紧凑型城市土地利用理念解析及启示

洪 敏，金凤君

（1.中国科学院地理科学与资源研究所，北京100101；2.中国科学院研究生院，北京100049）

紧凑型城市土地利用理念解析及启示

洪 敏1，2，金凤君1

（1.中国科学院地理科学与资源研究所，北京100101；2.中国科学院研究生院，北京100049）

研究目的：剖析紧凑型城市土地利用理念及其对中国土地利用的启示。研究方法：综合分析法，文献资料法。研究结果：紧凑型城市的“紧凑”内涵可以从规模、功能及形态3个维度理解，紧凑型城市土地利用理念可解析为土地高强度利用，土地功能适度混合，与交通耦合的土地利用方式，分散化集中的土地利用形态。研究结论：紧凑型城市的土地利用理念为中国土地可持续利用提供了一个新的视角及借鉴。

土地利用；紧凑型城市；可持续发展

紧凑型城市是西方城市可持续发展的理念之一，其核心思想是提倡采取集中、紧凑的城市布局结构，尽量减少占用土地，降低资源消耗。当前中国城市建设中土地粗放利用现象随处可见，大量耕地流失，随之带来的社会问题也层出不穷。紧凑型城市理论的引入为解决中国现阶段城市用地问题提供更开阔的思路。本研究在梳理国内外相关文献的基础上，重点剖析紧凑型城市的土地利用理念，并提出对中国土地利用的有益启示。

1 紧凑型城市理论的提出及其内涵

1.1 紧凑型城市的产生背景

20世纪中后期，世界经济格局的变化使得许多国家的第二产业发生迁移，发达国家第二产业开始衰败，城市中心出现衰退现象。“郊区化”和“反城市化”现象普遍；同时，私家汽车的迅速发展导致城市蔓延现象加剧，出现了能源等严重消耗问题。面对城市发展的无止境和资源空间（特别是土地资源）的有限性这一矛盾，人们逐渐认识到分散主义思想付出的代价和发展的不可持续性，从而迫使人们重新思考城市在空间上的发展形态。

针对西欧一些国家的土地资源条件、内城衰退与城市蔓延现象，以欧洲为代表的西方学者提出紧凑型城市的理念，1990年欧共体委员会（CEC）发布的《城市环境绿皮书》（Green Paper on the Urban Environment）中将“紧凑型城市”作为“一种解决居住和环境问题的途径”[1]。后来，Jenks等在其所编著的The compact city:a sustainable urban form和Compact cities:sustainable urban forms for developing countries中也把紧凑型城市作为一种可持续的城市发展形态，并从这一角度研究紧凑城市的内涵与实现方法[2-3]。因此，紧凑型城市作为一种可持续的城市发展形态成为学术界研究的热点。

1.2 “紧凑”内涵解读

自紧凑型城市理念提出以后，国内外学者对“紧凑”概念的解读各有侧重（表1）。结合compact的基本内涵，本研究将“紧凑”的内涵归纳为3个方面：（1）功能紧凑，指通过城市要素功能上的相互联系，相互作用，形成一个有机的功能实体，通过功能间互补作用，减少通勤量，以实现紧凑型城市的目标；（2）规模紧凑，指提高城市要素承载规模，例如人口、建筑密度等，是实现功能紧凑的首要条件；（3）形态紧凑，指在规模及功能配置既定的条件下，通过城市空间分布模式的优化以达成城市的紧凑。三者相互作用，相互影响。基于功能、规模、形态的剖析框架基本能够诠释紧凑型城市的“紧凑”内涵，因此笔者认为有效整合空间功能、规模以及形态，以达成空间效率的最大化是紧凑型城市“紧凑”内涵的关键所在。

表1 “紧凑”内涵解读Tab.1 Interpretations for the connotation of“compact”

“紧凑”内涵具有层次性、动态性和相对性。“紧凑”可分为城市内部紧凑和城市外部紧凑两个层次，城市内部紧凑指城市内部的土地利用形式和城市功能区的结构与组合，城市外部紧凑是指城市与城市间的紧凑性。“紧凑”具有动态变化性，紧凑的高低程度随着城市发展在时间轴上进行着演替、变换，科技进步、经济发展、产业演替更新、功能变化等，促使“紧凑”在不同历史阶段中具有不同的体现形式。“紧凑”具有相对性，它是在相对空间上的相对紧凑，不具有绝对性。

