市政公用事业管理服务中房地产管理的模式探讨

邱建洲

摘 要：针对保障房领域的管理，则是目前最被民众所关注的。不难理解，包括保障房的建设和配置都与广大民众的生活紧密联系着；同时，受理民众的住房申请与审批，则关系到当地民生问题的解决与否。目前面临房地产管理中的逆向选择；房地产管理中的道德风险；房地产管理中的退出障碍。因此，须在一个目标体系下来构建房地产管理的模式。

关键词：房地产；管理；模式构建

作为政务部门的市政公用事业管理服务中心（以下简称：中心），承担着诸多较为烦琐的工作。其中，针对保障房领域的管理，则是目前最被民众所关注的。不难理解，包括保障房的建设和配置都与广大民众的生活紧密联系着；同时，受理民众的住房申请与审批，则关系到当地民生问题的解决与否。然而，在目前保障房管理还处于摸索阶段的中国，必然会使服务中心的工作随时面临挑战。正因如此，笔者尝试根据自身工作实践，就房地产管理模式的构建展开探讨。

目前，中心所面对的保障房由三类构成：廉租住房、经济适用住房，以及政策性租赁住房。其中，针对以上社会资源的有效分配，则是其所面临挑战的主要方面。从目前所反馈的信息可知：许多城市保障房主管部门，在信息不对称的约束条件下，对于申请住房者往往进行了逆向选择。这不仅导致了社会资源的浪费，还造成了极坏的社会影响。

因此，完善中心对房地产管理的模式，是现阶段需要解决的课题。

一、目前房地产管理中存在的挑战

与通常的房地产不同，中心所管理的房地产具有社会公益性质。正是因为具有这样的特征，才使得无法通过价格杠杆去协调供需矛盾。与此同时，城市申请住房的人员，其复杂的社会背景使得中心难以实施有效的识别。从而，就促使诸多问题产生。

（一）房地产管理中的逆向选择

“逆向选择”是信息经济学中的概念，是指由于“选择方”相对于“被选择方”处于信息弱势，由此激励“被选择方”产生机会主义行为，而导致“选择方”作出错误的选择行为。引入这一概念，来理解中心房地产管理中对申请人员的筛选是适当的。正是由于申请人员与中心服务人员之间，申请人对自身的信息拥有明显的强势。从而，中心可能做出逆向选择，而这一后果直接导致社会资源的浪费。受到中心信息获取的制约，其对于申请人的常规信息具有较好的识别能力。然而，申请人诸多信息还需要通过他所处的社区或是单位出示，这样一来就可能发生，因信息传递渠道过多所形成的信息失真现象。由此，逆向选择必然发生。

（二）房地产管理中的道德风险

“道德风险”是信息经济学的另一个概念，是指由于逆向选择使得“被选择方”之后实施了损害“选择方”的行为。将这一概念具体化后可知：某些不合格的申请人被错误选择后，其不仅不在掩盖自身的经济实力，而且还在居住小区造成了恶劣的社会影响。这一社会负面影响，直接导致中心对民众的公信力大打折扣。有关这一点的案例十分丰富，前不久焦点访谈报道过这样的事情，记者来到某一廉租房小区采访，发现不大的小区里面停着许多高档轿车，通过打听才知道是里面住户的。

（三）房地产管理中的退出障碍

保障房资源是稀缺的，许多地方的政府采取土地使用权低价转让，激励开发商修建保障房，或者是在房地产市场引入强制性条文。不难看出，地方政府在保障房建设中是付出代价的。然而，由于缺少必要的动态监管，诸多家庭户的平均收入水平已经高于居住保障房所规定的上限，却没有及时退出这一福利保障范围。这样一来，就使得保障房资源未能实现充分、有效的配置。因此，这也就成为了中心服务工作所面临的挑战之一。

