长春市住宅小区前期物业管理招投标制度研究

臧炜彤

(吉林建筑工程学院,长春 130021)

长春市住宅小区前期物业管理招投标制度研究

臧炜彤

(吉林建筑工程学院,长春 130021)

针对长春市住宅小区前期物业管理现状,探讨了建立前期物业管理招投标制度的法律依据和现实意义,并在此基础上提出了推行前期物业管理招投标制度的合理化建议。

长春市;住宅小区;前期物业管理;招标投标;业主

近几年来长春市物业管理活动虽然有了较大发展,但与国内一线城市相比仍有很大的差距,尤其是在前期物业管理阶段,“建管不分”的管理模式引发大量纠纷,业主被殴打或物业服务企业弃管等现象时有发生。因此,加快物业管理市场化进程,推行前期物业管理招投标制度,逐步削减自建自管的比重,建立良好的物业管理市场秩序已经成为当务之急。

一、建立长春市住宅小区前期物业管理招投标制度的法律依据

前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。[1]目前长春市大多数住宅小区处于前期物业管理阶段,自建自管情况普遍存在,开发商在规划、设计、建设、销售阶段的历史遗留问题往往没能及时发现和纠正,留下很多质量隐患和不当承诺,开发商和物业服务企业之间的“父子关系”决定了物业服务企业无法真正为业主维权;同时由于物业服务企业依附于开发商,缺少服务意识和竞争意识,提供的物业服务质量很难达到业主的要求,矛盾不断激化。以长春市富豪花园小区为例,该小区建成时属于长春高档住宅小区,开发商是从深圳引进的一家房地产企业,其物业服务企业是该开发公司的子公司,当年开发商以物业服务项目作为销售房屋的卖点,物业服务费每户每月承诺 15.2元,即平均每平方米不足 0.3元。尽管开发商对其派生的物业服务企业忍痛进行着物业服务费不足的补偿,但其遗留的诸多历史问题仍使物业服务企业与业主之间纠纷不断,大多数业主拒绝交纳物业服务费,使该小区物业管理工作陷入“赔钱赚埋怨”的处境,最终该小区被弃管。同样的现象近几年来时有发生,弃管小区不仅给业主日常生活带来无尽的麻烦,引发的供热、供水、供电等协调事宜也成为政府主管部门的棘手问题。

按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2008年 1月 1日起施行的《长春市物业管理条例》第 28条也明确规定,业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有资质的前期物业服务企业,提供前期物业服务。这为长春市住宅小区在前期物业管理阶段通过招投标的方式选聘物业服务企业提供了法律依据,只有让物业服务企业通过竞争的方式进入市场,才能从根本上改变“谁开发,谁物业”的局面,才能提升物业服务企业的竞争意识和服务意识,同时有利于规范物业管理活动,促进物业管理市场健康有序的发展。

二、推行前期物业管理招投标制度的现实意义

(一)保障物业管理市场健康有序发展的需要

虽然 2003年颁布的《物业管理条例》早就推行了前期物业管理招投标制度,但在实践中并没有得到完全贯彻,自建自管现象较为普遍;物业服务企业不具备资质等级或超越资质等级承接项目的情况屡见不鲜,没有形成良好的市场秩序,导致物业管理市场混乱,物业服务企业素质参差不齐。物业管理是市场经济的产物,竞争是市场经济的基本特征[2],前期物业管理招投标制度的推行将为物业服务企业提供“公开、公平、公正”的竞争环境,促进物业服务企业在竞争中不断提升服务质量,通过招投标活动来获得项目,保障物业管理市场健康有序地发展。

(二)规范物业服务企业运作,塑造物业服务品牌的需要

由于没有严格推行前期物业管理招投标制度,大多数物业服务企业缺少服务意识和竞争意识,在提供物业服务的过程中,服务水平低,服务态度差,提供的物业服务质量与合同约定的标准相差甚远,物业服务收费不公开、不透明,大量问题的存在导致业主对物业服务企业极为不满,物业纠纷不断升级。实施物业管理品牌化发展战略,不仅是物业服务企业生存和发展的需要,也是物业管理行业必然的选择[3],而前期物业管理招投标制度的推行,必然使物业服务企业充分认识到塑造品牌对提高竞争力的重要作用,才会不断规范自身的运作,改进物业服务,从而满足业主的需求。

