中国商业银行房贷危机管理与策略——基于美、日房贷危机的分析与认识

陆岷峰，张 兰

（南京财经大学 金融学院， 江苏 南京 210046）

中国商业银行房贷危机管理与策略
——基于美、日房贷危机的分析与认识

陆岷峰，张 兰

（南京财经大学 金融学院， 江苏 南京 210046）

房地产行业作为国民经济支柱产业，在我国经济发展中起着至关重要的作用，商业银行的房贷业务则是房地产行业发展的基本动力和条件。但过度的房贷投放也会将房地产行业推向引发经济危机的边缘。我国既存在诱发美国次贷危机的类似因素,也具备日本资产泡沫的条件。因此要吸取国外房贷发展中的经验教训，切实加强中国商业银行的房贷危机管理。要从规模、首付、利率、期限四个维度，加强对住房消费贷款的调控；要加强政府对房市的调控，控制房价增长速度；要加快住房抵押贷款证券化进程；要进一步加强金融监管力度。

商业银行；资产泡沫；房贷危机

房地产行业作为国民经济支柱产业，在我国经济发展中起着至关重要的作用，商业银行的房贷业务则是房地产行业发展的基本动力和条件。但过度的房贷投放也会将房地产行业推向引发经济危机的边缘。20世纪80年代日本的房地产行业泡沫，造成日本经济的大动荡；而2007年爆发的美国次贷危机，不仅影响了美国的经济，而且波及到其他国家，对世界经济产生严重影响。当前我国的房贷市场已经出现危机爆发的迹象，吸取国外房贷发展中的经验和教训，切实加强中国商业银行的房贷危机管理，对保持国民经济持续稳定健康发展至关重要。

一、我国发生房贷危机的可能性

房贷市场跨越了房地产和金融两个资金密集型市场,而房贷危机主要是指由于房贷借款人无法归还银行资金而造成商业银行产生大规模不良资产，从而引起商业银行出现呆帐上升、支付困难甚至倒闭的现象。

（一）我国存在诱发美国次贷危机的类似因素

诱发美国次贷危机的因素主要是房价持续下跌和利率持续上涨。由于低支付能力的房贷客户无法按时支付按揭，最终形成商业银行大量不良资产，从而形成危机。

2004年6月至2006年6月间，美联储为抑制流动性过剩而连续加息17次，[1]联邦基金利率从1%提至5.25%，翻了两番半；利率的上调导致借款人的月供不断增加，2004～2006年发放的次级贷款从2007年开始，59%的贷款月供增加25%以上，19%的贷款月供增加50%以上，越来越多的借款人因利率上升而无法按时偿还贷款。在政策的刺激下，美国房地产市场出现逆转，自2006年第2季度以来，美国房地产价格出现了负增长。2007年年初开始，美国房地产市场进入下行周期，成千上万与次级债相关联的家庭违约并失去抵押的房屋，大量房贷公司的资产受到坏账的挤压，而由于资产负债表的恶化，银行也收紧了贷款，一些大的贷款机构陷入困境，造成全美超过80家发放次级债的机构歇业。

从深层次来分析，美国次贷危机源自美国的次级抵押贷款以及由其衍生的证券化市场。一方面，持续放松的货币政策助长了房市的虚假繁荣，刺激了次贷规模的膨胀；另一方面，过度的金融创新从根本上加深了暗藏的金融危机，以次级抵押贷款支持的衍生金融工具中间链条复杂而且脆弱，从而使次债风暴由单一产品风险演变为系统性全球风险。[1]如图1所示。

图1 美国次贷危机演绎过程

分析我国金融市场的现状，我们不难发现我国房地产金融市场与美国的次贷危机有着一些相似的经济背景。

第一，我国房价持续上涨多年，技术上存在回调的可能。应该说，进入21世纪后，我国经济发展进入前所未有的快速发展时期，城市化进程加速，房地产市场得到快速发展。特别是由于福利分房制度的取消，极大地刺激了居民住房消费需求的增加，全国房价呈现出一路攀升的态势。2008年受国际金融危机的影响，房价出现了一定回落，但幅度并不大。在经过短暂调整后，又反身上涨，2009年全国房价快速上升，一线城市房价涨幅之大更是令人惊叹。以北京为例，有媒体统计，2009年上半年约200个楼盘价格普涨，约占全市楼盘的80%。其中40多个楼盘涨幅超过30%。①可以预计，未来房价继续大幅度上升的空间有限。

