关于二手房贷款风险控制的对策研究

□张建江

(山西广播电视大学，山西 太原 030027)

随着我国城市化建设进程的加快，城市内可以开发利用的土地资源逐渐减少，城市住宅逐渐向郊区扩展，城市内部新建的商品房屋越来越少、价格越来越高，这就是现今中国楼市价格暴涨的原因之一。在大多情况下，同等地段的二手房的房价相对一手的商品房来说要便宜很多，而且购买二手房房屋产权清晰、房屋质量有保证、配套设施也较为完善，这对于缺少资金的低收入购房者来说，无疑是一个最明智的选择。

随着我国住房改革制度的推进，商品房资源被逐步的盘活，住建部发布了已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法后，二手房交易开始逐渐兴旺，与新房类似，二手房的交易过程中也需要金融机构的贷款支持。随着二手房贷款需求量的增加，各大商业银行都开展了二手房个人抵押贷款业务，为二手房购房者提供公积金、商业及组合贷款等多种形式的贷款。然而，二手房交易不同于新商品房交易，二手房贷款各方面制度以及监督机制的不完善，导致了二手房个人抵押贷款在实际的运作中存在诸多风险。因此，研究二手房贷款风险控制问题已势在必行。

一、二手房贷款的基本理论

二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

二手房贷款的适用对象为18-60周岁、有城镇户口、具备完全民事行为能力的公民。同时，要具有稳定的职业与收入，公民个人信用记录良好，且需支付不低于房屋购买价格30%的首付款。

二手房贷款的申请人向银行交贷款申请，贷款的期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年。贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动，同时二手房贷款申请人需要提供一定的贷款担保。

二、二手房贷款现状研究

随着近几年来二手房销售市场交易的快速发展，二手房贷款业务也随之迅速发展壮大。二手房贷款市场的平稳发展对二手房销售市场的发展具有重要作用，同时，对整个中国房地产金融市场的发展也具有重要影响。因为二手房贷款涉及银行、房地产交易中心、评估公司、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我国二手房贷款市场还处于探索阶段，市场准入的标准较低，这就使得二手房贷款从业人员业务水平以及二手房贷款服务机构的资质水平参差不齐，增加了二手房贷款的风险，影响了二手房贷款市场的正常运行。

我国二手房贷款在发展过程中呈现以下的特点：(1)银行与代理机构合作密切。代理机构主要有交易中介公司、律师事务所等。代理业务主要包括代银行调查审核借款人主体资格、代理客户在银行办理各种手续、代理银行对借款人的资信情况及抵押物的风险进行跟踪调查等。银行和借款人在委托代理机构办理各种手续时，发生多种委托代理关系，其中的权利义务和责任承担问题较为复杂。(2)二手房贷款的抵押物确立、处置比较复杂。我国的二手房交易的客体包括商品房、经济适用房、私房和房改房，这几种房屋的出售政策各有区别，房屋的产权情况各有差异。存在产权共有、已设立抵押、禁止交易、已出租等多种可能。二手房房屋产权状况比较复杂，这就给二手房贷款抵押物的设立、处置带来较大的难度。(3)二手房贷款以二手房交易为基础，给二手房贷款产生巨大的信用风险。虽然二手房贷款合同与二手房买卖合同相互独立，但是二手房贷款合同并不会因为二手房交易合同的失效而随之失效。但如果二手房交易不能成立，那么二手房作为抵押的贷款合同中的抵押条款就难以实现，导致提供二手房贷款的商业银行面临较大的信贷风险。在我国由于二手房产权状况较复杂，给二手房交易的合法性的审查带来很大的难度。

