流动性过剩助推房价

赵春雷

尽管全国很多城市都存在泡沫,但海南这个快速膨胀的泡沫却与众不同,不具备普遍意义。

如同火上浇油,受益于1月4日国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的批复,海南房地产市场的表现在2010年春节前异军突起,国家发改委和国家统计局2月中旬发布的数据显示,三亚新房价格涨幅达到31.2%,海口高达35.1%,无论是需求还是房价涨幅都超越了北京、上海等一线城市。尽管随着货币政策的微调,针对房地产市场的调节措施的出台,海南乃至全国的房地产市场都已降温,但海南现象仍值得反思。

海南楼市突然发飙并非偶然。在私人消费部门和外贸部门都没有太多出彩之处的情况下,去年以来的信贷井喷与货币宽松的后遗症,正是这一轮资产泡沫形成的根源。从2009年9.59万亿的天量信贷,直至2010年1月1.39万亿的新增贷款,以及1月大幅增加的39%狭义货币(M1)供应量,已造成过多的流动性与未来的通胀的预期。国家发改委数据显示,今年1月全国70个大中城市房屋销售价格连续第八个月同比上涨9.5%,涨幅高于去年12月的7.8%;同时环比上涨1.3%,涨幅略低于12月的1.5%。而更广泛的表现价格的CPI指数也同比上涨1.5%。

如果说2009年中国房地产市场的亮点,除了房屋销售价格的快速上升以外,无疑就是地王现象了。房地产企业在信贷宽松与低利率环境之下,不差钱而且资金成本较低,尽可能储备增值明显的土地资产,合乎商人逻辑。直接导致的结果就是土地市场价格的上涨,据渣打银行数据显示,2009年中国土地均价上涨106%。其中上海涨了200%,广州近400%,温州则高达876%。在最近管理层针对房地产市场推出一系列组合拳之前,海南楼市短期内就达到近乎疯狂的状况,实在是拜去年以来的流动性泛滥与投机所赐。尽管全国很多城市都存在泡沫,但海南这个快速膨胀的泡沫却与众不同,不具备普遍意义。

中国房地产市场已经历十年黄金期,从经济周期论而言,即使出现或大或小的调整,都属于正常范畴。然而,对于很多望房兴叹的买房人而言,出现大幅度调整在近一两年不会是大概率事件。其一,中国尚处于城镇化进程的中段,这是不同于成熟房地产市场的根本原因,租金售价经常难以符合国际惯例;其二,尽管中国已取代德国成为第一大出口经济体,但我国仍过多依赖较低的劳动力价格与资源消耗,随着人口红利的慢慢消失和经济危机之后世界各国重商主义的抬头,产业结构升级就显得尤为重要,但这需要时间。在此背景下,房地产对于国民经济的支柱作用仍将维持一段时日。同时,随着资源配置的不尽合理,众多以第三产业为主的一线城市和以第二产业为主的二线城市,成为新移民的选择,也在一定程度上充实了需求。

综观海南省,作为一个传统的旅游胜地,其核心的区域诉求与之前国务院的定位基本吻合,旅游业无疑是海南的经济支柱。作为与夏威夷等其他海滨旅游胜地类似的海南,自身人口不多,据官方数据,2008年年末全省常住人口为854.18万人,可见来自当地的刚性需求并不可观。海南楼市必然以投资需求占主导,而随着国际旅游岛的规划建设,有望成为中国相对富裕阶层选择的投资区域。正因如此,具有相当弹性的投资需求,需要相应的经济大背景为支撑。正如迪拜现象一般,在经济基本面发生变化时,投资需求将变得非常脆弱。

对于海南的管理层而言,如何经营好国际旅游岛这个概念、获得良好的经营收益,似乎要比单纯依赖卖地来得更靠谱。过多的投资客入市投机,扭曲市场机制,对于旅游岛建设与当地旅游发展有害无益,此次春节天价房遇冷已為他们敲响了警钟。(作者为上海乘星行行销服务机构副总经理)