第二，个人住房按揭贷款规模快速发展，在购房和商业银行信贷资产中的比重不断上升。2007年底个人住房按揭贷款为3.3万亿元，2008年底个人住房按揭贷款总额约3.6万亿元。国家统计局日前发布的“2009年全国房地产市场运行情况”显示，2009年个人按揭贷款增长达到116.2%。②可见个人按揭贷款规模增长之快。

第三，我国目前利率水平较低，已进入加息周期。中央银行一般依据经济走势调整利率，利率在近二十年来呈现出有升有降的走势。目前我国在通货膨胀预期趋强的大背景下，货币政策已进入加息周期。如果贷款基准利率上调，借款人的偿付压力将随之增大。经过2008年的几次降息之后，我国金融机构人民币存款基准利率水平相对处于低位，一年期银行存款利率为2.25%的低水平，金融机构人民币贷款基准利率也处于相对低位，5年以上长期贷款利率为5.94%，也处于20年来的相对低位。③因此，长期来看，我国抵押贷款利率存在一定的上升空间。

第四，个人收入水平增长情况不支持目前的房价水平。一是当前房地产价格已远远超过合理的收入房价比。据国家统计局公布的全国70个大中城市房价调查结果显示，2009年7月份，房价在上月的基础上涨幅高达10%，而深圳、北京、北海、温州、蚌埠等均超过10%，有部分地区房价涨幅均超中国GDP涨幅的5倍，房价收入比均超15年。④二是居民房贷支付能力明显偏弱。按照国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据，全国房价的均价水平为4695元/平方米，而城镇居民人均可支配收入为17175元。据此，我们可做如下分析。以一位30岁市民为户主的三口之家为样本，其家庭年可支配收入为17175*3=51525元，假设该市民按4695元/平方米的价格购买一套107平方米的住房，即50万元市值，那么，一家人在没有任何消费的情况下，需要近十年的收入。但就一般而言，我国居民的住房消费仅占收入支出的11%，则该家庭只有5667.8元可用来居住性消费支出，据此计算，这个家庭购买此套住房就要用88年的时间。如果房地产价格下跌，就会直接导致银行不良贷款增加，甚至诱发金融危机。

第五，商业银行的资产不良率逐步上升，危机苗头已初步显现。工、中、建三大银行的房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的1012.73亿元上升至2006年底的11760.66亿元，个人住房不良贷款则从2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。这三大行的房贷违约率为1.6%，虽然目前国内对于房贷违约率的警戒线没有明确标准，但银行业内比较公认的是不能超过1%。[2]中国银行业协会副会长杨再平表示，2009年上半年中国银行业投放逾7万亿贷款所产生的不良资产将在2-3年后显现，这将导致中国银行业不良资产率上升1-2个百分点。⑤中国银行业监督管理委员会初步统计显示，截至2009年末，虽然大多数商业银行的不良贷款率是下降的，但在不良贷款率下降的影响因素中，贷款规模增长的影响力占70%，余额下降影响力只占30%，也就是说不良贷款总额还是在上升。

可以预见，如果利率持续上升，房价稳定或下跌，而居民收入增长速度下降或滞涨，房贷危机的发生只是时间问题。

(二)我国具备日本资产泡沫的条件

泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格(一般均衡稳定稳态状态价格)的非平稳性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。资产泡沫是指在现实的资产市场上，在没有显著基本面变化的情况下，资产价格持续上升的现象。

1.日本的资产泡沫危机

日本的资产泡沫危机是由于日本房产价格虚高而导致的房地产金融危机。

20世纪80年代，由于日元升值预期刺激了境外资金的大规模流入，推动房价及股市持续大幅上涨。在金融限制放松后，城市用地和房宅成为金融机构竞相投资的热点，致使主要城市的不动产价格急剧上升，并对商业银行的贷款行为产生严重影响。1986年以后，银行向被限制发放贷款的三类产业的贷款余额，包括建筑业、金融保险业和不动产业，合计大大超过日本经济的支柱产业——制造业，特别是面向不动产的贷款激增，以大城市为中心，地价飞涨，制造了“地价不跌”的神话。1989年，全国平均地价较1980年上涨150%，三大城市圈(东京、京都、大阪)平均地价上涨280%。在资产价值持续上升预期下，信用膨胀，资本管制放松和汇率大幅波动推动资本流入，资产价格不断推高。这一切支持了泡沫经济时期投资过剩，以资金维持投机的方式，资产泡沫导致金融泡沫，日本的泡沫经济就这样形成。[3]结果随着房价走低，导致严重的经济危机，日本经济受到严重打击。

