基于学区房现状浅谈教育地产的发展

江 坚

（西南大学 经济管理学院硕士，重庆 北碚 400716）

基于学区房现状浅谈教育地产的发展

江 坚

（西南大学 经济管理学院硕士，重庆 北碚 400716）

“学区房”是当今购房热中的常见词汇，成为市场需求的关注热点。基于此，有必要把教育与地产结合，进行教育地产的开发，将其作为我国房地产市场健康平稳发展的突破点。分析学区房当前的现状、高价格原因以及教育地产发展的必然性，得出教育地产是缓解教育资源供给不足的有效途径，并阐述当前教育地产发展模式及存在的问题，针对问题提出相应的政策建议。

学区房；教育地产；存在问题；对策建议

“学区房”是根据购房需求的细分，突出人们居住环境的教育资源功能并将其作为购房的衡判标准，从广义而言，所在区域教育资源丰富，能够很好满足人们教育学习生活需求的房屋，称为学区房。狭义的学区房即指：由教育部门或者学校规定的，按照就近免试入学的原则，学校招收指定的一个地域范围内的学生，在这个范围里的学生可以享受义务教育，免试就近入学，把这种范围里面的那些物业、房产就叫做学区房。而这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学。可以简单理解为能够满足购房者本人子女就读区、市、省级重点学校（小学或中学）的房屋。

一、学区房特点

从上面的定义可以看出，学区房它有以下两个特点：一是房屋所在区域教育资源较丰富。据了解，我国城市在小学入学政策上，绝大部分采取的是就近免试入学。因此，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。而重点小学划片内的房子，便成了“学区房”。二是学区房房价比非学区房房价高。据21世纪不动产监测数据显示，在北京市四个学区房板块中，东城区东四地区学区房价格高出周边非学区普通住宅每平米5000元左右；西城区平安里板块，学区房价格高出周边非学区普通住宅每平米5000元左右；朝阳区东大桥日坛地区，学区房高出周边普通住宅每平米一两千元；而中关村地区学区房和普通住宅之间的价差最为突出，价差在5000～8000元/平米。相同现象在全国各地都有出现，特别是在较发达地区和城市，这种差异表现的更加明显。

二、学区房价格高的原因分析

（一）马克思地租地价理论的作用和要求

在马克思建筑地段地租理论中，建筑地段地租在建筑业中主要作为建筑地基和空间来使用，土地位置对级差地租量有决定性的影响，越是靠近城市中心繁华地区，建筑地段级差地租地租量相对较大，社会经济的发展与环境条件的改善也有利于建筑地段地租的增加。而学区房距离优势教育资源近，社会经济和环境条件较好，这就必然会给其带来一部分额外利润。另外，垄断地租占明显优势是建筑地段地租的最显著特点。某些建筑地段，由于所处位置的特殊性，具有垄断性并带来垄断利益。而学区房其特殊性直接表现为该房主的子女可以享受就近免试进入重点小学或者中学读书，其经营者的产品价格就具有垄断性并带来垄断利益。因此，学区房房价高是垄断利润实现的重要体现。所以随着家庭经济实力的增强，更多的父母愿意为子女的未来买单，而学区房的选择就是从起跑线上为子女争取优势。

（二）土地估价理论中区域因素作用的体现

区域因素是这土地所在地区的自认条件与社会、经济条件。这些条件相互作用所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。影响地价的基础设施包括上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。而学区房由于其范围内有重点小学或者中学这种较高等级的教育资源，成为购房者的主要参考因素。在家长的眼中，能上重点小学话，以后上重点中学、大学的机会和保证率就自然高了。在这种心理作用的影响下，学区房就成为了这些人的追求目标。根据供需决定价格理论，学区房的价高就成为了一种必然，而且是合理的。

（三）家长的“学区房”情结

很多城市规定初中招生采取“对口、就近、免试”的办法，规定公办初中、小学不得跨行政区招收“择校生”，学生只能在自己学籍所在行政区范围内择校。绝大多数家长都希望自己的孩子能进入名校就读。因而在购买房屋时，都比较看重楼盘的学区资源，很多购买“学区房”的消费者主要目的就是为了获得“学区房”所在学区的房产证和户口，从而让孩子在不借读、不择校的情况下顺利进入名校学习。不少家长表示，买“学区房”就是为了给孩子买一张进入名校的“通行证”。

