2010年中国房地产日记

□/魏雅华

2010年中国房地产日记

□/魏雅华

2010年的中国楼市到底给了我们什么，我说不清，能说出来的，就是困惑。

3 月18日：国资委发布78家央企“退出令”

在3月初召开的人大、政协两会上，温家宝总理在政府工作报告中说，有信心有决心抑制高房价。但就在此时央企却在北京炮制了三块地王。在舆论的强大压力之下，国资委第一次高调且坚决地发出了非房地产央企的“退出令”。国资委在新闻发布会上表示，78家不以房地产为主业的中央企业，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，要退出房地产业务。

4 月17日：“新国十条”发布

《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以国务院令的方式发出，而不是以银监会或住房建设部的《通知》方式发出的，它体现的是国家权威和国家意志。当日，本来便处于低位的中国股市，以跳空36点低开，3100点开盘即告失守，随即一路下行，跌势如瀑。地产金融板块领跌，房地产股纷纷跌停。到收盘，沪市大盘竟暴跌了150点，创下了2010年年内最大单日跌幅。在中国股市的K线图上，竖起了一根让人毛骨悚然的、顶天立地的大阴棒。此后房地产股如摧枯拉朽，不过几日，中国最优秀的一批房地产公司，股价己折损过半。深万科的股价己从14.94元跌至7.90元。跌幅高达48%。尽管它的业绩好得不得了，市盈率才16倍。而中国股市的平均市盈率还在25倍上下。于是，“新国十条”房产新政时代的中国房地产怎么走，便成了一个中国之问。

4 月23日：房产税新政发布

中国五大财经网站不约而同地以头条位置刊登了一条新闻：《物业税变形房产税上半年择机出台》。文中说央行、银监会、国税总局、国土部、财政部、公安部等部门，就房产税开征的时机、内容和技术可行性进行研究和协调。房产税新政新在：过去，税收主要是在房地产的交易环节，是一次性的交易完成。而现在是在交易完成后，对住房的保有者征税。税收要年年缴纳。只要你持有该房，就会没完没了。直到该房易主。所以会对炒房客，对于占有多套住房的人，威力巨大。

6 月12日：《加快发展公共租赁住房指导意见》发布

《意见》由国家住房城乡建设部等7部门联合制定发布。读了这条新闻，让我们明确了几件事：一是公租房是政府大力支持的住房种类。二是公租房己进入了实战阶段，已不再是纸上谈兵。三是政府决心很大，方向明确，连具体的措施都已实实在在。那么，什么是公共租赁房？公共租赁房是用来解决买不起房的人群的公共产品。公共租赁房实际上是一种升级版的廉租房。它的租赁对象要比廉租房宽泛得多，应当宽泛到所有的申请租赁的人。这就像城市交通，由公交车、中巴车、出租车、地铁、轻轨所组成的公共交通才是城市交通的主流品种，而不是私家车。公租房应当像公共汽车一样，谁都可以上，只要买票就成，没必要审查有没有上车的资格。而且不像租赁私人的出租房，说不定什么时候就会让你腾房，也不用看房东的脸。

全世界城市交通都有一条铁律：公交先行。当公共交通非常发达便利的时候，干吗还要贷款去买私家车？

6 月16日：杨友德自制土炮轰退拆迁队

几乎是一夜间，中国记住了这个人物，一个居住在武汉东西湖的农民。他的照片在网上被如风转载，他的视频也到处都是。一个没有电脑，几乎不知道网络为何物的农民，蹿红了网络。而且，舆论几乎是一边倒地站在杨友德一边。如果放在从前，这个毫无疑义的胆大包天的“暴力抗法”的农民，只怕难逃囹圄之灾。可现在，无论是来自主流还是非主流媒体，无论是来自官方还是草根，所有的人都在为杨友德和他的土炮叫好。舆论一边倒居然到了如此程度，几乎难以找到那些为暴力强拆辩护的言论。

7 月14日：房租暴涨

房价假摔，房租真涨，涨幅如6月中国南方的暴雨。据中央电视台报道，在北京，四五月份房租同比上涨了20%，一些交通便利的房源更是上涨了50%。统计显示，上半年，北京住房套均租金为2792元/月，而去年北京应届大学毕业生的平均月薪为2492元，还不够缴房租的。上海、广州、深圳、武汉、济南等地房租也纷纷上涨，进入六七月以来，租金涨幅更猛，并且迅速向二、三线城市蔓延。

房价涨了，我不买便是了。可房租涨了，我能不住房吗？

7 月25日：一则假新闻引发的思考

有一条被全国各大门户网站以头条位置争相转载的新闻，在中国房地产界引起了一场轩然大波，这条新闻是：国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。很快，国家电网公司出来辟谣了。国家电网公司从来没有统计和发布过此类数据。按理说，这条新闻既被断定为假新闻，便如一个汽球被剌了一针，闹剧收场。可后来事件的进程表明，并非如此，对这条新闻的热议，一浪高过一浪：中国到底有多少空置房？