二、房地产管理的目标导向

围绕着以上三个方面的挑战，这里须界定中心对房地产管理的目标导向。具体而言，其由以下四种目标组成。

（一）委托代理的目标

委托代理目标根源于中心的行政隶属关系。作为科层结构下的政府组织，委托代理关系具有相互转换的特征。即，地方政府作为上级政府的代理方，开展保障房建设管理；而中心作为地方政府的代理方，具体实施保障房的管理。因此，在委托代理链条中，中心实际在于执行上级的政策指示。在此基础上，其委托代理目标则在于：依法、依规切实完成保障房的管理任务，根据政策指示规避逆向选择的发生。

（二）监督管理的目标

中心在监督管理环节扮演着重要的角色，包括：包括对保障房建设中的监管；对保障房配置、使用的监管；对保障房退出机制的实施。以上构成了监督管理的主要内容，针对目标而言则在于：切实履行监管的职责，并对上级主管部门负责；并且，在监管中出现异常状况须及时向上级报告。

（三）信息发布的目标

信息发布对于中心来说是十分重要的事情，毕竟作为申请人属于社会弱势群体，惟有根据公开的信息平台才能做出抉择。这样一来，中心的信息发布目标包括：（1）及时发布保障房相关信息；（2）实现申请、审批全过程的信息透明化；（3）对于上级部门的增补信息给予及时公布。

（四）规范惩戒的目标

“规范”目标体现为，中心遵循现有法规、政策在工作中实现自律；“惩戒”目标体现为，中心须严肃处理诸多申请人的违规事件，并切实规劝不符合居住的家庭户推出保障房福利范围。

由此不难看出，中心对房地产的管理目标体现为目标体系。正是在这一目标体系下，才能科学、合理的完成对房地产管理模式的构建。

三、房地产管理的模式构建

结合以上两大部分的论述，对于房地产管理模式的构建可以从以下3个方面着手。

（一）完善准入监管模式

完善准入监管模式包括：对申请人常规信息的识别；对申请人其他信息真实性的确认；对申请人资格的确定。当然，关于最后的入住存在不确定性（摇号）。其中，对于常规信息的识别，则要求中心工作人员具有良好的职业操守和岗位意识，这一监管模式目前不存在问题；对于其他信息真实性的确认，则需要建立一定的约束模式来满足，即通过引入连带责任的管理模式，来约束第三方在证实中的机会主义动机；对于申请人资格的确定有具体的标准做参照，其模式可以维持现有状态。

（二）完善使用监管模式

当申请人通过摇号入住之后，仍须开展监管。其目的在于，防止家庭户对房屋的破坏，以及在过程中纠正由于逆向选择而造成的失误。受到中心工作人员数量的限制和保障房区位的制约，仅靠自身力量完成这一监管模式显然不现实。因此，可以寻求社区管委会和小区物业部门的协助。特别是物业管理部门，可以及时制止家庭户对房屋结构的破坏行为，而且还能通过观察向中心汇报有高收入表现的家庭户。

（三）完善退出监管模式

居住保障房的家庭户，其平均收入水平是动态变化的。如，家庭成员工作岗位的调整，或是子女已经就业等，都将从整体上提升家庭的收入程度。这也就意味着，该类型家庭户需要退出保障房福利范围了。为此，中心应按年度调查家庭户的人员结构，以及收入水平情况。由于诸多信息属于家庭户的隐私，受到法律的保护。因此，中心上级主管部门还应得到当地劳动保障部门的协助，这样才能实现退出监管模式的完善。

综上所述，以上便是笔者在现有管理模式基础上，所进行的探讨。

四、小结

针对保障房领域的管理，则是目前最被民众所关注的。不难理解，包括保障房的建设和配置都与广大民众的生活紧密联系着；同时，受理民众的住房申请与审批，则关系到当地民生问题的解决与否。目前面临房地产管理中的逆向选择；房地产管理中的道德风险；房地产管理中的退出障碍。因此，须在一个目标体系下来构建房地产管理的模式。

参考文献

[1]胡堉慧.将先进经验引入保障房管理[N].广东建设报,2009年9月.

[2]来建强.保障房分配如何公平公正？[N]. 中国信息报,2011年5月.