地铁建设对沿线房地产价值的影响范围

□文/张兆良

当前，西安市的交通基础设施建设还不很完善，交通拥挤、乘车困难等问题经常困扰着西安市民。而地铁交通以其运量大、速度快、安全准点、乘车条件舒适等特点，改善了沿线区域的可达性，促使沿线房地产增值。但地铁对沿线房地产的增值空间不是无限延伸的，不同城市的不同地铁站点都有一定的影响范围，超出这一范围地铁交通将失去影响力。本文以西安市地铁二号线为例，从可达性相等理论角度研究了不同地铁站点对沿线房地产价值的影响范围，为进一步研究西安地铁二号线对沿线房地产价值的总增值量提供研究轮廓范围。

一、西安地铁二号线概况

西安地铁二号线沿西安市南北向主客流走廊布设，线路北起即将通车的郑西高速铁路线的西安北客站，途经市行政中心、经济开发区、北大街、钟楼、小寨商业文化中心、西安国际展览中心、长安区等大型客流集散点，向南延伸至终点站韦曲站。线路全长26.4km，共设21座车站，预计全程运行时间仅需39分钟。西安地铁二号线的建设将极大地缓解西安市南北交通干线的交通压力，为沿线居民出行提供了非常便利的交通条件。

二、地铁对房地产价值影响范围的相关研究

国内外学者对此进行了大量的研究，如Robert Cervero和Bernard L.Weinstein等美国学者取站点周围0.4km作为研究范围，M.-Y Pior等日本学者一般取2km作为研究范围。目前，国内学者关于地铁对房地产价值的影响范围研究尚处于探索阶段，我国很多学者参考了日本学者文献，纷纷取2km作为影响范围进行研究。在对我国已有地铁交通的城市的研究中，经过实例验证，认为在北京的实际影响范围在0.08km～2km之间，在1.04km附近房地产的增值达到最大值；在上海的实际影响范围因不同的车站而不同，距离通常在0.5km～2.5km之间；在深圳轨道交通沿线0.3km～0.5km范围内房价变化幅度最大。

三、西安地铁二号线对沿线房地产价值影响范围理论分析

国内学者在研究地铁对房地产价值的影响范围时，常用的理论方法就是可达性相等理论模型分析法。本文从实证的角度，通过地铁交通和公共汽车交通两种交通方式对比分析，根据可达性相等理论建立模型，计算西安市地铁二号线各站点的影响范围。由于可达性相等理论不适用于本身就是城市中心的地铁交通站点影响范围的研究，因而只计算了除钟楼站以外的20个站点的影响范围。

可达性相等理论认为，如果以出行时间来描述可达性，则无论采用何种交通方式，从地铁交通影响范围边界线上任意一点到市中心的出行时间相同。

图1 地铁对房地产价值影响范围计算模型图

当采用公共汽车交通方式时，考虑到公交车在城市郊区和市区的运行速度不同，将公交车运行时间分为郊区段运行时间和市区段运行时间。当采用地铁交通方式时，运行时间包括从影响范围边界线上任意一点步行到达地铁站点的时间和乘坐地铁从地铁站点到达市中心站点的运行时间两部分。假设地铁站点对房地产价值的影响范围是以地铁站点为中心的圆周区域，则影响范围就是该圆周区域的半径R。如图1所示，其中阴影部分既是地铁站点的影响范围。（图1）

鉴于西安市的实际情况，选取地铁二号线的钟楼站为西安市中心站点，根据可达性相等理论，以出行时间描述可达性，则有：

式中：R表示地铁站点对房地产价值的影响范围；td表示从研究站点影响范围边界线上任意一点利用地铁交通方式到达钟楼中心站的出行时间；tg为从研究站点影响范围边界线上任意一点利用公共汽车交通方式到达钟楼中心站的出行时间；vb表示步行方式的平均速度，取5km/h；sd表示地铁站点距离市中心钟楼站的距离；vd表示地铁交通方式的平均运行速度，取40.62km/h；sgj表示利用公交车从地铁影响范围边界线上任意一点至钟楼站的郊区段距离，vgj表示公交车郊区段运行速度，取20km/h；sgs表示利用公交车从地铁影响范围边界线上任意一点至钟楼站的市区段距离，vgs表示公交车市区段运行速度，取17.5km/h。

表1 西安地铁二号线各站点对房地产价值的影响范围

图2

图3

根据式（1）计算西安市地铁二号线沿线除钟楼站以外的20个站点的影响范围。计算结果如表1所示。（表1）

根据表1结果，以西安市地铁二号线钟楼站为中心，向北分为城北区站点，向南分为城南区站点，得出城北区站点和城南区站点对沿线房地产价值影响范围的分布规律如图2、图3所示。（图2、图3）

从图中可以明显地看出：距离城市中心钟楼站越远，影响范围越大，并且随着地铁站点距城市中心钟楼站距离的增加，影响范围呈不断增加的趋势。

四、结论

地铁的建设在不同城市对房地产增值的影响范围是不同的，西安地铁二号线影响范围大约在0.18～2.24km之间，并且地铁站点离市中心钟楼站的距离越远，影响范围就越大。而距离市中心较近的站点，周边由于交通条件原本已经比较优越，基础设施建设比较完善，区位可达性已经很高，因此地铁的建设对这些站点的影响不是很明显。

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