论业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格

李小博

(中共河南省直机关党校,河南郑州 450002)

论业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格

李小博

(中共河南省直机关党校,河南郑州 450002)

业主委员会应当被赋予特定的民事主体资格,它既不是法人,也不是自然人,应当界定为非法人组织;其在诉讼中享有诉讼的主体资格;业主委员会能参与诉讼的范围仅限于保护业主的共同权益。

业主委员会;民事主体资格;诉讼主体资格

业主委员会的法律地位以及其在诉讼中的主体资格问题,一直是理论界和实务界关注的热点问题。在 2009年 4月通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业司法解释》)中,虽然部分解决了业主委员会的民事诉讼主体资格问题,但在实践中仍然会产生一些问题。因此必须从法律的层面上对这一问题作出明确的解释,才能真正解决现实中遇到的问题。

一、对业主委员会民事主体资格的比较分析

业主委员会的民事主体资格如何,涉及到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题,也是业主委员会是否具有当事人能力的先决问题。对业主委员会民事主体资格的不同定位,将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果,在实践中有着非常重要的意义。考察各国的立法,我们可以看出,对待业主委员会的法律地位问题,总体上可归纳为四种模式:一是德国模式,认为这类团体不具有法人资格,也不具有诉讼当事人能力。二是法国、新加坡模式,认为该类团体具有法人资格,在实体权利能力、行为能力和当事人能力方面,与法人均无区别。三是日本模式,认为该类团体具有附条件的法人资格,可成为管理团体法人,而在日本理论界、实务界则认同其为无权利能力社团。四是美国模式,在判例实务上认为该类团体具有法人资格,但传统法理及现行立法上均不认可其具有法人资格[1]。在我国大陆地区,学者们也有不同的观点。有的学者认为业主委员会属法人组织,应完全独立于各个业主,享有拟制的人格,能够独立地行使民事权利,承担民事责任[2]。有的学者认为业主委员会属享有独立诉讼主体资格的非法人组织,它虽然不具有法人资格,但作为一个合法组织,并非各个业主的一种简单聚合,有一定的组织性和稳定性,并且长期固定存在,就应可以行使民事权利,承担民事责任,在民事纠纷、争议中应享有独立的诉讼权利,有独立的诉讼主体资格[3]。也有学者认为,业主委员会属既非法人也无独立诉讼主体资格的一般组织,不能以自己的名义从事民事活动[4]。笔者认为,业主委员会的民事主体资格是非法人组织。非法人组织也被学界称作非法人团体,是对不具备法人资格但又能以自己名义独立进行一定民事活动的组织体的总称。非法人组织的基本法律特征有四:第一,它是依法成立并具有一定目的的组织体,其存在是全体构成人员或上级单位为实现该组织体总体目的和利益的法律形式;第二,它是具有一定稳定性的组织体,有自己的名称、组织机构和组织规则,并设有代表人或管理人;第三,它是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的组织体,但这种民事权利能力和民事行为能力的享有是受到一定限制的;第四,它是不能完全独立承担民事责任的组织体,因其所支配财产的非独立性及其民事责任能力的不完整性,需要由与其有法定责任关系的单位或个人负补充连带责任[5]。在我国,没有进行法人登记的企业或非企业组织都可以被纳入非法人组织的范畴,它是一个与社会组织中的法人团体相对的概念。承认非法人组织具有相应的民事主体资格,已成为当今理论和立法的发展均势。

从《物业管理条例》第 11条、第 15条、第 16条及其他相关条款的规定看,业主委员会是经业主大会选举产生并经政府房地产行政主管部门登记备案,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。其基本特征可以概括为以下四个方面:第一,业主委员会应当由业主大会选举产生,此为其成立的法定程序;第二,业主委员会的活动范围应当是进行物业的业主自治管理,也就是说,它不能从事与物业管理无关的其他民事活动;第三,业主委员会应当代表和维护全体业主的合法权益,这是它成立和存在的根本目的所在;第四,业主委员会应当经由政府房地产行政主管部门登记备案,即其履行规定的登记备案手续后,才能成为法律所认可的合法组织。业主委员会作为我国市场经济发展到一定阶段的客观存在,反映了社会现实生活的客观需求,而法律理当顺应潮流,体现出对这种社会需求的回应。因此,赋予业主委员会相应的民事主体资格是十分必要的。

1.业主委员会是依法成立的。《物业管理条例》第 35条规定:业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。实际上,是明确了业主委员会代表全体业主充任物业服务合同的法定一方当事人角色。《合同法》第 2条规定,“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。可以看出,《物业管理条例》第 35条将业主委员会的民事主体资格定位为《合同法》第 2条中规定的“其他组织”。由于“其他组织”并非严格的民事法律概念,因此,对其以非法人组织来表述更为确切。同时,《物业管理条例》第 10条又规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,《物业管理条例》16条又规定:业主委员会应当自选举产生之日起 30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。因此,只要符合以上规定,业主委员会就具有合法性。

2.业主委员会有一定的组织机构。根据《物业管理条例》,业主委员会由主任、副主任及委员等组成,并规定业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。同时还对业主委员会委员的任职要求、资格条件、产生办法、人数组成、权利义务、工作职责以及业主委员会的议事规则、办公用房、活动经费等都作了详细规定[6]。