2 紧凑型城市的土地利用理念

在紧凑型城市“紧凑”内涵解读的基础上，归纳出紧凑型城市的土地利用理念：土地高强度利用；土地功能适度混合利用；与交通耦合的土地利用；分散化集中的土地利用形态。土地高强度利用是实现土地功能适度混合利用的首要条件，而土地功能适度混合利用等则能促进土地高强度利用，从而实现用地效率最大化。

2.1 土地高强度利用

土地高强度利用是有关紧凑型城市“紧凑”概念最普遍的解释[8]，指物质要素在空间集聚程度上的提高，即提高城市单位土地面积承载的人口、建筑、公共及基础设施的承载量。人口密度和就业密度是从城市经济活动反映土地利用强度，而资本和建筑密度则从物质形态上反映土地利用强度。建筑密度是人类和就业活动的物质载体，具有“刚性”特征，而人口密度和就业密度是城市物质空间上的“填充”，具有“流性”的特征[18]。土地高强度利用是通过促进人口再城市化、提高现有和新的开发密度、促进城市次中心或沿公共交通重要节点的开发密度，增加土地利用的功能混合等方式实现。土地的高强度利用可以减少交通出行，减少对郊区农业用地或者城市内其他开放空间的使用，还可以降低服务和基础设施建设开支；城市的高强度开发可以减少交通出行，减少对郊区新农业用地或者城市内其他开放空间的使用，还可以降低服务和基础设施建设开支[19]。

2.2 土地功能适度混合利用

紧凑型城市土地利用的核心理念是提倡土地功能适度混合利用，即不同类型的活动混合布局（垂直或水平）在一个空间之上，这可以通过不同土地利用方式的混合、不同设施的混合、土地与设施交错的混合来实现，由此减少不同功能活动的区位分离带来的交通出行次数与出行距离，从而减少能源消耗和环境污染。土地功能适度混合利用旨在发挥城市聚集经济中的区位效益和组合效益，实现地尽其用，克服不同功能相互混杂所带来的外部负效应，使城市各要素在组合的方位、数量上处于最佳状态[20]。“适度”一词是想说明不同的土地利用空间分布模式，会有不同的空间效应。例如土地高度混合模式，该模式是基于就业和住宅在微观上的平衡，即居民在居住地上班，这种模式产生最小的交通成本，却带来最大的土地利用负外部效应[18]。

土地功能适度混合利用可以促进社会凝聚力，改善公众生活条件，塑造宜居安全的生活环境[19]，商业和居住功能在同一区位的混合还可以提升地段开发的土地收益。土地的混合使用，有利于增强城市各相关产业和服务机构之间的联系，促进多样性成长，有利于住宅和就业区域的均衡分布，减少钟摆式交通引发的能耗和污染，使交通设施占地面积大大减少，有利于改善生态环境，也有利于推广环境绩效规划，提高整体人居环境质量。

2.3 与交通耦合的土地利用

紧凑型城市提倡与交通耦合的土地利用模式，认为高密度的城市和公共交通的高使用率以及能源的低消耗相关联[12,14]。合理的交通与土地利用耦合能保证城市土地的紧凑利用，应给人们提供多种交通选择，提倡采用多样的交通工具，并提倡使用地铁等公共交通设施，缓解交通压力。与新城市主义理念提出公交导向型（Transit Oriented Development，TOD）的土地利用模式内涵相似，即宏观层面将大容量公共交通运输系统与城市空间结构、人口、产业布局相结合，微观层面围绕大容量公交站点周围进行可持续土地开发。以适宜的距离为半径，强调土地混合利用和高密度开发，营造宜人的步行环境，提供高质量的公交服务，促进城市土地利用与交通之间的良性循环，最终引导城市空间结构紧凑有序发展（图1）[21]。

2.4 分散化集中的土地利用形态

关于紧凑型城市的形态问题，主要有两种观点：一种认为单中心的形态是紧凑的[11]；另一种认为多中心形态也是紧凑的[10]。鉴于此，“分散化的集中”成为紧凑城市理念的热点和重要组成部分。所谓“分散化的集中”是指发展相互之间通过完善的公共有轨交通系统相联系、易通达的城市中心群，并以这些城市中心为核心，发展高密度、高强度的城市空间组织形态。“分散化的集中”在保留传统紧凑城市所倡导的高密度、高强度的特点的前提下，跳出单中心的结构，可为特大城市和人口已经非常稠密的城市提供切实可行的规划途径[22]。

