我国房地产市场管理策略

侯伟

近年来，我国房地产业在国民经济中所处的地位越来越重要，所占的比例越来越高，与人民群众的生活紧密相关。房地产市场发展已成为关系到我国国民经济稳定发展与金融安全的晴雨表。着力营造一个和谐、稳定的房地产市场环境，意义重大，迫在眉睫。

随着经济全球化趋势的不断加剧、改革开放的不断发展、城乡一体化进程的加快，我国房地产建设的步伐也随之加快。房地产市场快速发展的同时，也面临着一些困难，诸如土地紧张、材料涨价、供需矛盾等，使得我国房地产市场的价格一路高攀，出现了房地产市场建设、销售与需求矛盾日益突出的状况。

一、现状

金融危机的影响仍在持续，“房产热”、“泡沫说”等说法不绝于耳，我国的房地产市场依然呈现恢复性增长的态势，甚至顽强地一路疯狂飚升。房地产市场的现状究竟如何呢？

（一）国民经济快速增长，房产热胀明显

近年来，我国国民经济的增长速度连续几年达到10%，经济发展质量好，速度快，不断加快了我国城乡一体化建设的进程，使大量的农村富余人口逐渐向城市转移，必然拉动了城市的住房消费，从而为我国房地产市场带来新的生机与活力。在推动我国房地产市场快速发展的同时，也推动了国民经济的持续快速增长。一方面由于房地产发展速度和品质的不断提升，刺激着购买需求较强的消费者逐步提升了消费层次。另一方面，供需矛盾较为突出，刺激了房地产市场的超常规发展，也出现了房地产热胀逐渐明显的不良趋势。

（二）体制机制不够完善，监督制约乏力

长期以来，受我国传统体制机制的影响，对房地产市场的监督监管力度不够，必然导致了监督制约乏力的现象。健全完善的体制、机制是落实城乡统筹发展的重要保证，也是强化房地产市场管理的重要手段。要通过体制、机制革新，加强对房地产市场的监督管理，促使房地产市场向着科学化、规范化、合理化方向发展。因此，建立健全体制、机制，加大对房地产市场的监督制约力度，对于促进我国房地产市场持续快速健康发展，就显得尤为重要，迫在眉睫，意义重大，影响深远。

（三）房产市场发展过快，房市价格过高

房市发展过快，价格过高是当前我国房地产市场的重要特征之一。近年来，我国房地产投资几乎每年以25%左右的速度递增，在我国依然没有形成强大购买需求市场的情况下，房地产市场的快速发展已经超过了我国消费者的承受能力。形成了总量充足，高档次房地产发展速度没有放缓，消费滞后的情况。价格严重超过了消费者的承受极限。

（四）房产产品质量不高，供需矛盾突出

当前，我国房地产市场存在着一种奇怪的现象，一方面，开发商一味地追求经济效益，从而忽视了房屋产品的质量，造成了许多新建房屋技术含量低，质量不高，严重地损害着消费者的利益。另一方面，受国家宏观调控的影响，伴随市场竞争的压力，房地产市场急速膨胀，加剧了房地产市场的供需矛盾。房地产的消费需求并没有因为金融危机的影响受到制约。房地产开发经营的难度在不断增加，但是房地产市场消费需求的旺盛，助推着我国房地产市场的繁荣。

（五）消费观念更新加快，配套政策滞后

经济全球化不仅刺激了房地产的发展，也不断地改变、催生和更新着人们的消费观念。上个世纪80年代以来，在市场经济体制的作用下，绝大多数购房者不是等到有钱后再去买房子，而是充分利用住房公积金、按揭、银行贷款等方式来提前实现住房梦。据有关资料显示，我国70%以上的购房者都是选择银行贷款方式购买住房，而开发、按揭等银行贷款的不断增加与注入，已经成为了支撑我国房地产市场资金来源的主要渠道。此外，我国房地产的相关配套政策严重滞后，极大地制约着房地产市场的快速健康发展。