三、二手房贷款存在的风险

(一)中介机构带来的风险。房地产中介是房地产交易中产生的一种中介服务行业。中介机构对于二手房交易的作用尤为明显，因为二手房的来源较为复杂，从房源信息的查询、贷款的办理、房地产的评估、法律法规的咨询等，交易的整个过程都需要中介机构来参与。由于我国二手房交易市场起步较晚，相关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准以及中介服务收费标准，这就在一定程度上造成中介服务公司的准入标准低，导致房产交易的市场中出现大批的中介公司和贷款公司。中介机构的信用风险主要来自两个方面。一方面，商业银行为争取市场份额，过度依赖房屋交易中介。房贷客户资源大多为房屋中介机构所掌握，商业银行在推出新业务品种时，大都将销售房屋的中介机构作为其业务推广的一个重要手段，有些商业银行甚至给中介一定的授信额度。这就使中介公司具有了占压客户资金、欺骗客户的有利条件。同时，不同商业银行之间的信贷竞争，也助长了房屋中介机构有机可乘，弄虚作假、有恃无恐地帮助不诚信客户进行骗贷事件的发生。例如，2008年辽宁大连旺达房地产经纪有限公司骗贷案，该中介公司利用虚假委托代理协议，然后又以自己公司员工或亲属名义买下房子，将房子过户到指定人员名下，最终骗取多家银行共计800余万元的贷款。另一方面，二手房中介从业人员素质普遍较低，再加上二手房贷款人自身的法律意识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象时有发生。另外，中介收费相当的混乱。有些中介公司甚至唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款，从而向借款人收取高额服务费。

(二)借款人的信用风险。二手房借款人给银行带来的信贷风险主要包括以下三个方面: 借款人身份及资质虚假、还款风险和融资问题。

借款人提供虚假的身份和资质。出于利益驱动，很多中介机构为争取成交，替借款人伪造身份证或户口本。信贷机构经常遇到借款人提供的身份证姓名和身份证号不一致、借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等情况。另外，还有借款人提供的收入证明不真实，虚开冒开的现象。蓄意隐瞒贷款用途，很多借款人以购房、购车、装修等证明文件骗取银行消费信贷，其贷款真实目的却是为企业生产经营或其他消费。这就在一定程度上增加了银行的风险。

还款风险。借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我国尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

融资问题，包括按揭贷款融资问题和抵押套现融资问题。按揭贷款融资问题。由于各个银行要求的购房首付款比例不尽相同，以及各商业银行对二手房贷款的风险管理和控制机制尚未建立完备，给一部分违规经营的贷款服务机构和从业人员以可乘之机。如有些购房人在某些中介公司的协助下，向银行提供虚假贷款资料，制定双份买卖合同和借款合同，抬高房价，制造“零首付”或“超首付”。抵押套现融资问题。抵押套现贷款指拥有完全产权房的个人因某项消费或投资需要资金支持，特以自己的房屋作为抵押物向银行申请贷款的一种融资形式。由于目前我国房地产市场尚未发展成熟，银行对楼市的准确预测相当困难，唯一的方法就是尽量压低抵押房屋的评估价格。而某些资质较差的贷款公司和中介公司则勾结评估公司，过高评估抵押房屋价格以套取银行更多贷款，更有甚者，有些中介公司竟然做“假交易、真抵押”来帮助借款人骗取银行高比例贷款。

(三)操作流程中的风险。对二手房贷款，商业银行执行见“他项权证” (房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证)放款的流程，但有些商业银行为吸揽业务，拉拢房屋中介，采取见“房管局办理抵押登记收件凭证”放款，此举隐患很多。多数商业银行限于人力不足，委托中介或借款人提取他项权证， 但是在这种情况下，如果有人伪造他项权证，将给商业银行以虚假性的抵押，导致银行面临信贷风险。

(四)抵押物给银行带来的风险。抵押物的评估价格不准确，一定程度上导致了银行风险的增加。如果抵押物的评估值高于市场价，那么银行可能将会面临贷款难以全部收回的情况。目前抵押物的评估结果来自两种渠道，即社会上的房地产价格评估机构和银行自己的或指定的评估机构。由于竞争的存在，为了多承揽业务，某些评估机构满足抵押人的不正当要求，常常出现抵押物价值高估的现象。当银行以此作为贷款额后，如果抵押人违约不能按期还贷，银行处理抵押物时就会出现资不抵债的情况。另外，二手房与新房相比，其物理状况劣势明显、价值贬值、价格差异大、有拆迁规划的可能，这些因素使商业银行的抵押房屋物权面临较大风险，直接影响银行对于抵押物的处置速度和变现能力。