三、从学区房看教育地产的发展

（一）教育地产发展的必然性分析

买房看教育配套正日益成为业主们置业的新理念，正是这种迫切的“望子成龙”心态，“学区房”尤其是名校“学区房”，就变成了一种稀缺资源，这是导致学区房一房难求的原因。

房地产开发商将“家门口上名校“、“闻书香”、“用教育规划孩子的一生”、“用抓教育来抓孩子的锦绣前程”、“选择距名校近的地方购买住宅”等作为楼盘的主要卖点。毫无疑问，这种把教育与地产结合，进行教育地产的开发，是我国房地产市场健康平稳发展的一个重要发展突破点。教育地产的发展已经成为必然，原因如下：

第一，教育地产在一定程度上缓解教育压力，既满足了市民们的需求，又满足了开发商借此提升楼盘档次，旺了楼盘的销售以赚更多的利润。当前业主对教育地产颇感兴趣，以教育环境为依托的小区建设是地产发展的大趋势。

第二，依靠教育是房地产升值的重要途径。因为具有比较完备配套资源和浓厚人文环境的名校带动了房产投资和租赁业的发展。

第三，随着经济的发展，人们对下一代教育的关注与日俱增，消费者愿意支付更高的房价住在名校附近享用高质量的教育配套，并获取名校优质人文环境对子女的熏陶以期望获得外溢效果。

第四，由于一些城市实行就近入学，如果在名校附近买一套房子，或者小区本身有学校，既省了择校的赞助费，解决了孩子上学的难题，又改善了居住环境，经济划算，一举两得。

（二）当前教育地产的发展模式

教育地产是以名校来吸引家长和孩子的目光，然后为其提供置业的方向。“教育+地产”俨然成了楼市新卖点。在这种背景下，教育地产兴起成为不可阻挡的趋势。

目前，主要把它分成两种形式：一是自建模式，就是开发商把学校建在自己的小区里，该模式主要集中在郊区；另一种是就近模式，教育配套由政府提供，楼盘建在名校附近，占据“与名校比邻”的稀缺地理优势。

另外，按照房地产开发商与教育的紧密程度，可以将教育地产划分为营销式教育地产、专业教育地产和紧密结合教育地产三个类型。营销式教育地产为最初级的开发模式：当开发的楼盘“恰好”与某所名校毗邻时，开发商打着“与名校相邻”的旗号进行销售，希望借助名校提升楼盘价值，并因此提高房价的做法。专业的教育地产模式是指开发商采取一定的投资方式，与学校进行资源共享的专业化市场操作。紧密结合教育地产模式是指开发商所开发的项目包含了学校作为配套元素，将一定的教育理念与居住文化相融合，使得房地产项目与教育理念成为不可分割的整体，这就是标准的教育地产开发模式，也就是教育地产真正的内涵。

教育地产的开发起于20世纪90年代初，当时广东顺德碧桂园在开发中招引北京景山学校入驻，由此开创了国内房地产与教育“联姻”的先河。经过10余年的发展，教育地产带来了开发商、业主和学校多赢的局面，然而我国的教育地产开发过程中出现了许多的问题，下面就其中存在的问题进行分析，并探寻解决措施。

四、当前教育地产存在的问题

（一）产权不明晰

开发商与学校合作的方式日趋多元化，然而，现实中由于缺乏法律意识等原因，经常出现开发商为名校建造的校舍产权不明确的问题。目前楼盘与名校“联姻”的形式很多：公办民助、民办公助、国有民办、国有民营及国有民办公助等。在实际执行中，产权问题成了疑难杂症：很多开发商为了达到名校的要求，学校用地大大超过规划规模，从而占用到商品房用地；投入资金也大大超过政府规定的配套学校标准。建成学校包括国有资产部分、配套部分，也包括开发商额外投入的民有资产部分，权属难以分清。