二、策略

笔者认为，有效解决上述困难与矛盾，应当在以下几个方面去努力：

（一）认真汲取教训，高度关注市场发展趋势

由美国次贷危机引发的全球金融危机，是造成我国房地产市场资金泡沫和超常规发展的主导因素之一。如何从中汲取教训，巩固我国经济复苏与快速发展就显得尤其重要。尽管我国不可能发生类似的次贷危机，但是，我们也必须深刻汲取次贷危机的教训，切实加快房地产市场体制机制改革步伐，从中寻找差距，弥补不足。完全彻底地走出次贷危机的阴影，是一个漫长而复杂的过程，需要全社会的共同参与和各方面的共同支持，更受到政策、技术、市场、环境、竞争等因素的影响与制约。必须在高度关注我国房地产市场发展趋势的同时，充分估计发展中可能存在的困难和问题，认真采取积极有效的措施加以研究解决，防止我国房地产市场发展过度膨胀，并与我国的经济社会发展相统一，进而促进我国经济社会持续快速健康发展。

（二）坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定

近年来，我国房价上涨速度远远超过居民收入增长速度，脱离寻常百姓实际需求的房地产市场发展是不可持续的，也是不长久的。此外，房价上涨过快，既不利于房地产市场的自身发展，也不利于我国经济社会的稳定发展，更是与构建社会主义和谐社会宏伟目标相背离。因此，我们必须坚持走科学发展之路，坚持以人为本，以构建社会主义和谐社会为出发点，把解决房地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容，既促进市场的平稳发展，又使房价回归至合理，最大限度地满足寻常百姓的需求，促进我国房地产市场稳定健康发展。

（三）强化宏观调控，促进房产市场与经济协调发展

要立足于全面协调可持续发展的发展观，通过适当的改革与调整，积极健全完善税收、信贷、消费等有关政策措施，切实加大宏观调控的力度，实现房地产市场的和谐发展。近年来，我国先后出台了一系列有关房地产市场的宏观调控政策措施，当前，房地产市场的逐渐攀升，房价增长过快，无疑反映出来对我国房地产市场调控的失败。对此，我们必须进一步统筹协调，遵循市场经济发展规律，全面落实宏观调控方针政策，坚持宏观调控的决心不变、力度不减、方向不改，必须全面把握政府对房地产市场的调控，正确掌握我国当前的房地产市场走向，保持我国房地产市场良性发展。进而促进房产市场与经济统筹协调发展。

（四）调整土地政策，积极鼓励房地产企业合作开发

调控好土地市场，就能调控其他资源的投入量和投入方向，实现资源的优化配置，达到宏观调控的目的。由于土地的特殊性，决定了土地不仅可以进行土地内部的自我调控，如耕地资源保护、土地利用合理规划等，还可以作为参与到经济社会发展中的调控，与其他相关要素紧密联系、相互促进、相互制约、共同发展，实现经济社会可持续发展的目标。但是，政府的土地政策不能过分地干预房地产市场的自由运作。只有这样才能保证房地产市场的稳定发展及经济社会的安定繁荣。同时，要合理引导资本雄厚、有实力优势的房地产企业，通过收购、重组、兼并等方式，组建大型企业或集团，推行项目合作，加快开发进度。

（五）营造宣传氛围，合理引导房地产市场

加大对房地产市场的宣传力度，更好更快地把房屋销售出去，显得尤其重要。要建立健全房产预警和信息发布机制，要适时对我国房地产市场进行预测、分析和信息披露，合理引导房地产市场良性发展。要正确分析和把握房地产的市场走向，通过舆论引导消费者正确认识房地产市场的发展趋势，从而进一步增强对房地产市场发展的信心，做到理性投资和消费。同时，积极引导房地产开发商努力盘活市场，合理界定发展定位，科学规划发展目标，做到利润取向明确，防止房地产开发商采取不正当竞争措施、扰乱房地产市场秩序，切实保障消费者的合法权益，刺激房地产市场投资和消费，确保房地产市场持续快速健康发展。

总之，房地产业具有两面性，一方面作为拉动我国国民经济增长的支柱产业之一，应当得到扶持和发展。另一方面，又作为一个容易产生资产泡沫的行业，应当受到制约与规范。因此，要切实解决好房地产业具有两面性的问题，保持我国房地产市场的持续快速健康发展，我们就必须不断创新我国房地产业的发展模式，使其既能发挥拉动国民经济增长的作用，又能有效防止房价的非正常上涨。在后危机时代，我们要努力营造一个稳定、和谐的房地产市场环境，不断深入改革开放，加快城乡一体化步伐，推动着经济社会的持续快速健康发展。