三亚:疯狂的楼市

罗震光

仅仅以休假为主的三亚房价在短短一个月里面已经超越了美国的夏威夷,近在咫尺的巴厘岛房价也不足我们的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘岛的数倍,相信国人不会再次选择三亚了,地产出现如此概念性的不切实际的炒作,那些先富一族的跟风炒作已经注定是噩梦。

房价每平方米每天的涨跌幅可以比肩股市,这样近乎神话的楼市K线图,只有三亚可以画就。

在号称会聚海南4000亿游资的背后,我们看到的是浙江、山西、东北等地的各路炒房团导演出的,大肆炒作、追涨杀跌、疯狂搏杀等一幕幕资本逐利的金钱游戏。

从半日每平方房价涨千元到天价二手房对折抛售,在游资的推动下,三亚的楼市就如同呼啸而过的疯狂过山车。行程中,有人春风得意,有人哭爹喊娘,对于本就抱着梦想一夜暴富心态而去的游戏者而言,无论成就何种结局,都应有充分的思想准备。但对更广泛层面的大众而言,我们更关心,三亚楼市能否通过政府出台有效调节政策,由过山车转变为正常行驶的列车。

国际旅游岛首先必须是国内旅游岛,作为海南旅游精华浓缩之地的三亚,至少应该让国人能够消费、居住、享受得起。

规划通过前,游资早已潜伏

1月4日,国务院正式审批通过了关于海南国际旅游岛的规划。1月6日上午,海南省委书记卫留成和省长罗保铭联袂出席国新办的新闻发布会,回答来自全球记者的提问。媒体评论,此次新闻发布会规格之高,可折射出海南对上马国际旅游岛规划的期望之大和决心之坚。

果然,海南的楼市应声而涨。整个1月在海口、在三亚,关于一夜暴富的传奇故事,在房地产市场中频频传出。“某炒房客炒凤凰岛高档小区商品房,一周获利千万元”、“新盘销售小姐,一月提成过十万”诸如此类的报道成了各大网站财经、地产类频道的头条,甚至被挂上首页,且点击率奇高。

无论从概念炒作或价值洼地的游资流动途径来说,国际旅游岛规划都是具有充分发挥空间的一方舞台。相对而言,关于此信息的流传,在某种层面早就无任何秘密可言。

大金,某温州炒房团的组织者。他告诉记者,“去三亚炒房可能将大赚一票”的消息,去年10月就已经在圈子里悄悄流传。

“当时,有朋友告诉我,海南有个整体开发的规划报到国务院,通过的希望很大。如果通过,海南将会像当年的深圳、浦东那样,超常规地发展。”文化程度并不算高的大金,对财经、金融、经济方面的认知却并不外行。“我和几个朋友一说,大家立即决定过去买房。”

去年底,在国内一份相当知名的周刊上甚至出现了以“國际旅游岛”为名的,长达数十页的海南、三亚相关报道。海南省、三亚市不少与旅游产业相关的重量级官员都在其间接受了专访,从他们的谈话中,细心读者甚至能解读出当地政府落实规划的一些细则。

大量游资的提前潜伏,也就不足为奇。据公开报道的数据显示,今年1月,海南聚集的国内、国际游资达到4000亿,其中仅浙江炒房团资金就已过百亿。

售楼人员成了上帝

记者在三亚的实地采访中发现,曾经在报端读到的那么多关于房价如何一天两涨的消息,而真实寻找策源地时,却更多像是传说里的故事。

David是某房地产整合营销机构在三亚的部门经理,他告诉记者,通过一些关系在媒体发布消息,本就是行业公开的秘密。在业内,这也是一种广告投入,只是对普通消费者而言,隐蔽性强了,公信力高了。这种操作手法,一般都是非常有针对性的,不过这回在三亚,也算是创造了一个奇迹。几乎每个见诸报端的三亚楼市消息,都能成为各个楼盘定价、涨价的依据。