（二）教学质量问题

教学质量是家长最关心的，学校教学质量的好坏将直接影响项目的销售与品牌。首先缺少培育软实力的时间，一般小区的学校都是名校的分校，是一种“带土移植”的方式，即从母校引进一个校长，引入一个模式，吸纳一个办学理念。这些学校的骨干多是新聘的老师，他们能否保证学校的教学质量是一个很现实的问题，是否能从教育形式到内容上发扬名校优良传统，形成一脉相承的文化和学风积淀值得商榷。其次，学校硬件投入不够，教育地产发展模式的运营成本非常高，开发商由于资金回笼等诸多原因，资金压力非常大，加之生源的可续性问题，在一定程度上会带来配套设施不完善的问题，让开发商在师资队伍建设和培养，实验场所和仪器投入问题上持迟疑态度。另外，很多开发商忽略孩子自身的智力、接受能力和家庭教育等相关事实，为创所谓的高品牌教育盲目拔高教育层次也是影响教育质量的一个重要因素。

（三）学校生源问题

学校不同于其他配套，它需要有长期稳定的生源作为后盾。一个楼盘的销售周期是可以用时间来计算的，当楼盘开发期过去之后，如何保证生源就成为一个重要问题。另外子女就学的数量也可以量化，一旦这些业主的子女都毕业了，学校的生源问题同样也暴露出来，继而学校的正常运营就成了一个摆在校方及发展商面前的严峻问题。

（四）学校收费标准问题

由于学校的建设标准往往超过规划局的规定，假如按照公办学校的水平收费，学校将很难运转，因此，开发商希望制定较高价格多收费；然而，多收费消费者不接受，政府相关政策也不明朗。发展商陷入多收与少收两难的局面，收费标准难以制定。

目前我国教育地产的经营模式大多采用民营自办的方式，开发商利用非国家财政性教育经费投资学校硬件、师资等，作为企业的开发商自然要“追求利润最大化”，这自然导致很多社区学校成了高收费的“贵族学校”，学生的入学费用往往较公立学校高出一大截，家长不堪重负，致使“家长买得起房，子女读不起书”的情况频频出现。另外，区内业主和区外居民的收费又该如何区分，这仍是一个问题。

五、我国教育地产的开发策略与建议

（一）政府部门做好规划与指导

首先，政府加强引导，统一规划，提高入准门槛。政府应该发挥宏观调控的职能，对区域内的“市场量”作出评估，做好城区规划，合理布局教育资源，以免出现教育资源分布不合理，教学设施分布不均或重复建设，出现教育资源浪费和学区房一房难求的尴尬局面。建设部《城市居住区规划设计规范》关于居住区教育配套设施的控制指标为：教育配套标准每千人600～1200平方米，一所小学为7000～15000居民服务。这些控制指标在各地居住区规划的实践中被证明符合我国的实际情况。所以，提高开发商开发教育地产的门槛，即开发的楼盘需要具备一定的规模效应很有必要。只有具备了一定规模的社区，才能保证充足的生源；只有具备一定规模的社区，才能获得政府的支持和扶持；只有具备了一定规模的社区，才能有效保障学校健康长久发展。

其次，建立系统、科学的法律法规，从根本上规范开发商的经营行为，在学校的管理、师资、收费等方面建立规范化的制度体系。目前与教育地产有关的法律主要有《中华人民共和国教育法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》、《中华人民共和国城市规划法》等，这些法律与教育或地产有关，但是并没有专门针对教育地产的相关法律，各级人民代表大会及各级政府应该建立系统、科学的法律法规，使开发商的经营行为有法可依，从根本上规范开发商的经营行为。

（二）开发商要转变经营理念和管理思想，扩展教育地产的内容和方式，并多争取政府支持

开发商投资教育地产，首先要符合政府的用地规划和布局要求，全盘考虑，科学决策与经营。同时与学校建立科学、规范的合作机制。在项目投资开发前，开发商要经常做好有关信息的收集、研究工作，做好市场调研，了解市场最新动向和大众需求，减少盲目投资，如认真考察学校的规模、教学质量及发展前景，从源头把关。在合作时签订科学、全面、详尽、严谨的合同，尽可能详细地把一些问题的解决方案协商好，如学校产权归属问题。