2.我国已初步显现资产泡沫的现象

中国当前的经济情况与20世纪80年代的日本极为相似，经济持续增长，人民币升值压力大，流动性过剩，资产泡沫越来越严重。

在投机性需求和刚性需求的双重作用下，房地产的价格攀升，从近十年房价收入比情况看，资产价格已被不断拉高。如图2所示。⑥

从房价与城镇居民人均可支配收入的增长速度比来看，房价增速远远高于城镇居民人均可支配收入的增速。如图3所示。⑥

而从住房消费占居民收入比情况看，正如图4所示，⑥城镇居民居住性消费支出占居民各项支出比重，近年来持续上升，不断挤占居民的其他消费，对居民的生活质量产生影响。

Western blot检测Piwil2-iCSCs外泌体蛋白标志物，结果显示Piwil2-iCSCs外泌体可稳定表达外泌体特异性标志蛋白CD9、CD63，并且和Piwil2-iCSCs一样，能够稳定表达Piwil2蛋白（图2）。

再从城镇居民消费价格指数与房屋销售价格指数比较看，如图5所示，⑥房屋消费价格指数呈现出严重背离城镇消费价格指数的现象。

综上所述，我国目前的房价水平已处高位，如果仍然继续上升，资产泡沫就会越来越严重。日本的教训不得不引起我们高度重视。

二、防范商业银行房贷危机的策略

众所周知，中国的房地产市场是一个主要由商业银行信贷资金支撑的市场，在房地产行业资金链中，大约60%以上的资金由商业银行和资本市场提供，房地产健康很大程度是依赖于商业银行调控水平，同时，中国的商业银行房贷业务对房地产市场又有巨大依附性，防范并化解商业银行房贷危机必须从改善商业银行房贷资金运行为突破口。

(一)要从规模、首付、利率、期限四个维度，加强对住房消费贷款调控

1.控制个人按揭贷款规模

各商业银行个人消费贷款要控制总体规模，同时也要规定其在整个信贷资产中的比重和增长速度。商业银行要使用内部控制的标准流程从严控制个人住房贷款者的信用级别，[4]对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查措施，[5]降低住房贷款在居民收入中的比重，要对客户贷款项目中的各种风险因素进行分析，并对项目的立项审批、安全防护手续等审查核实。贷款后及时进行跟踪监管管理，及时风险预警，切不可当贷款出现了风险，甚至发生了损失时才引起重视。[5]

2.要适当提高按揭房首付比例

应进一步调整和完善促进房地产业健康发展的相关政策及法规，对于商业银行要更好地控制风险，必须降低贷款购房的按揭成数。由于不同贷款者其偿还能力和信用水平存在一定的差异，银行因此所承担的风险也会有所不同，在政策上应该允许商业银行对信用条件相对差的贷款者相应地提高首付比例，以减轻可能违约造成的损失。对二套以上住房按揭贷款的首付比例要相应提高，贷款年限应有所限制。对于购置三套以上者，应停止贷款，防范房贷投机行为引发的金融危机。[4]

3.适时调整个人按揭贷款利率水平

在后经济危机时期的宏观背景下，应适时取消住房贷款利率的下浮优惠，调高新增住房贷款的利率水平。从贷款成本上控制信贷过量带来的房贷危机。

4.适当控制贷款期限

各商业银行在按揭贷款期限方面各有差异，一般来说贷款期限最长为30年，个别银行还有特别的要求。例如，农业银行就规定借款人年龄加上贷款年限最长不得超过65年等。

借款期限越长，每个月的还款额就越少，还款压力也就相对较小，这就为投机炒房者提供了空间。因此，对于非首次购房者的住房消费贷款期限可以考虑选取10年为上限期，抑制非正常市场需求。

