影响我国房地产价格的成本因素分析

肖艳玲，袁鲁时

（东北石油大学经济管理学院，黑龙江 大庆 163318）

影响我国房地产价格的成本因素分析

肖艳玲，袁鲁时

（东北石油大学经济管理学院，黑龙江 大庆 163318）

我国房价一路攀升，其涨幅大大超出居民可支配收入的增长，成本因素作为影响房地产价格的最基本的因素之一起着重要作用。本文从房地产价格的成本构成角度出发，从土地成本、建筑安装成本、基础设施及配套费、管理费、税费等方面分析了显性成本因素，从信誉投资、腐败成本两方面分析了隐性成本因素，进而提出了降低房地产成本的对策。

房地产；价格；显性成本；隐性成本

我国房地产市场经过近几年的迅猛发展，房价一路攀升，目前我国房价已经超过正常水平，房地产泡沫现象越来越明显。在北京、上海、深圳等一线城市里，每平米万元以上的房价屡见不鲜，更有甚者，在黄金地段有些能达到每平米几十万元。目前我国房价上涨速度和幅度大大超出居民可支配收入的增长，房价与居民收入比远高于国际水平。那么造成房价过高的根源在哪里？2009年两会期间，住房与城乡建设部副部长齐骥指出，影响房价的重要因素之一是土地成本，但也有一部分人认为，税费负担过重是房价居高不下的重要原因。然而，到底是哪部分成本支撑了当前的高房价呢？

一、影响我国房地产价格的显性成本

1.土地成本。土地成本即土地综合开发费用，主要包括土地征用及拆迁费、土地购置费、土地出让金，即国家收取的款项、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、契税等[1]。我国自实行分税制改革以来，地方财政普遍税收不足，土地出让收入等已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。由于土地成本的不断上涨，房地产企业不得不将这一高昂成本转嫁至房价，从而推动了房价上涨。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地成本约占30%，而在国外房地产业土地成本仅占15%～20%。因此，土地成本已成为影响我国房地产价格的最关键要素之一。

2.建筑安装成本。建筑安装成本即建筑安装工程费用，也称为房屋建筑安装工程造价，它是指新建全部建筑物的施工及设备购置费用。建筑安装工程费用在整个价格构成中所占比例也相对较大，约占整个价格的40%左右。2003年以来建筑原材料一直持续上涨，价格普遍上涨20%～40%，建筑原材料上涨导致建筑安装成本至少提高20%以上。

3.基础设施及配套费。基础设施及配套费是指专项用于开发小区内道路、供电、供水、排水、排污、排洪、通讯、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施、城市天然气等基础设施建设和公共配套设施建设的费用。商品房开发不分建筑物性质，按相应区域一般民用建筑工程征收标准足额征收，各地的征收标准由于各地的经济发展水平不同而不同。基础设施及配套费在房地产价格构成中一般占3%～8%。

4.财务费用。财务费用主要指开发企业为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益以及手续费。房地产开发因开发周期长、投资数额大，需要借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，所以占房价构成比例相对不稳定。

5.管理费用。管理费用是指房地产企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、职工培训经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、业务招待费、坏账损失，存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。它在整个价格构成中所占比例比较小，一般介于2%～5%之间。

6.销售费用。销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费，以及开发产品销售之前改装修复费、看护费等。由于房地产业是资金密集型行业，开发商普遍感到资金压力，为使产品尽快实现销售，收回投资并获取利润，开发商只有加大楼盘的广告、宣传费用，如频繁的参加各种房展会，举行项目推介会，修建豪华气派的售楼处，在各种媒体投放广告等以提高产品的认知度。目前开发商的销售费用一般占房地产价格的3.5%～5.0%[2]。

7.税费。我国现行税收制度中涉及房地产方面的税种大类达12种之多，遍布于房地产的各个环节。在房地产开发过程中主要有耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税等税种；在房地产交易过程中主要有契税、印花税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设税等税种；在房地产保有环节主要有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；在房地产出租时，存在营业税、房产税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税等税种。在房地产价格中所占比例为6%左右[3]。

二、影响我国房地产价格的隐性成本

1.信誉投资。20世纪90年代以来，企业的生存环境已发生了史无前例的变化，工业时代正向信息化时代迈进。企业在经历了价格竞争、质量竞争和服务竞争之后，逐渐步入一个新的阶段——信誉竞争，房地产企业也不例外。在买卖双方信息不对称的情况下，除非购买者能从企业品牌中辨别出信誉价值，否则只能考虑价格。一般来说，信誉的形成是一个长期的过程，也是一个不断投入的过程，良好的信誉是企业进行长期投资的结果。在信誉的积累初期，投资相对较大，几乎没有回报；而一旦形成良好信誉，则会获得丰厚的补偿。对一个房地产企业来说，在品牌建设等发展后劲上的长期投入较难在具体项目的成本上体现出来，但品牌的作用和含金量必然会体现在房价上。这就是那些善于利用信誉资产的房地产企业能够以合理价格出售商品的原因，他们借此把自己与其他竞争者截然区别开来，同时获得了超额利润。实际上这个超额利润应该作为成本对信誉投资进行补偿。因此在“房价成本清单”中应包括反映人性化的设计理念、优秀的建筑物品质和良好的后期服务等各种值得鼓励的发展要素，这样也有利于促进房地产行业的健康有序发展。

