零售商需求态势强劲商铺租金持续上涨

靖东/文

零售商需求态势强劲商铺租金持续上涨

靖东/文

2010年三季度北京商铺市场租金平稳上涨，本季优质购物中心首层平均租金环比增长4.2%，达到597元人民币/平方米/月

随着北京宏观经济持续向好，居民消费信心不断巩固增强，2010年三季度北京商铺市场吸纳强劲，租金继续上涨，空置率下降。这一强劲的态势预计将在2010年接下来的时间中继续走强，第四季度预计将开业的包括三里屯北区，国贸商城三期在内的多个新项目，还将为北京商铺市场带来近18万平方米的新增供给。但业内对此依然乐观不改，仲量联行预计，今年四季度优质商铺市场的租金不仅将保持平稳上涨趋势，同时空置率也会稳定下调。

商铺市场需求强劲

2010年第三季度，零售市场供应出现井喷，位于燕莎商圈的都汇天地、位于公主坟商圈的翠微嘉茂购物中心和CBD的财富购物中心三个项目为市场带来10.4万平方米的新增供给。虽然市场中新增供给压力仍然较大，但是商铺物业市场需求旺盛。仲量联行发布的《2010年第三季度市场报告》显示：2010年三季度，北京商铺市场租金平稳上涨，本季优质购物中心首层平均租金环比增长4.2%，达到597元人民币/平方米/月。在零售市场新增供应出现井喷的情况下，市场空置率仅小幅下降2.5个百分点，为12.3%。

究其原因，北京宏观经济的持续向好，是令居民消费信心不断巩固增强的根源。根据商务部10月7日发布的监测显示，今年“十一”黄金周期间全国零售和餐饮行业实现消费品零售额约5925亿元，同比增长18.7%。中国社科院发布的2010年《商业蓝皮书》中预计，今年，中国社会消费品零售总额将保持20%左右的增长，并突破15万亿元人民币。2003年至2008年，中国社会消费品零售总额完成了5万亿元到10万亿元的跨越。根据蓝皮书的预估，实现从10万亿元到15万亿元的跨越仅需用2年的时间。在此背景下，2010年三季度北京商铺市场租赁需求保持强劲态势并不出意料。本季度新开业的三个优质购物中心，截止到本季度的开业率都已超过50%。

四大因素力挺租金上涨

仲量联行北京研究部主管覃晓梅女士对记者分析表示，至少有四大因素使今年三季度北京零售物业市场吸纳强劲，并助推商铺租金继续上涨，空置率下降：

其中，国际奢侈品牌在三季度的零售物业市场表现最为抢眼，通过升级扩大现有专卖店，很多国际奢侈品牌继续并加快在北京市场的扩张步伐，从而加速占有这个市场。以即将开业的国贸三期商城为例，据悉，届时将新增约80家国际顶级品牌。其中包括Badgley Mischka在内的很多国际知名奢侈品牌都是首次在北京亮相；而丹麦顶级珠宝定制商乔治杰生(Georg Jensen)亦将继上海亮相后在北京开出首店。

高端超市品牌通过发展广泛客户群加速扩张的力量同样是三季度商铺市场的一大亮点。高端超市发展迅速并趋于细化，例如OLE已签约国贸三期商城，其营业面积近2000平方米；华润旗下与OLE品牌形成互补的次高端超市BLT的首家店铺已在财富购物中心正式营业。

而随着居民生活水平的提高，文化消费成为时尚，精品零售书店开始进入北京市场并且快速扩张，例如叶一堂书店（PAGE ONE）将在国贸三期商城开出北京最大的首家外文书店，同时叶一堂书店还签约了位于酒仙桥由太古地产和远洋地产共同开发，并将在2011年开业的颐堤港（Indigo）。电影院依然保持快速发展态势，例如韩国的CJCGV已签约颐堤港，素来电影也将入驻国贸三期商城。“随着消费升级的日益凸显，类似精品零售书店、音像制品专卖店、电影院进一步丰富和满足了人们的精神需求。”覃晓梅如是说。此外，以快速时尚消费品为代表的新品牌同样加速了北京市场的拓展。覃晓梅最后评论说：“这一系列的因素都说明市场需求稳定回复，零售商非常看好当前市场。”

保险资金获准进入不动产投资市场

商业地产租金和资本价值的快速增长吸引了更多的投资者进入房地产市场。同时，商业与工业物业在本季的租金和资本值均有所上涨，使得整体回报保持相对稳定的态势。各种资金进入商业地产领域，其中最受关注的是保险业资金。

2010年9月5日，中国保监会正式发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金以不高于公司上季度末总资产的10%的资金投资于不动产。最近人民币基金显著增长，我们预计将显著增加对北京和整个中国大陆的房地产投资需求。对此，仲量联行北京投资部董事庞树东认为，“随着大量资金涌入商业地产市场，有经验的公司将会更乐于寻求有价值的投资机会。”

9月20日，东方银座物业管理公司对外公告，出售公司主要于香港及北京持有三项物业给Topman Group公司，其中包括位于北京之东方银座广场及京港城市广场中尚未出售物业，总面积约为10万平方米。同时，本季度，万科地产也从中信地产手中收购一栋乙级写字楼——赢嘉中心项目。

在当下政策调控的宏观背景下，商业物业愈发替代住宅，成为投资者的避风港和价格洼地。仲量联行国际董事翰德伟指出：“在过去几年中，我们目睹了资本价值显著增长，从投资者角度来看，北京的房地产市场存在大量有价值的投资机会。但是，就目前市场而言，由于当前还缺乏符合投资者标准而且经营良好的商业物业，这在一定程度上阻碍了投资市场的快速发展，希望开发商们能尽快认识到这一点并抓住市场的机会。”