“江湖”再现“地王”

二〇〇九年十二月二十二日，广州亚运城地块以二百五十亿成交，成为新『地王』，『重拳』之下新『地王』再现江湖，房地产市场走势变得扑朔迷离。

“地王”一词在《现代汉语词典》里无从查找，也许是这个词太新，《汉典》还来不及收录其中。从汉字的结构上来分析，“地王”是无头的大地主。在当今中国社会，还有地主？查遍资料，“地王”一词的出处已无从考证，如今见诸各大报端的，是被用来形容天价地块。

2009年12月22日，广州亚运城地块以255亿元成交，折合楼面价5810元/平方米，成为新“地王”，一时间惊动全国。而这一“拍”，距财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署联合发出的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下简称《通知》），明确卖地土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，不过5天时间。《通知》被业内称为在继二手房买卖营业税免征期2年变5年后，国家出台的调控楼市的又一“重拳”。“重拳”之下新“地王”再现江湖，房地产市场走势变得扑朔迷离。

拿地坐享其成

没有人会为看不到前景的机遇冒大风险，久经商战风浪的开发商更是“不见兔子不撒鹰”。255亿元总地价，折合楼面价5810元/平方米，加上开发成本，“房价卖到1万元/平方米肯定亏本。”21世纪地产张涛分析师告诉记者，预计亚运城开盘房价均价要卖到1.2万元/平方米以上。记者注意到位于番禹区石楼镇莲港大道即在亚运城附近的一个新盘——庄士映蝶蓝湾，目前的售价均价在7500元/平方米。周边位于清河路上还有高达1.2万元/平方米均价的楼盘在售，可以预期到2010年11月12日广州第16届亚运会开幕时，房价超过1.2万元/平方米不是问题。

因为要确保亚运会的成功举办，以及为未来的广州新城打好基础，广州市对亚运城的规划是高起点的，配套、市政设施投入规模也是空前的，目前该地段的交通不是很好，但不久的将来，交通状况将有大的改观，目前，规划中的亚运城的西侧是已通车的京珠高速公路，东侧规划建另外一条南北走向的高速公路，北侧的清河路将拓宽为80米宽的城市快速路，并直接连通南部快速干线。地铁四号线也将在亚运会开幕前开通。可以预见未来这里将是四通八达。

对开发商而言，这也是个千载难逢的机会。借助大型运动会提升项目价值，在国内已经早有先例。早在1992年北京亚运会后，亚运村地段的楼市就出现异常火爆的态势，让开发商尝到甜头。不久前的北京奥运会后，奥运场馆周边房价更是一路飙升。有开发商表示，广州短期内最大的盛会就是亚运会，有亚运场馆、亚运村等体育文化设施和亚运会的精神价值，加上广州市新城建设的背景，亚运城的未来是一片光明，“拿地就能坐享其成。”更有开发商乐观地预测，该地块的房价不久将攀升到2万元/平方米以上。“预期的丰厚收益显而易见。”

相对可以预见的丰厚回报，255亿元的价码并不显得特别高。

“既然举了牌，地价就在我们的预期之内。”举牌拍下“地王”的富力地产华南区总经理朱荣斌在接受媒体采访时说。在这次“天价”竞标赛上，富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体，最终将保利、中海、万科组成的“国企”联合体和“央企”中信地产击败。

无独有偶，相比亚运城项目地块折合楼面价5810元/平方米，北京顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地占地52公顷，拍出了50.5亿元，楼面地价接近3万元/平方米，创造了今年北京总价和楼面地价的“双料地王”。仅论楼面地价接近3万元/平方米的高价，环顾海内也是无人能出其右。

据了解，这是2009年北京第三宗出让价格超过40亿元的地块。另外两块分别是以 “广渠路15号地”和朝阳区奥运村乡水源九厂东墙外地块。

这次广州亚运城项目总价255亿元的天价，把全国地王远远地抛在了身后。

广州市规划局供图

调控政策限制地王

更抓人眼球的还不是天文数字的地价，在国家五部门土地调控政策出台五天后这一敏感时间段成交，引发了热议。

12月17日，财政部等五部委联合下发《进一步加强土地出让收支管理的通知》指出：1、土地出让合同约定的分期缴纳期限原则上不超过一年，特殊项目经批准可在二年内全部缴清。2、首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。3、土地租赁合同约定的档次应缴土地价款（租金）不得分期。4、对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动。5、有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。

业内分析人士认为，《通知》是在全国主要城市地王频现、开发商不计成本拿地背景下出台的。该《通知》要求将加速消耗开发商权益资金，对通过延长缴纳土地款大规模高价拿地、利用低比例分期付款的杠杆方式拿地的开发商不利，这类开发商的资金面将从宽松逐渐转向趋紧。

据了解，此前各地方政府为刺激房地产发展，吸引更多资金注入，对土地出让金采取的政策比较宽松，一般多对土地出让金分期付款，首付比例一般为20-30%，而北京、杭州均为10%。

业内人士认为，此次将首付比例提升至50%，一方面为各地方政府土地分期付款政策正名，更重要为遏制地王频现、开发商囤地行为，促使开发商加快销售已有项目、加快开发已有土地。