2.腐败成本。公众在思考房价高涨诱因时，大多把矛头指向地方官员的政绩观、开发商的利益图谋和购房者的被逼无奈。其实，畸高的房价中，有一个重要的成本往往被忽视，那就是腐败成本。“腐败成本抬高房价”、“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能[4]”。官商勾结已成为房地产业的潜规则，是这个行业赢取暴利的基础，他们以各种各样的形式联合起来化解中央政府的地产调控政策。例如对于土地出让环节，2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，其余是协议出让。而一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。有些开发商看好原本是农业或工业用地的某块地皮，通过行贿来打通相关部门的官员，让政府收回土地，将其性质转变为房地产开发用地。一个房地产项目,从最初批准立项到最终开盘销售,涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。而仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节[5]。从审批到验收，开发商行贿费用往往要重复支出，因为每个部门里，审批时是一个人，验收时是另一个人，疏通关系的原则是“一个都不能少”。一位大型房地产开发公司经理坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低15%左右”。否则，这些灰色成本无疑都会通过转嫁给房价让消费者来承担。

三、降低我国房地产成本的对策

目前，我国房地产价格暴涨而且居高不下，其中一个最基本的因素就是成本，成本的提高从而推动了房价的上涨。因此，降低我国房地产成本是稳定房价的基本举措。

1.加强项目成本控制，降低工程造价。一是加强规划设计阶段的成本控制。规划设计是工程建设的灵魂，是控制建设投资规模，提高经济效益的关键，设计对工程造价的影响可达75%以上。设计单位和设计人员在设计时，要综合考虑技术、经济、社会等因素，有效利用土地面积，节约建筑材料，并且在选择设计方案时，必须进行多个方案比选，充分发挥价值工程的作用，分析产品的功能和成本之间的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能，降低工程造价。二是控制建筑安装工程成本。鼓励施工企业尽量采用新工艺、新材料和新方法，提高劳动生产率，缩短工期，从技术上减少建筑安装成本；严格控制项目变更，强化变更程序；加强竣工结算的审核；组织精干高效的项目管理班子，充分发挥人的主观能动性；严格控制管理费的支出。总之，开发商可以通过加强企业内部管理、实行成本控制机制等手段来降低建筑安装成本。

2.完善土地出让制度。土地成本是构成房地产价格的重要组成部分。对于采用“招、拍、挂”出让土地的方式，出价最高者可以得到土地使用权，这无疑是抬高地价从而导致房价上涨的一个原因，因为开发商必然会把土地的高成本转嫁到高房价上。因此，政府在考虑价格因素的同时，综合考虑其他方面的因素，对土地规划方案的质量、土地使用方向、开发项目的市场前景、企业资质、银行资信、公司业绩等几项标准进行综合评定，并在招标拍卖过程中，杜绝非法炒作、围标窜标等违法行为[6]。这样，政府才可以有效地调控土地供给的规模、条件、时序和位置，降低房地产价格中的土地成本，进而抑制高房价。

3.推行我国房地产税收体制改革。根据国际惯例，对房地产行业实行的某些收费是十分必要的，但我国现行的税费体系中存在着税费混乱、收费项目多等不规范现象，使得费明显重于税[7]。因此，应改革现行行政事业性收费体制，根据市场经济要求科学地确定税费体系，界定租、税、费的内涵，建立合理的租、税、费体系，通过清费改税，减轻企业负担，进而降低房地产价格。

4.加大房地产领域反腐败的力度。房地产领域腐败的发生主要原因是现行制度上的不均衡，对相关官员约束的制度不完善，监管力度不够，导致房地产领域腐败问题严重，影响了房地产业的健康有序发展。因此，要加强对房地产领域权力的监督，完善监督的网络体系建设，建立起以权责对等为原则的官员问责制[8]，实现政府权力与责任的均衡性与一致性，才能使官员树立起依法行政的责任意识。另外，清除房地产领域的腐败，必须强化社会监督。房地产业需要公开的不仅是开发成本,而且开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开。同时应建立各级官员的财产申报、公示制度，公开官员配偶子女从业、就学等情况，铲除暗箱操作的土壤，全面挤压腐败的空间，促使房价回归合理水平。

［1］张迪，张南.土地价格对我国房地产价格的影响[J].城乡建设，2007，（10）：63-64.

［2］程绍逵.房地产开发项目成本控制与管理[D].华中科技大学硕士学位论文，2005：6-10.

［3］姜涛，刘晶.浅析我国房地产税收制度存在的问题及对策[J].商业经济，2009，（3）：31-34.

［4］王旭东.高房价不能回避“腐败成本”[J].经济研究参考,2009,（30）：33

［5］李林.透视高房价背后的腐败成本[J].东北之窗，2007，（7）：36-37.

［6］罗建国.我国房地产价格分析及对策研究[D].长安大学硕士学位论文，2007：54-56.

［7］姜涛.我国房地产税收政策存在的问题及对策研究[J].经济研究导刊，2009，（14）：53.

［8］周滔.房地产领域腐败的形成及对策[J].经济体制改革.2010，（1）：169.

〔责任编辑：王乐群〕

F293.33

A

1002-2341(2010)03-0137-03

2010-05-07

肖艳玲（1963-），女，内蒙古根河人，管理科学与工程系主任、教授，从事经济管理研究。