(三)提高业主满意度,维持业主和物业服务企业和谐关系的需要

由于前期物业服务合同是由开发商和物业服务企业签订的,对物业的基本情况、服务内容与收费标准、双方权利和义务、违约责任等作出的规定不明确,或者虽有约定却没有严格执行,“建管不分”也使得物业服务企业在订立合同和履行合同的过程中不能真正站在业主的立场上维权,大多数业主认为交纳了物业服务费却没有得到对应的服务,当物业服务企业延迟履行义务和履行义务不全面时,就会引发业主对物业服务企业的不满,进而拒绝交纳物业服务费,双方关系不断恶化,甚至出现物业服务企业弃管或与业主对簿公堂的局面,不利于社区的稳定和谐。推行前期物业管理招投标制度,将促使物业服务企业为了中标不断提升服务质量,改进服务态度,全面按合同要求履行义务,以满足业主的需求为工作目标,提供“质价相符”的服务,从而有利于与业主建立良好和谐的关系。

三、长春市住宅小区推行前期物业管理招投标制度的合理化建议

(一)严格实行物业管理市场准入机制

实行物业管理市场准入机制的基本要求就是物业服务企业必须具有独立的法人资格,因此政府行政主管部门应当加强对不具备独立资质物业服务企业的清理工作,彻底改变“谁开发谁物业”的局面,有效避免因开发商历史遗留问题引发的纠纷;同时,政府行政主管部门应加强对物业服务企业的监督和管理,严格贯彻《物业服务企业资质管理办法》,及时将不符合资质等级要求、服务不规范、社会形象差的企业进行整顿,大力宣传服务质量高、信誉好的物业服务企业,帮助这些企业塑造品牌形象;进一步加强对物业服务从业人员的管理,建立物业服务企业从业人员录用和考核制度,提升物业服务企业从业人员的整体服务水平。

(二)建立物业管理市场竞争机制

提升物业管理整体水平、解决物业管理纠纷最重要的手段就是建立物业管理市场竞争机制,为物业管理招投标活动提供“公开、公平、公正”的市场竞争环境,规范引导开发商在前期物业管理阶段通过招投标的方式选聘具有独立资质的物业服务企业,力争让那些服务质量高、品牌形象好的物业服务企业通过竞争的方式获得项目,进一步带动更多的物业服务企业不断改善服务,提高竞争力,行成良好的物业管理市场秩序。

(三)适当引入物业管理招标代理机构

为更好地维护物业管理市场秩序,严格推行物业管理招投标制度,可以适当引入物业管理招投标代理机构,由于物业管理招标代理机构具有较强的专业水平和熟练的工作技巧,能够提高物业管理招标投标工作的效率和质量,有效弥补部分建设单位不具备招标能力的需求,确保物业管理招标投标活动的顺利进行。

四、结语

前期物业管理阶段在整个物业管理活动中占有基础性的地位,入住、装修、针对房屋质量问题的投诉等都集中在前期物业管理阶段,物业服务企业的服务和管理工作稍有处理不当就会引发大量纠纷,“建管不分”或协议指定物业服务企业的管理模式已经无法跟上物业管理行业飞快发展的步伐,不仅成为引发前期物业管理纠纷的导火索之一,还严重阻碍了物业管理行业的健康发展,不利于形成公平合理的物业管理市场竞争环境。实现物业管理市场竞争的的有序化、规范化及培育和发展物业管理市场的前提条件是建立公平竞争的市场环境和机制[4],推行前期物业管理招投标制度不仅有助于规范物业管理市场活动秩序,为物业服务企业获得项目提供公平合理的竞争环境,同时能有效减少前期物业管理阶段存在的大量纠纷,满足业主对物业服务日益增长的需求,建立良好和谐的关系。

[1] 李加林,周心怡.物业管理实务 [M].北京:中国建筑工业出版社,2006:68.

[2] 张景伊,陈伟.物业管理基本制度与政策 [M].北京:中国建筑工业出版社,2006:89.

[3] 谭善勇,郭立.物业管理理论与实务[M].北京:机械工业出版社,2005:208.

[4] 董藩,秦凤伟,刘毅.物业管理法律与制度[M].北京:清华大学出版社,2006:97.

The research on the system of pre-property management's bidding in Changchun's residence commun ity

ZANGWei-tong

(School of M anagem ent,Jilin A rchitectural and Civil Engineering Institute,Changchun130021,China)

In ter ms of property management as the real estate market for new industries and improving the people's quality of life in a certain sense,there are many problems,especially in pre-property management period,with a lot of disputes.This paper analyzes the main reasons about the pre-property management present conditions of Changchun,debates the law basis and practical significance on the system of pre-property management's bidding,some pieces of advice are proposed on this base.

Changchun;residence community;pre-propertymanagement;bidding;proprietor owner

D923.2

A

1009-8976(2010)03-0061-02

2010-05-10

吉林建筑工程学院青年科技发展基金项目 (项目编号: J20091044)

臧炜彤(1977—),女(汉),吉林长春市,硕士,讲师主要研究房地产法律、物业管理。