从物业税到房产税

于海峰

自2003年10月党的十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一的物业税，相应取消有关税费”以来，房地产税制改革一直是人们每年关注的热门话题。近期，财政部原则同意重庆市开征房产税、上海市房产税改革方案已获批准以及今年在部分城市进行房产税改革试点。

从物业税到房产税，可以说我国房地产税制改革的思路已经越来越清晰。从最初关注理顺分配关系、推进税费改革、将房地产流转环节的部分税负转移到保有环节。促进房地产市场健康发展，到关注对个人和家庭住房需求，重点对高档住宅，超过一定面积的住房消费进行税收调节。表明自物业税在部分城市模拟空转试点以来，房地产税制改革已逐步进入实操阶段。

与物业税不同，房产税在我国并非新税种，新中国成立之初，政务院在1950年1月颁布的《全国税政实施要则》中。就规定在全国统一征收房产税和地产税。1951年8月，政务院颁布了《城市房地产税暂行条例》，1973年简化税制时并人工商税。第二步利改税后，城市房地产税分成房产税和土地使用税两个税种。1986年9月15日，国务院正式颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年的10月起正式实施。当时对外资企业和外籍个人仍沿用城市房地产税。根据2008年12月31日国务院第546号令和《财政部国家税务局关于对外资企业和外籍个人征收房产税有关问题的通知》，自2009年1月1日起，房产税实现了内外统一。

可以说，自1986年以来，我国的房产税作为地方税种一直存在。只是该税种仅对单位和个人的经营性用房按房产余值(房产原值一次性减除10％～30％后的余值的)1.2％或租金的12％征收。对个人所有的非营业性用房产免征房产税。

现在人们所关注和热议的正是对个人所有的非营业用房产的征税问题。虽然房产税属于地方税种，但由于地方并无税法制定和修订权，故重庆、上海等地如对个人所有的非营业用房征税必须得到国务院的授权和批准。

毫无疑问，重庆、上海等地的房产税改革并非针对居民的基本住房需求，对第一套房、人均面积在一定标准以下的住房肯定会免税，亦有通过征税用于保障房建设的提法。可以说，房产税改革的初衷可能是调节房地产市场的需求结构，抑制过旺需求，引导居民住房消费行为等。但房产税改革毕竟涉及政府、企业、个人等多方利益。对政府而言，房产税将来很可能成为地方政府的重要财源，对缓解地方财政困难很有帮助，但纳税人最关心的是这部分税收将如何使用?如果仅仅成为增加地方政府收入，解决地方财政困难的措施，就会与改革的初衷背道而驰；对房地产企业而言，他们最关心的恐怕是自身利益，最担心的将是个人住房消费行为的变化会抑制过度的房地产需求，从而影响他们的投资回报；对拥有高档住宅和多套住房的个人而言，最关心的当然会是未来负担的实质性增加。各种利益的博弈可能会影响房产税改革方案的顺利推进。当然，对笔者而言，希望房產税改革能够达到预期的效果。

房产税改革正视如下政策和技术性的问题，需要认真对待和研究解决。实施方案必须科学设计，否则将影响预期效果。

一、改革会否使房价下降或稳定在相对合理水平问题。笔者认为，征收房产税后，房价下降的可能性有，但不能期望太高，如能使房价保持在相对稳定的水平即算成功。

二、改革后地方政府能否真正摆脱对土地财政的依赖。房产税将来可能会成为地方政府的主要税源，可能会缓解地方财政困难。但同时，也要考虑地方住房用地供给问题，要做到科学规划和集约用地，要改变土地供应方式，真正摆脱对土地财政的依赖。

三、房产税改革如何确保公平，会否产生新的不公平。人们最关心的是如何征、税负如何定的问题，房产税的起征面积要合理确定，从保护广大民众居住权益和改善住房条件的角度出发，可以对高档住宅、人均面积超过一定标准的部分征收，而且要充分考虑区域差异，由地方根据实际情况确定。如按房产评估价征税，必须解决评估机构、评估方法等的科学、公平、公正问题，要有相应的法律作保障。税率标准不能定得太高，要优先考虑调控效应。

四、与房产税改革密切相关的财产登记制度和房产实名化问题。要确保房产税改革成功必须彻底解决房产登记实名制问题，要找准调控对象。否则，如像个人所得税主要由工薪阶层缴纳一样，房产税主要由中产阶层缴纳，就与改革的初衷背道而驰了。

五、要加大保障房建设力度，引导居民住房消费观念。征收房产税的同时，要更加关注低收入群体的住房需求问题，要形成政府、个人、市场多渠道解决住房需求的机制。要通过征税遏制过度需求、打击投机炒作、维护市场秩序、培育健康居住观念。