“空置税”点不中高房租死穴

金姬

“房价高了可以暂时不买房,但是房租疯涨则会把刚毕业的大学生以及困难群体逼向绝境。”

当国人感叹买不起房时,部分学者和开发商会特“专业”地告诉大家:发达国家也不是每个人都有房,年轻人多以租房为主。但不想当房奴的有志青年,现在却发现自己可能沦为“租房奴”了——感谢本轮楼市调控,让年初房价快速上涨的势头得到初步控制,可惜“按下葫芦又起瓢”,房租价格却普遍上扬。北京、上海、深圳、广州等一线城市的房屋租赁价格自今年5月以来平均涨幅都超过了10%,部分地段好、公共服务配套好的区域,房屋租赁价格涨幅甚至达到20%。

物以稀为贵,如果房屋供不应求,租金上涨也情有可原。但随着“6540万套空置房”的传闻愈演愈烈,“黑灯率”在一线城市的部分小区的确很高的大背景下,很多人觉得此轮租金暴涨有些蹊跷。对此,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的解释是:“空置房多在不成熟区域,而租房需求多在成熟区域,空置房的大量存在并不意味着有市场的待租房会价格下降。当然,近段时间房租大涨注定只是暂时现象,今年下半年就会重归风平浪静。”而独立评论员顾海波则指出,房租“被上涨”是利益集团的炒作,炒房炒成了“房东”、中介没了佣金,自然要制造噱头。

在房租普涨3个多月后的今天,缓和迹象逐步显现。赶集网日前出台房产研究报告显示:刚过去的6月、7月两个月份,北京、上海等大中城市的赶集网个人出租房源网络发布大幅放量,其中北京7月比6月增长20.8%,上海7月比6月增长23.5%。针对这种房租量能集中释放情况,有专家分析认为,国内主要城市房租价格可能已经见顶,未来几个月或会出现量价齐跌现象。

涨声一片,黑灯一片

事实上,“住房租赁”也是本轮房地产调控的重要内容。今年4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中,明确要求“住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场”。但4个月的调控似乎只是遏制了房价的非理性上涨,租金却一路走高。

在北京,7月住房租赁均价为每套2797元/月,与去年同期相比,涨幅达到了13.2%。有统计显示,大部分大学毕业生或刚进入北京的务工人员,房屋租金支出接近其月收入的50%。此外,住宅租赁成交明显沿轨道交通向城市边缘区域扩散,7月份五环外的租赁成交环比上升了9.66%,高于北京市租赁成交量环比上涨7.57%的平均水平。其中天通苑、回龙观、通州、石景山等已开通地铁的区域和亦庄、大兴、房山等今年即将开通轨道交通的区域,租赁成交上涨幅度普遍高于全市平均水平。

北京也是一个空置率较高的城市。近日,1983年出生的北京“的哥”李杰在新浪微博上大晒黑灯照,引起关注。关于“晒黑灯”的方法是否科学,业界一直有争议。房产大亨任志强旗下楼盘被爆黑灯多时,他第一时间解释说,是业主在装修。此后,也有房产公司传出全部开灯以应对“晒黑灯”的消息。来自上海房屋租赁指数办公室的最新统计数据显示,2010年7月,上海市房屋租赁指数为1235点,较6月上升8点,涨幅为0.65%。低、中、高端市场租金全面上涨。房屋租赁指数办公室认为,目前市场仍处于租赁高峰期,但主要客群开始发生变化。本地毕业的大学生和由购转租需求得到逐步释放,租金延续前期上涨行情。与此同时,上海部分小区的“黑灯率”同样居高不下。

在广州,从4月底至今房屋租赁价格接连“撑竿跳”,上升趋势明显。7月,广州二手住宅成交平均租金继续上升至每月36.2元/平方米,环比上涨3.7%。住宅平均租金上升,是众多因素共同作用下的结果。如三旧改造带来拆迁租赁需求,目前以租待买的人群增多,大学毕业生也在租房峰值,外地来穗工作人群增多等等;也与近年来楼价大幅攀升、物价上涨有关。近期写字楼的交投活跃,租金、售价均有所上涨,不少公司企业进驻广州市场,带来一定就业人口,广州城市价值提升在租赁方面也有体现。广州的黑灯率一般好于京沪两地。来自新浪乐居的数据显示,投资客较多的珠江新城大CBD区域以及番禺这样的郊区,楼盘黑灯率明显高于其他区域。比如番禺奥园,96户中开灯的54户,黑灯率44%;中海蓝湾黑灯率53%;而华荟名苑的黑灯率则高达71%。