中国指数研究院提供的数据显示，截至2010年6月底，北京商品住宅可售套数为89489套，可售面积为1185.45万平方米，1至6月住宅空置面积为413.3万平方米（即商品住宅空置率为31%）。上海商品住宅可售套数为40902套，可售面积为577.66万平方米，1至6月住宅空置面积为443.17万平方米（即可售面积80%未能卖出）。广州商品住宅可售套数为37404套，可售面积为472.43万平方米，1至6月住宅空置面积为137.11万平方米（即空置率在30%以上）。深圳商品住宅可售套数为23171套，可售面积为229.42万平方米，1至6月住宅空置面积为67.24万平方米（空置率在28%左右）。

按照国际公认的标准，商品房空置率在5% 10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10% 20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

9 月29日：《新国五条》发布

中央电视台在新闻联播中播出重大新闻：《国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨》即“新国五条”。这一新闻表明了国家把过快上涨的房价打压下来的决心很大。我把“新国十条”称作国家调控房地产的《出师表》，把“新国五条”称作国家调控房地产的《后出师表》。

那么，国家为何有如此严厉的新政出台？因为，“新国十条”实施后的这段时间，中国的房价始终没有怎么跌。仅仅是在成交量上有些许变化，仅仅是对买房人的心理上有所影响，仅仅带来了几个月的持币观望期。而当他们发现房价下跌只是一种美好的愿望时，便失去了耐心。入秋，中国楼市量价全面回升。国家统计局7月12日公布的70大中城市房屋销售价格指数显示，6月份，全国70大中城市房价同比上涨11.4%。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市，自“新国十条”实施后迎来首次房价的集体飙升，成交量大幅上涨。

10 月13日：一张来自宜黄的血腥拆迁透视照

宜黄县政府一位官员投书财新网，对发生在宜黄强拆事件中的三人自焚事件进行辩解。他在文中公然说：“每一个人其实都是强拆政策的受益者，没有强拆就没有我国的城市化。强拆是地方发展经济的必然手段。”这些话供认了这样一个事实：一些地方政府，总是想给人家一把牛毛，便要牵走人家一头牛。

自焚者的亲属们说：地方政府给被拆迁人的补偿标准是每平方米1000元，可当地的商品房是每平方2700元，410平方的住房仅给41万元，仅为被拆迁房实际价值的1/3。被拆迁人怎么能不拚死保卫自己的家园？正是拆迁中如此不公平的巨大利差，促使一些地方政府，不顾中央的三令五申，严厉禁止，总是要介入不该介入的商业拆迁。

不要忘记，“强买强卖”是《刑法》的法定罪（第226条）！如果说，中国的城市化居然是建筑在失地农民的烧焦的尸体之上，我们宁可不要这样的城市化！

我想，如果自焚者先读到宜黄县政府这位官员的这篇文章，他绝不会再选择自杀了。他手中的汽油不会再泼向自己。如果用结束自己的生命来发出最后的吼声都不能阻止野蛮拆迁，那么，接下来会发生什么？

10 月20日：中国楼市入冬

一股强冷空气入侵中国楼市。人们意识到，很可能对楼市杀伤力最大的既不是“新国十条”，也不是“新国五条”，而是中国人民银行上调人民币存贷款基准利率。对于中国楼市来说，加息真的是一记实实在在的雷霆万钧的重拳，其威力将会在今后的一两年间逐渐释放。对加息的反应速度最快、最灵敏的是股市，那几乎是评价加息的全民公决，是可信度最高的民意调查。因为在股市上每一张选票都是要付费的，而且花的是大钱。当天中国股市以暴跌54点开盘，领跌的是地产股。当日地产股指数大跌了176.96点，地产板块整体下跌近5%，位居各大板块跌幅之首。一线地产股保利地产、招商地产、华侨城A等跌逾7%，地产龙头万科A跌逾6%。主力资金从房地产板块夺命奔逃。

可以断言，到2010年年底，只怕一向对房价的不断上涨充满信心的人，声称“楼市还会再涨20年”的人，都会感到：中国楼市，一个严寒的冬天来了。这股杀伤力巨大的寒流是国家收紧银根，收紧流动性。中国的积极的财政政策和适度松宽的货币政策大船掉头。

那么，2011年的房价会暴跌，大跌，中跌，还是小跌？暴跌的可能性非常之小，因为楼市的暴跌对中国经济是一场灾难，受伤的是所有的人。全球金融风暴便是前车之鉴，这是一个共输的结局。大跌的可能性也不大，因为中国楼市的确存在着旺盛的刚性需求。但很可能，2011年的中国楼市会重演2008年的中国楼市，这个判断基于以下几个原因：首先，房价走势曲线是一根正弦波，它会不断地有涨有跌，有起有伏，这才符合规律。其次，2007年中国七次上调利率，十次上调银行存款准备金率，导致了2008年的中国楼市入冬。最后，如果地产税开征，房价就不会是小跌了。结论：2011年的中国楼市房价将会中跌，跌幅在10% 15%。

（作者为陕西电视台新闻频道《今日点击》评论员）