二套房认定“框”住了谁?

张 芬

“认房又认贷”的新规被称为史上最严厉的二套房认定标准。面对如此苛刻的认定标准，房地产市场的反应会如何?房价又将受到怎样的影响?

自“新国10条”发布以来，二套房的认定和执行标准一直充满争议。近期，由国家住建部、央行、银监会联手发布《关于规范商业性个人住旁贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确指出居民家庭实际拥有的成套住房数量也成为二套房认定依据之一。这与此前执行的只认贷不认房标准发生了根本性抅变化，既以家庭是否持有住房为标准，也以家庭是否利用过银行贷款购买住房为标准。

购房自住者很“纠结”

在通知中，有列出三种情形属于二套房的范畴：第一，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的；第二，借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的；第三，贷款人通过各种形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。

“总而言之，无论首次购房是否以贷款形式，只要名下有登记房产的家庭再次购房都执行第二套差别化房产信贷政策，而且所谓的家庭包括贷款人、配偶和未成年子女。”福州双安房产总经理郑爱新在解读新标准时说，这是针对炒房行为的一次精确打击，把任何投机购房的可能性都考虑在内。

随着新规的出台，房地产市场的观望情绪继续加重。中原地产北京分公司市场部张经理表示，“预计6月份北京楼市成交量继续延续5月份下跌的趋势，商品住宅总成交可能低于4000套，创2009年以来最低点。”。从上海有关数据统计看，5月近一半的中介门店“零戍交”，然而在这轮“冷空气侵袭”下，中介“零成交”恐怕还会扩大。福州的整体情况也比较萎靡，郑爱新说，5月－手住宅成交量只有800套，几乎接近2008年的最低水平。

中国社会科学院金融研究所易宪容博士分析，对二套房认定标准的规范是“新国10条”原则性内容具体化的表现之一，从此意义上看，房地产的宏观调控不会半途而废，只会逐渐落实执行。但在此标准下，一批改善型住房或被“错杀”，也必须按照首付50％、利率1.1倍的二套房政策执行。因此，新规定的实际操作难度恐怕也很大。

投资风险增大

由于房地产市场的调控主线仍然是针对投机购房行为，近期房价松动幅度仍在扩大。在一手房方面，包括万科等大型房企在内的部分开发商们纷纷采取送面积、打折等优惠措施吸引购房者。据双安房产统计的数据显示，6月，福州各个板块二手房均价都有不同程度的回落，比如金山板块从9000元／平方米降到7500元／平方米，北江滨大约在13000～15000元／平方米。

不少业内人士认为，现阶段是投资房产的好时机，但郑爱新表示，投资者目前需要保持冷静和谨慎，由于调控政策还在继续，房价走势不清晰，投资机遇还有待观察。

“二套房新的认定标准是对住房投资和消费作一个清楚的区分。如果是住房投资，就得受到一定程度的限制，付出更高的成本；如果是住房消费，居民能够凭借各种优惠政策购房。”易宪容表示，以往房地产政策在投资和消费上是模糊不清的，只以是否有贷款来界定二套房显然会导致那些全款付清首套房的家庭趁机借银行的钱买下第二套住房，并且享受首套房的低首付、低利率优惠，从而使得房地产市场炒风大起。因此，严厉遏制投资投机购房行为仍然是今后房地产政策调整的核心。

“受新标准影响，近期二手房市场反应强烈，挂牌量持续走高，这恰好也说明整体房地产市场是一个以投资为主导的市场。为了避免再次发生楼市泡沫危机，政府势必要把投资陸挤出房地产市场。”郑爱新说。

房价不可能猛降

一些业内人士认为，就当前的环境而言，银行信贷不断收紧，投资购房者陆续离场。而刚性需求者持币观望，似乎预示着楼市“拐点”即将到来。

然而，6月初，福州某楼盘2期以8500元／平方米的均价开盘，遭遇购房者抢购。“该楼盘周边一手房价在10000元／平方米左右，开盘均价虽然不算低，但在合理范围内，达到购房者的心理价位。”郑爱新分析，房地产市场的根本矛盾还是供不应求，只要房价在可承受范围内，观望者就会出手，所以未来房价不可能骤降。

对于急需换房的改善型购房者来说，二套房认定标准抑制了他们改善居住条件的步伐，更何况如今无论是新房还是二手房，只要是二套房。信贷标准都一样，但比起新房，二手房市场的选择空间更大，另外，据双安房产统计的数据显示，随着二手房供应量的增加，福州二手房价格略微有所下降，降幅约5％。因此，购房者也想趁房价松动之时赶紧买入，接下来如果刚性需求一旦爆发，成交量上去了，价格就不会下降。