（二）加强政府对房市的调控，控制房价增长速度

我国经济稳定增长离不开房地产业的健康发展，前两年受金融危机影响，房市低迷时期，政府出台了一系列政策剌激地产业复苏，但却出现了房价涨幅较大的现象，过高的房价使得部分消费者的住房需求难以满足。因此，政府应加强对房市的调控，通过提供保障性住房，抑制过高和过低的价格预期，起到价格稳定器的作用，缓解目前房地产市场供不应求的局面。要积极引导居民正确的消费理念，严厉打击炒房的投机行为，稳定房价，避免房价波动太大给经济带来的冲击。

（三）加快住房抵押贷款证券化进程

应该尽快建立住房抵押贷款证券化机制，完善房地产证券化的相关法律法规。住房抵押贷款证券化是分散银行房贷风险的有效杠杆，应充分把握资产证券化试点工作这一机会，以住房抵押贷款证券化为切入点，趋利避害，探索出一条适合中国国情的资产证券化机制。[6]

银行资产证券化，有助于解决银行货币期限错配的问题，改善银行资产负债表的质量，增强银行资产的流动性以及资产的盈利性，弱化银行的风险。推进我国商业银行住房贷款证券化进程，不仅可以转移银行的信用风险，也可以拓宽金融渠道，扭转目前通过贷款业务来盈利的模式依赖，逐步建立通过表外业务盈利的模式。对于宏观经济来说，也可以增强我国经济主体抵御风险的能力。

（四）加强金融监管力度

在泡沫经济中，不理性的信贷膨胀助推了资产泡沫的形成，因此应该严格控制、查处在资产价格不断上升时期，银行违规违法向房地产市场和资本市场贷款的行为。否则，不仅会把政府巨额注资、坏账剥离后脱胎换骨的银行拖入无底深渊，更严重的是会把资本市场乃至整个经济毁掉。[5]

我国的房贷市场已经出现了美国次贷危机和日本资产泡沫危机爆发之前的某些特征，如果任由其发展，极有可能引发中国金融市场危机。严峻的形势要求我们必须正视日本和美国所发生的危机带给我们的警示，吸取经验教训，做好应对措施，确保我国房贷市场的稳定健康发展。

[1]李朝霞.美国次级房贷危机对我国商业银行住房贷款风险防范的启示[J].产业与科技论坛，2008，(9).

[2]杨育谋.房贷危机离中国还有多远[J].中国房地产金融，2008，(2).

[3]左晓蕾.日本经历恍若重现中国须防资产泡沫[N].经济观察报，2007-02-25.

[4]林玲，葛玉辉，赵桂增.次债风波的影响及房贷金融风险防范研究综述[J].统计与决策，2009，(1).

[5]肖才林.日本资产泡沫危机对我国的启示[J].法制与经济，2007，(7).

[6]周天.未雨绸缪，防止房产市场的次贷危机——次贷危机对我国房地产市场的启示[J].科教前沿，2009，(1).

[注 释]

①数据来源：互联网.房市，大起大落为什么.2010-01-26.http://house.hexun.com/2010-01-26/122491769.html.

②数据来源：互联网.2009年房地产开发资金中个人按揭贷款翻番.2010-01-28.

③数据来源：中国人民银行官方网站.http://www.pbc.gov.cn/huobizhengce/huobizhengcegongju/lilvzhengce/ lilvshuiping/xianxinglilvshuiping.

④数据来源：互联网.全程解析我国房地产泡沫2010-01-10.http://www.thldl.org.cn/news/1001/30666.html.

⑤数据来源：互联网.中国银行业不良贷款率两年后或上升约2%.2009-09-01.http://finance.ifeng.com/bank/ zzyh/20090901/1180904.shtml.

⑥数据来源：国家统计局官方网站，www.stats.gov.cn

[责任编辑:王慧慧]

F830.5

A

1008-8466（2010）03-0043-05

2010-02-04

陆岷峰(1962— )，男，江苏金湖人，南京财经大学教授，硕士研究生导师，江苏银行连云港分行行长，党委书记，高级会计师，工商管理博士，南京大学经济学院博士后，主要从事宏观经济、商业银行、中小企业研究；

张兰(1986— )，女，江苏苏州人，南京财经大学金融学院硕士研究生，主要从事宏观经济、商业银行、中小企业研究。