在策划具体项目时，教育地产策划者应该将教育地产的“教育+地产”模式转变“业主+教育+地产”模式，前者的内涵是有名的学校，加之高品质的住宅设计和高水准的服务以吸引广大消费者从而实现自己的利润。实质不然，后者才是教育地产的真正内涵，将业主放在第一位，然后是教育，最后才是地产，符合市场营销中的“以市场为导向”和“以顾客为导向”原则。

教育地产既缓解教育资源不足的问题，又能提供一定的服务岗位，吸纳劳动力，为政府就业再就业、扩大内需提供了帮助，有必要多争取政府支持。在开发中，多参考政府尤其是教育部门为教育地产发展提供的指导和建议，一方面争取政府的资金和教育人才支持以扶持和帮助教育地产完善；另一方面，积极接受政府的监督，这有利于获得广大民众的认可，提高自身的信誉度，并最终确保教育地产健康的发展。

（三）业主树立正确的心态，加强对社区学校的监督，增强自身维权意识

业主在以子女教育为首要因素考虑楼盘时，要有正确的心态。首先对以往开发商在教育地产方面的相关问题有一个全面的认识和了解，不盲目跟风，也不能想当然的认为选择了有名校的楼盘子女就一定能“成龙化凤”，要根据自身的家庭背景和经济实力，选择正确的楼盘。其次，对于开发商所作出的承诺和给出的条件要出现在有法律效应的文件中以保障自身的权利；成立社区居民维权组织，加强对社区和学校的监督。最后，要清楚开发商在卖楼时给出的学校收费标准，不能买的起房上不起学。讲究公平交易，像社区学校一般是多属私立学校，收费标准偏高在所难免，在选择楼盘时，就必须考虑到这些客观因素。

（四）学校加强经营与管理，保证高水准的教学质量

一个房地产项目开发周期通常不过三五年，而教育则是长线投资。因此，真正的教育社区不仅仅是一项配套设施，而要被当成一个产业来做，真正树立独立经营的思想实质，教育地产中的学校起了非常关键的作用，很多购房者是因为选择该学校而选择该房产。如果学校的教学质量达不到预期标准和要求，整个教育地产就违背“教育”的真谛，违背了购房者选房的初衷。所以，开发商和学校需要加大教育设施投入，包括教育仪器、实验场地和设备等；引进和培养一批高素质的教师队伍；发展素质教育，打造特色文化，创建别具一格的文化氛围；加强学校与业主的交流，尤其是针对学生培养方面的交流更需要进一步加深。另外，提供一系列的配套服务以扩展教育地产的内容和方式也是至关重要的，如家教产业、娱乐产业以及其他服务内容。这才能打造社区学校金字招牌，增强企业在购房者之间的影响力和知名度。

一房难求的“学区房”，反应了“教育需求”与“名校供应不足”的矛盾，体现了家庭对高质量教育和求学环境的迫切愿望和要求。将教育与地产结合，发展教育地产，可以使稀缺的教育资源实现较低成本扩张，促成教育资源的重新分配，对国家、房地产商乃至民众都具有重要的意义。

然而，我国教育地产开发中存在着大量的问题，需要政府加强监管、指导和规划；开发商要转变经营理念和管理思想，扩展教育地产的内容和方式；学校要加强经营与管理，保证高水准的教学质量；业主要以正确的心态对待教育地产，并加强对社区学校的监督，增强自身的维权意识。只有这样，我国的教育地产才能健康、快速发展起来。

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A Tentative Discusses on the Development of the Education Real Estate Based on the School District Housing Current Status

JIANG Jian

“The school district housing”is the common vocabulary which in house purchasing now,and becomes the hotspot of the market demand.A suit of school district house is difficult to be asked for.Based on this,it is necessary to combine education with real estate,and takes the development of the education real estate as the breakthrough of health steady development of our country’s real estate market.This paper analysis the current status of the school district housing,the reason of its high price and the necessity of the development of the education real estate,drawing the conclusion that developing the education real estate is an efficient path for the insufficient supplies of educational resources.Then it elaborates the current development model and the existence questions of the education real estate,and in view of these questions,puts forward the corresponding policy proposals.

the school district housing;the education real estate;existence questions;policy proposals

F293.3

A

1673-8616（2010）02-0060-04

2010-01-08

[责任编校：龚维玲]