笔者认为紧凑的土地利用形态的核心在于和城市的规模与功能协调。每种土地利用形态都是城市土地利用内部空间和密度的反映，是城市社会经济发展的产物，当城市形态适应城市发展的需要时，将推动城市的经济社会发展；反之，则起阻碍作用。

3 对中国城市土地利用的启示

未来中国土地利用一方面应提倡多样化和集约化的土地利用模式，主要通过土地利用空间的集约化、空间功能的整合，以及现有空间的转型来实现。例如充分利用地下空间进行立体化综合开发，提高土地利用强度。就北京市而言，中心城区建筑布局相对集中，地面上的土地利用呈饱和状态，几乎没有新增建设用地的发展余地，土地资源节约利用的要求使得建筑向立体化发展，然而由于城区建设存在高度控制，地下空间的开发利用将成为必然。同时应倡导土地混合及多功能利用，例如北京市住宅用地开发呈现出规模增大的趋势，出现了大量功能单一、形式单调的“卧城”。由于缺少土地功能混合利用，带来了一系列的交通、环境和社会问题。因此在进行土地开发时，应注重各类用地的适度混合利用，以确保城市的健康持久发展。

另一方面，提倡以TOD为导向的土地开发模式。中国目前正处于机动化与非机动化、公共交通与私人交通混合发展的过渡时期，城市蔓延、土地低效利用、交通拥堵等一系列问题开始凸显，给城市交通、能源、环境等带来了巨大的压力和挑战。因此，应在土地开发中推行以TOD为导向的模式，以大容量的快速公共交通系统支撑和引导紧凑、高密度、高强度的土地利用开发；同时，城市交通系统建设应与土地开发的性质、强度及布局相匹配，以有效支撑城市用地功能布局，提高土地利用效率，实现土地利用与交通的协调发展。

（References）:

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［3］Jenks M,Burgess R.Compact cities:sustainable urban forms for developing countries［M］.USA&Canada:Spon Press,2000.

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［5］Newman P.W.,Kenworthy,J.R.Gasoline consumption and citie［sJ］.Journal of the American Planning Association,1989，55（1）:24-37.

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［8］McLaren D.Compact or dispersed?Dilution is no solution［J］.Built Environment,1992,18（4）:268-284.

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［17］祁巍峰.紧凑城市综合测度与调控研究［D］.北京:中国科学院地理科学与资源研究所，2009.

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［20］江曼绮.城市空间机构优化的经济学分析［M］.北京:人民出版社，2001.

［21］王姣娥.公交导向型城市开发机理及空间效应研究［D］.北京:中国科学院地理科学与资源研究所，2007.

［22］韩笋生，秦波.借鉴“紧凑城市”理念，实现我国城市的可持续发展［J］.国外城市规划，2004，（6）:23-27．

Ideology and the Implication of Land Use in a Compact City

HONG Min1,2,JIN Feng-jun1
（1.Institute of Geographic Sciences and Natural Resources Research,Chinese Academy of Sciences,Beijing 100101,China;2.Graduate University of Chinese Academy of Sciences,Beijing 100049,China）

The purpose of this paper is to explore the ideology of land use in a compact city and its implication to the land use in China.Methods of comprehensive analysis and documentation are employed.The results indicate:（1）the connotation of compactness can be understood from three dimensions:scale,function and form;（2）the concept of compact-city land use can be interpreted as high intensity,proper function-mixed and transportation-coupled land use mode and scattered concentration land use form.It is concluded that the concept of compact-city land use provides a new perspective and references for sustainable land use in China.

land use;compact city;sustainable development

F301

：A

1001-8158（2010）07-0010-04

2009-12-21

2010-01-08

国家自然科学基金重点项目（40635026）；国家自然科学基金项目（40901068）；中国博士后科学基金项目（200902133）。

洪敏（1979-），女，安徽黄山人，博士研究生。主要研究方向为土地利用与区域发展。E-mail:hongm.07b@igsnrr.ac.cn