上述政策无疑提高了对开发商自有资本金的要求，也在一定程度上限制开发商通过资金杠杆囤地。考虑到2010年信贷较2009年收紧、二套房贷严控，2010年全国的住宅消费量将在2009 年历史新高的基础上下降5%左右，大量利用杠杆高价拿地的开发商其资金面可能趋紧。

有分析人士指出，该政策的短期作用是：加快开发商推盘以回笼资金支付地价，在此背景下，期房可售量低的城市，房价上涨趋势有望得到控制。该政策还有助于遏制开发商盲目抬高地价、大量囤地的行为，火爆的土地市场随时可能降温，部分城市的房价上涨也有望得到遏制。

数据显示，2009年以来，各主要城市土地价格飞速上涨，各主要城市楼面地价同比上涨均超过30%以上，其中一线城市下半年土地价格更是呈现爆发式增长，该政策的出台，将为火爆的土地市场降温，控制土地价格非理性上涨，最终达到控制房价的目的。

一位不愿透露姓名的住房和城乡建设部官员表示，《通知》有利于行业优胜劣汰，有利于行业龙头及实力公司更好的发展。

促进房地产业健康发展初衷未改

对于《通知》提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%等限制性措施。分析认为这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。那么，结合二套房房贷政策紧缩、营业税征收年限从2年恢复到5年等政策措施的出台，是否可以判断当前房地产业面临紧缩？

分析认为，《通知》执行后，开发商拿地的资金门槛将提高，此举直接影响是会对“囤地”起到一定的遏制作用，进而有望帮助土地市场降温。与此同时带来的负面作用是将会使土地市场的集中度进一步提高。对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。

而从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。因而将促进开发商更加理性的定价。但如果明年房地产的信贷并没有实质性收紧，地价的下降依然不会导致房价的下跌。决定房价的主要因素仍然将是信贷。

分析人士指出，本次通知中的其他条文大多属于旧政重申。早在 2006 年国务院办公厅就出台政策严令实行土地出让金入库，2007、2008 年同样强调了土地出让价款缴清才可办理土地登记。此次《通知》再次重申这些政策除了鉴于目前部分地区收支情况混乱外，2009年土地出让收入可观亦是原因之一，部分城市 2009 年的土地出让金超出 2008年地方财政收入的 50%，尤其是一些二、三线城市，土地出让金已成为财政收入的主要来源。

因此，对于土地出让金收支的规范刻不容缓，明晰土地出让金的流向，将更利于中央政府的统筹管理。

对于房地产行业而言，中央精神一贯是以促进行业健康发展为核心制定相关政策，并不存在“打压”房地产业发展之说。《通知》的出台实质上是对 2009年12月14日国务院常务会议中关于“提高土地供应和使用效率”政策的细化措施之一。围绕中央经济工作会议的基调和国务院常务会议精神，政策的重点依然应该是通过扩大供给进而抑制投机性需求。

土地拍卖会现场（本刊资料图）

土地拍卖会现场（本刊资料图）

“地王”何时隐退江湖

中国房地产研究会副会长顾云昌12月4日在“中国教育地产高峰论坛”上发言指出，在政策的利好的情况下，住房的钢性需求迅速爆发，导致楼市在2009年5、6月份出现火热情景并持续延续到年底。由于住房供需关系的失衡，投资性和投机性需求大量涌入楼市，房房价迅速提升，房价超过了历史的峰值，在一些地区已经出现了房地产的泡沫，重又出现资产价值泡沫。

对于大量投机、投资行为涌入，分析其原因，顾云昌用了四个字来概括就是“钱松地紧”。他进一步阐释说，一方面是由于我们国家整体上是人多地少的概念，加上我们现行的土地供应制度造成供应不足，土地成为稀缺资源。

对于房地产市场里存在的“虚火”，顾云昌认为，如果任其泡沫发展对房地产市场健康发展和宏观经济的发展都将带来负面的影响。因此，顾云昌认为当前最优的选择是加大房屋的供应量。前提是千方百计的新增土地的供应量，其中一个关键环节就是要让已经批出去的土地供应量尽快成为开发项目，使得供求关系相对平衡，从而使房价保持一个平衡的状态。

在当前城镇化不断提速和中国经济持续稳定发展的大背景下，房地产市场的健康持续发展意义重大。“地王”的不断涌现，折射出中国房地产市场还存在不健康的消极因素。也许“地王”隐退江湖之时，就是房地产市场健康持续发展之日。

链接：

南昌“地王”被依法收回

日前，南昌市国土资源局发布公告，因两年未动工建设，依法无偿收回南昌正荣(新加坡)置业有限公司2007年受让的位于该市西湖区站前西路121号之40.52亩国有土地使用权。开发商因此亏损了3517.136万元的订金。

新“地王”真面目

亚运城项目用地位于广州番禺区石楼镇，是广州新城建设启动区，规划占地面积约2.73平方公里，由运动员村、技术官员村、媒体村、国际广播中心和主新闻中心、亚运公园等组成，可容纳运动员1.4万人，媒体工作人员1万人，技术官员2800人，其他工作人员1.8万人，体育馆可容纳6000名观众，赛后还将满足亚残会4000名参赛人员使用。根据规划，亚运城将充分体现岭南水乡特色，绝大多数建筑都是12-25层的中等户型，户型最大的100多平方米，最小的约50平方米，整个城绿地率高达55.9%。