3.业主委员会有一定的财产。根据《物业管理条例》第 27条的规定,业主对物业共用部位、共用设施设备等享有所有权。但由于业主对这些财产所享有的所有权不是民法上的单一所有权而是一种特殊的复合型的所有权,即建筑物区分所有权,因此业主无法单独对这些财产进行占有、使用、收益和处分,而必须按照建筑物区分所有权的规则来行使。这样,便只能由业主委员会代表全体业主来行使上述权利,这些财产至少在理论上就成了能为业主委员会所独立支配的财产。换言之,这部分财产的真正所有人尽管仍然是全体业主,但具体行使该部分财产所有权各项权能的,则是代表全体业主利益的业主委员会。同时,由于业主委员会与全体业主的关系是建构在建筑物区分所有权的法律制度之上的,属于一种独特的组织体与构成成员之间的关系,在民事责任承担方面,业主委员会不足以承担的部分将由全体业主共同承担,即全体业主对业主委员会负补充连带责任。

从以上分析我们可以看出,业主委员会完全符合非法人组织的构成要件,其作为非法人组织的民事主体资格,理所应当是成立的。

二、业主委员会民事诉讼主体资格的法律认定

1.物权法。《物权法》中有两个法条涉及了这一问题。第一,第 78条第 2款规定:业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。依该条,若业主向人民法院请求撤销业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定,该撤销之诉的原告一方当然是合法权益受到侵害的业主,而被告另一方则是作出该决定的业主委员会。第二,第 83条第 2款规定:业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。依该条规定,业主委员会对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的行为,业主委员会享有相应的物权请求权,如停止侵害、消除危险等。然而,该条却没有明确承认业主委员会的诉讼主体资格或赋予其诉权,从而导致该请求权的行使缺失相应的司法救济途径。

2.民事诉讼法。《民事诉讼法》第 49条规定:公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。在司法实践中,由于没有明确定位,不同的学者和法官对于这一问题的认识仍然有异议,因而对于业主委员会究竟是否能够参与诉讼还存在不同的认识。

3.司法解释。2009年 4月通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业司法解释》)第 2条规定:符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。第 8条规定:业主大会按照物权法第 76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。第 10条规定:物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。从该解释中,我们可以看到,司法解释对于业主委员会的诉讼主体资格已经有了认定。第一,明确了业主委员会的民事诉讼主体地位,即业主委员会既可以充当原告,也可以充当被告。第二,明确了业主委员会参与民事诉讼的范围,即限于与物业管理相关的法律关系纠纷,其在诉讼中的相对方当事人主要是物业服务企业。

三、业主委员会诉讼范围的具体确定

笔者认为,要完善业主委员会民事诉讼主体资格的法律法规,不仅要在一般意义上明确业主委员会是否具有民事主体资格,还要从具体意义上明确业主委员会能参与的诉讼范围。《物权法》第 83条第 2款规定“业主对侵害自己权益的行为,可依法向人民法院提起诉讼”,从这个条文的规定,我们可以看到法律限制了业主委员会提起诉讼的范围,即不得涉及业主单独所有权和个体利益的范围。对于业主共同权益受到侵害的具体情形,可以作如下分类:

1.业主团体与物业服务企业之间发生的纠纷。在《物业司法解释》中,当发生下列情况时,业主委员会为维护全体业主共同利益,可以代表业主团体起诉:物业服务企业不履行合同约定义务,多收或者擅自增加物业服务费用,业主大会决定提前解除物业服务合同而物业服务企业拒绝退出,物业服务合同终止而物业服务企业拒绝将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会。

2.业主团体与部分业主之间因管理建筑物费用而产生的纠纷。根据《物权法》第 81条的规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可委托物业服务企业或者其他管理人管理。在自行管理时,业主团体有权依据管理规约或法律规定向业主收取相关的建筑物养护维修费用,如有业主拒绝交纳,使有关设施得不到维修而停用,将会直接影响全体业主对共有部分的利益[7]。因此,业主委员会有权对拒绝分担费用之业主提起诉讼。

3.单个业主违反法律规定或者业主公约而损害了业主团体或部分业主的利益。如《物权法》第 83条规定的“任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道”等损害共同利益的行为;第 77条规定的“业主将住宅改变为经营性用房”的行为,住改商行为要经过有利害关系人的同意方可进行,而《物业司法解释》明确把利害关系人的范围界定为“本栋建筑物之内”,因而若发生此类纠纷,业主委员会也可以代表部分业主向人民法院提起诉讼。

4.因业主委员会改选所引发的诉讼。实践中,由开发商直接主持下所产生的原业主委员会没有维护业主的合法权益,而小区业主自发选举业委会并向当地有关机关申请备案登记时遭到拒绝的情况时有发生[8]。在此类情况下,新选举出的业主委员会应有权提起行政诉讼,因为业主委员会非以备案为成立要件,而行政机关拒绝备案却系有关业主共同利益之事项。

[1]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,2007.

[2]李延荣,周珂.房地产法 [M].北京:中国人民大学出版社,2000.

[3]夏善胜.物业管理法 [M].北京:法律出版社,2000.

[4]程信和.房地产法学 [M].北京:中国人民公安大学出版社,2003.

[5]卯俊民.业主委员会民事主体资格探析[J].判解研究,2004,(1).

[6]程靖.业主委员会民事诉讼主体资格探析[J].重庆科技学院学报 (社会科学版),2008,(11).

[7]韩松.论业主对共有部分的共有和共同管理的纠纷及其处理[J].法律适用,2008,(7).

[8]刘保玉,孙超.论业主委员会的法律地位——从实体法与程序法的双重视角[J].政治与法律,2009,(2).

[责任编辑 常和平 ]

D920.5

A

1671-6701(2010)05-0061-03

2010-06-10

河南省社科联重点调研课题 (项目编号:SKL-2009-556)阶段性成果

李小博 (1981-),女,河南临颍人,法学硕士,中共河南省直机关党校讲师。