对我国开征物业税的问题及对策的思考

□石 帆

(河北银行学校，河北 石家庄 050081)

物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种，通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款，也称房地产税。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政收入的重要来源。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的所有者或承租人为纳税义务人，以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。我国从2003年开始，财政部和国家税务总局先后分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省区市和计划单列的32个县、市、区开展房地产模拟评税试点，进行物业税模拟操作步骤的“空转”(所谓“空转”，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征收物业税，但一切步骤和真实收物业税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计)。可见，征收物业税已经是我国税制改革的必然趋势。我国许多城市和地区对物业税征收进行了试点，尽管前期已经做了大量的调研，但由于物业税开征争议比较大，所牵涉的工作和部门比较多，物业税的推行有相当大的难度，因此这些试点在实际操作过程中没有实际收税。根据开征物业税所需的条件，在我国目前广泛开征物业税仍存在一些难题，如何去应对问题成为当务之急。

一、物业税征免的界定

纳税人关心哪些物业要征税，哪些物业不征税。该方面的争论较集中的意见是按纳税人拥有的物业的数量来区别。很多建议是对纳税人拥有第二套物业征税。其实每套物业有大小、地段、价值的区别，两个不同的纳税人面积、价值差异较大的物业都不征税，有欠公平合理。纳税人物业的特性千差万别，影响征免的考虑因素举不胜举。在市场经济条件下，货币是所有各类具有不同特性、不同使用价值的商品、货物包括物业的共同计量属性。因此笔者认为，考虑物业持有人家庭正常生活居住需要，在不同的地区确定符合本地正常生活标准的物业价值，确定一定的免征额，仅就超出免征额的部分征税，是解决物业税征免的最佳尺度。同时，征免的范围界定，还应考虑地区差异，如农民位于农村的物业，免税组织拥有的物业等，可以比照市场经济国家的做法，予以免税。

二、计税依据的确定

目前，“空转”物业税的计税依据是“房产评估价”的70%。“房产评估价”是房产的市场价值，这一价值与房产的种类(商品房或经济适用房)、房龄、结构、建筑成本、购房价款、坐落位置、装修情况、人口密度、公共设施等多个因素相关。这些因素有些是客观的，如房龄、建筑成本、购房款等；有些是主观的，如坐落位置、装修情况、人口密度、公共设施等。以客观因素为评估标准可以得出公众认可的结论，但主观因素往往和个人的心理、需要相关。因此，房产评估人员、业主对同一房产认可的评估价可能相差甚远，房产评估价无法实现客观、公平。笔者认为，如果将计税依据改为“以房产原值为基础上浮一定比例”，则可避开“房产评估价”这个难点，驾轻就熟于客观、真实的“房产原值”，从而实现税收的公平与效率。

以房产原值为基础上浮一定比例可实现税收的公平。商品房的销售单价，包括了土地出让金，考虑了位置、周边环境、公共设施、楼层等多个因素，甚至“一房一价”；经济适用房的售价不包括土地出让金，位置多偏僻，因此价格较低。购房中，经济能力强的人更愿意选择好地段、大户型、佳楼层，选中的商品房其房价体现了纳税人的经济能力。如果物业税以“房产原值”为计税依据的基础，经济能力强的人购置的房好，“房产原值”必然高，就多纳税；反之，低收入者能力有限，购房时会考虑售价较低的经济适用房或偏远的商品房，“房产原值”就低，则少纳税，这在一定程度上实现了税收的公平。

以房产原值为基础上浮一定比例可实现税收的效率。以“房产原值”为基础上浮一定比例为物业税的计税依据，可实现征收费用的最小化。我国会计法规定：各单位对会计凭证、会计账簿、财务会计报告和其他会计资料应当建立档案，妥善保管。因此，销售商品房、经济适用房、单位集资房、房改房的单位，都保有销售的原始凭证，“房产原值”有据可查、真实、可靠；税务机关通过销售单位，协同房管部门、土地管理部门就可轻松取得。同时，没有了庞大规模的评估队伍，可将评估人员的人工费、办公费、差旅费、管理费等评估费用减少至最低。至于上浮的比例可根据市场价格的涨跌、房产所在区域的变化酌情而定，一个小区一个比例，简单易行，同小区业主在感情上也容易接受。此外，我国目前对经营用房产征收的房产税，其计税依据的基础就是“房产原值”，征收达二十余年形成的经验也是可借鉴应用的。

三、土地出让金的处理

在物业税与现有税费间的关系中，最大的障碍是土地出让金是否应该包括在物业税中。物业税与土地出让金既相互矛盾又相互联系。矛盾的是物业税属于税收的一部分，是国家凭借政治权利而强制、无偿、固定地向不动产的所有人征收的一种税收。而土地出让金是国家向土地使用人收取的地租，属于市场交易行为。开征物业税而取消土地出让金会使地方的财政收入减少，同时又会与开征物业税前已缴纳的土地出让金形成重复征税，所以物业税取代土地出让金成为一种趋势。笔者认为，应该把土地出让金纳入物业税之中，这使得政府不能通过出让土地一次性获得收入，从而抑制地方政府的盲目建设、浪费建设；同时也使得土地开发的成本大大降低，减轻高房价给民众带来的负担，利于房地产行业的健康和谐发展。

四、税率的设计

在物业税的税率设计上，是按超额累进税率课征，还是按比例税率课征。笔者赞同按比例税率征收。理由是这样的做法征收、计算简单，大大降低操作难度，而且同一地区、同一地段征收一种税率，是很多国家采用的做法，同时还可以降低物业税对拥有大量物业纳税人的财富安排，对私人资本进入物业开发领域也是一种激励。税率在设计时，可以考虑由两部分组成，一是固定税率，二是浮动税率。固定税率作为原土地出让金每年应缴的等值金额和计税依据的比值，浮动税率作为物业纳税人持有财产阶段的每年缴纳税款和计税依据的比值。对于开征物业税前已经缴纳的土地出让金，可以享受免除固定税率的规定。

五、物业税的征管

我国现行税收制度大都是对收入征税，而作为财产税的物业税是在纳税人没有收入、只有支出的情况下征税，大大增加了征管的难度。具体对于物业税征收制度的设计：从征收范围方面来看，物业税应该扩大到县城、建制镇和工矿区(除农村外)，随着经济的不断发展，物业税应当在普遍适用的前提下因地制宜地设计具体实施制度；根据物业税的征管特点，为提高征管效率，降低征收成本，应充分利用信息化技术与社会多部门的信息资源，形成严密的社会网络：一是实现地税部门与国税、房地产产权登记部门、国土、工商、建设等部门的计算机联网，便于税务部门监控物业税的征管情况；二是税务部门要加强与国土、公安、工商、物业公司、居委会等单位的配合，建立物业税协税护税机制和委托代征制度，堵塞税收漏洞。

开展物业税的目的是为了实现公平。其改革的基本框架是，合并现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等税费，将其转化为房产保有阶段逐年收取的物业税，税额将随房产的升值而提高。虽然，在控制房价的背景下，征收物业税的呼声越来越高，然而，就我国目前的国情来看，真正落实物业税的征收还尚需时日。

参考文献：

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