很多人本希望此轮调控能给楼市降温,谁知翘首企盼4个月后,得到的结果是没有明显降幅的房价和大幅上涨的房租。一份由住房和城乡建设部主持的调查报告认为,根据在京、沪、穗、深等调查的结果,近期城市房租大幅上涨的主要原因是部分中介收房做二房东,推高房租或劝说房主推高房租。

当然,大量房源“宁空不租”的现象也是本轮租金上涨的原因之一。美联物业指出,购置房源的成本初期虽然高昂,但从历史来看未来假定的买卖收益似乎永远是丰富的。另外由于持有空置房物并不用交纳相关税费,维持空置房的成本为零,造成市场上的一些房东连出租的意愿都没有,只着眼于短期的买卖收益,与房价上涨带来的利润相比,出租收益几乎可以忽略不计,这就是为什么有如此庞大的已售房屋处于闲置状态的重要原因。

大量空置房的存在已经让租房客们的心“拔凉拔凉的”,于是消沉了一段时间的“逃离北上广”再度成为无奈的话题。“房屋租售比缩小的原因应当是房价下跌引发的,而绝不应该以房租的‘飙升为代价。房价高了可以暂时不买房,但是房租疯涨则会把刚毕业的大学生以及困难群体逼向绝境。”广州大学2010届毕业生刘孜说。

拐点来了?

从国家统计局曾经公布过的全国新房空置面积的数据推断,目前全国商品房空置面积不低,基本上维持在1.6亿平方米以上。而2009年,全国商品房销售面积9.37亿平方米,空置率接近20%。对此,业内人士建议,部分地区房屋租赁供不应求的局面短期无法完全改变,眼下应着手解决房屋空置率居高不下的问题,将大量存量房逼入市場,并防止某些机构在调控期间借机炒作房租上涨的行为,这也可以进一步坚定人们对调控的信心。

把大量存量房“逼”入市场谈何容易。迄今为止,针对目前市场关心的存量住房“空置率”,并没有权威部门进行相关统计。从国际惯例来看,一般情况下空置率在5%-10%属于合理区间;如果空置率在5%以下,说明市场严重缺乏空置房源;10%-20%属于危险区间;超过20%就属于严重危险范围,说明楼市已处于高风险状态。

美联物业认为,现在严厉的政策已经将大部分投资客逐出市场,造成了大量投资空置房的出现,但问题是如何来减少现已存在的空置房的规模。据传言现在社会争论大量房屋空置的现实问题,可能逼迫政府开征空置税。但其实最好的解决空置房的方法还是开征物业税,而不是另征空置税。物业税是针对房屋持有者开征的一项税收,空置税更像是惩罚性的税收措施,一种对资源闲置的惩罚税种。但一旦出租以后是否就不算空置了呢?空置税并不能囊获投资客所持有的全部房源,虽然可能空置税税收的针对性比房产保有税更强,但有效性与可操作性上稍显不足。所以政府方面应该通过此次完善空置房统计,进行全国住房普查,为加快推出物业税作准备,只有增加持有空置房的成本,才能挤出楼市深层潜在的泡沫。

而赶集网房产数据专家则认为,“房租拐点或在三季度末来临”。因为随着前期毕业租房需求和上半年返程务工人员的需求释放,市场在8月将呈现租金平稳状态,不涨不跌,但是,新增的网络出租房源加上此前沉淀的累积房源,房源量的积累最终会迎来租金上质的转换,从而打破供需均衡,变卖方市场为买方市场。而且,这一转换过程不会拖得太久,根据赶集网的以往数据经验判断,第三季度末或将见到房租价格上的变化。

与赶集网生活指数研究中心此次出台的研究报告互相呼应的是,当前各地正在紧锣密鼓地推进公共租赁住房制度建设已经成为房租上涨的又一对冲:少数城市如重庆,已决定将公共租赁住房作为住房保障中的主导产品加以发展;今年全国计划建设37万套公租房,同时在积极建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制。除公租房外,今年中央政府也加大了其他类型保障房的建设力度。