委的《通知》虽对此并未提及,但央企对此显然更为关注,特别是去年3月被要求退出房地产业的78家央企。目前,北京、广州、陕西、河南、山西等地已经公开表态或出台相关政策,鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房。

上述“78家之一”央企人士甚至称,仅78家央企的存量土地就不好估算,堪称“天量”。恒天集团,中国电子,中国兵器,兵装集团,各大航天、钢铁央企,在全国各地都有着大量的土地资源。“过去多年间,经济适用房的主要形式都是划拨土地至各企事业单位进行集资建房,流入社会公开分配的极少。”陈宝存认为,央企利用自有土地建保障房,仍然逃不出经适房的老路,成为部分群体的福利和特权者的专利。

陈宝存直言不讳地指出,从以往的经验和现有部分央企的做法来看,以经适房的形式操作自有土地建设保障房的可能性非常大,央企可借此低价获得受限产权,几年后解禁入市赚得巨额差价。

保障房不是你想做就能做的

万科集团董秘谭华杰对开发商参与保障房算过一笔账,明确指出目前还不存在经济上可行的模式。“代建模式风险低,但也没什么收益,所以基本上不能构成一个真正业务。”谭华杰假设,即使全国保障房的10%都交由一家公司代建,投资规模大概在1500亿元,代建的管理费用按总成本的1%作为上限,那么收到管理费不超过15亿元,再扣除人员工资、办公费用等成本,基本没什么收益。

知情人士透露,在住建部和国资委的相关会议上,几家保障房业务较多的央企,都曾反映规定的保障房利润率太低,要求适当提高利润率。

即便如此,保障房项目也不是央企想做就能做的。“比如,经济适用房的用地是划拨方式,相当于政府定向的计划形式,不是谁想做就给谁的。”在中国铁建房地产集团市场发展部部长楼英瑞看来,如果政策到位、操作规范的话,经济适用房项目还是“有搞头的”,一年能回收资金的话,资金回报率能达到10%以上。

(来源:《新世纪周刊》)

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