(五)社会经济环境给银行带来的风险。社会经济环境的风险主要来自两个方面：一是制度执行方面。我国由于改革开放和特殊的历史原因，形成了许多较为特殊的房地产市场环境。现有的房地产交易制度、土地管理制度、估价资质审查和管理制度对各个相关领域的实际贯彻执行监管不严，并且政令颇多，使执行机构可能按自己利益最大化的条例各行其是；政府职能管理部门存在管理上的漏洞，如房产与地产管理部门不统一，单位间沟通不够；抵押登记方面的规范性文件滞后；评估机构无序竞争，以超值评估满足客户融资需求等等。这些因素如不注意，都将会给金融机构带来不同程度的贷款风险。二是法律法规方面。根据《企业破产法》、《城市房地产管理法》等法律，以及国务院的相关文件和最高人民法院的司法解释规定：抵押权人接受即将破产申请企业的财产提供抵押，抵押无效。这个法律条文的规定缺乏对于银行利益的考虑，没有考虑到抵押无效可能致使银行不能行使对于抵押物的抵押权，银行就不能有效收回贷款；另外，还有一条这样规定：当抵押人只有抵押房地产作为居住物业时，法院对于个人居住的房屋的抵债执行受到一定条件的限制。这样的法律规定初衷是为了出于对贷款人生存利益的考虑，但是这样的规定就导致银行在贷款人不能还款时，不能及时行使抵押权，导致银行利益受损。

四、二手房贷款风险控制的对策

(一)针对房屋中介机构信用风险的措施。对客户交易资金，由商业银行代收代付，从制度上履行对代收代付资金的监管，禁止房屋中介扣划客户贷款资金。这一措施现在已经得到部分城市采纳并且效果不错，对参与二手房交易、与商业银行合作的房屋中介机构进行信用评级。由资信评估公司对房屋中介的经营模式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量进行全面评估。监管机构根据评级结果对与银行合作的房屋中介机构的准入做出相关规定，以扶优淘劣，净化房屋中介市场交易秩序。

(二)加强商业银行内控制度建设，严格控制贷款环节。各商业银行在积极研究简化贷款程序、加快放贷时间的基础上，要致力于加强内部风险管理、严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，加强贷前审查和还款跟踪工作，建立对逾期贷款的预警和催收机制，完善个人贷款信用档案管理。在二手房贷款业务中，商业银行务必要实施“见他权证放款”的操作规程，坚持贷款直接划至卖房人账户，不能交由房屋中介扣划。在防止投资性住房贷款过热的前提下，对个人信用比较好的客户可适当加大贷款比例。为了杜绝贷款人伪造他项权证事件，商业银行应委派专人到房管局提取他项权证，堵塞放款漏洞，保证房产真实抵押。

(三)针对借款人的风险，商业银行应该尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度。有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源。并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据；商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况来评定借款人的信用资质；各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享，对于还款信息极差的借款人要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。

(四)加强对抵押物的审查与管理。贷前审查环节，对抵押担保有效性、经济上的充足性、处置上的变现性等要素进行全面的审查分析。科学辨别抵押物，坚决杜绝权属不清、集体所有权的房屋作为抵押物。在审查抵押物时，应合理把握“整体性、独立性、平衡性”三项原则。在实际工作中，可以利用最高额抵押方式来平衡各抵押物之间的价值互补关系。贷中审核环节，由个贷标准化流程中的抵押登记及贷款放行岗对抵押条件落实情况进行严格审核把关，抵押登记岗必须将过户后新房屋所有权证、抵押他项权证交由银行占有管理，切实防范操作风险；及时的贷后补救，对已经形成缺陷的抵押担保，一经发现，要及时采取有效措施进行风险补救。完善抵押物处置措施，加强与法院、房产、民政等相关部门的沟通联系，制定切实可行的抵押物处置方案，并严格执行。另外，从银行审慎经营的角度出发，最好每年对抵债资产进行一次市价估计。并依抵债资产市价与账面价值的差额来计提和调整抵债资产风险拨备金，均衡摊销各期的资产损失，准确反映抵债资产处置造成损失情况，从而降低对银行经营当期损益的影响。

(五)逐步完善制度执行和法律法规，营造良好的竞争环境。相关职能部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司和专业贷款服务公司制定一套切实可行的市场准入标准，淘汰那些不符合标准的小公司，提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质。政府及其房产、土地管理等部门要互相配合，进一步完善二手房贷款中介业务的法规，制定统一的收费项目和收费标准，规范二手房中介市场；银监会应尽快制订一套二手房贷业务法规，遏制商业银行间过度竞争，加强银行同业信息的沟通能力，及时掌握客户在各商业银行借款以及还款情况，将不守信用的客户列入黑名单。

参考文献：

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