最令人叫绝的是,David说:“对待客户的态度要像春天般温暖,这原来一直售楼人员培训时强调的重中之重。客户是上帝是金主,他们不掏钱,销售就没业绩没佣金。在三亚最疯狂的时候,全都反过来了。客户要给售楼人员赔笑脸,甚至塞红包。我有一次偶尔听到来看楼的一对夫妻议论我们的房子可能不太好,听了一会才明白,原来是接待他们的那位售楼小姐笑容可能殷勤了点,他们跑了几个楼盘,就没遇上这么好的脸色,所以直接判断肯定是房子有问题。”

这听似荒谬的逻辑判断,却是疯狂买房客的真实写照。买房子就如同买白菜。David说,他的公司在北京办事处里就有客户只是看图纸就买下了三亚的房子。

得消息者得利润

没有只涨不跌的市场。

当投机客云集三亚,一起高烧热舞时,不少游资却已经开始有计划地撤退了。

记者将在春节前已经抛出手中房产,并接受采访的几位炒房客的情况对比后发现,他们几乎都是去年就得到消息提早布局,然后在市场最火爆时收获胜利果实。

黄女士,上海某区浙商会副会长的夫人,她在节前抛出了一半左右的三亚房产。谈及抛售原因,她表示一是因为三亚在房产买卖方面的税收政策还比较宽松,但房价猛涨,担心政府会出台调控政策;二是已经获利丰厚,先出一半,非但已经收回总投入,而且还有利润;三是节前三亚一旦挂牌很快成交,而且一次性付款的多,少了等待银行贷款审批的波折。

张先生曾经是山西的煤矿矿主,在山西去年开始关闭小煤矿前,他出手了名下全部矿山,搬到了上海浦东世纪公园旁的别墅内。

每天在小区里散步,上午和妻子打打羽毛球,下午在家游会泳,这是张先生平日必做的功课。他说:“我现在基本上每年就做一两单生意。”

张先生口中的一两单生意,去年指的是7月份买进的20套三亚数个顶级楼盘的海景房产权式酒店公寓和别墅;今年指的是1月份抛出了19套。“剩下1套,是我自己留着度假时住的。”张先生解释道,所以留下的那套是物业管理、会所配套都比较合乎他要求的清水湾别墅。

尽管不愿透露具体在这一进一出中动用多少现金和赚取了多少利润,但张先生乐呵呵地指着车库里的一辆奔驰E系跑车说:“这是春节送给儿子的礼物,大概是两套公寓房的利润吧。”

国家发改委、国家统计局的调查数据显示,1月份海口、三亚房价同比涨幅分别位居全国第一、二位,同比涨幅达到35.1%和31.2%。不过业内人士表示,实际上,三亚、海口多个项目的价格在春节前的两三个月就翻了一番。

张先生表示,他出手的价格离最高点还有一些距离。“当我看到报纸、网站上都在报道三亚房价像吹气球一样,每天都在涨的消息,就决定出手了。”在商场里打滚几十年,无数的经验教训让张先生近年来一直将巴菲特的名言视为金科玉律:当大家贪婪时要恐惧,当大家恐惧时要贪婪。春节后,三亚楼市价格调头向下时,张先生考虑的是下次买入应该在什么时机。

是谁在让三亚昂贵

把时间倒转,让我们把视线回眸到上世纪90年代初期,三亚楼市也疯狂过。

那时的疯狂,更多属于开发商圈子里倒手涨价。从拿到土地批文开始,一块地可以在一夜间倒手十多次,每亩地价上涨数十万,这些击鼓传花的所谓房产开发商们中很多人甚至不知道那块地在哪里。

当国家宏观调控政策出台后,一夜间无数工地成了烂尾楼。三亚如是、北海如是,那些在炒楼狂潮中瞬间坍塌的暴富梦背后,也意味着一个个烂尾工程如同大疮般裸露在城市的各个角落。

时光荏苒,2009年的三亚终于成为一座没有烂尾楼的城市。据公开报道,三亚市曾经的最高烂尾楼“擎天半岛”在2009年重新开盘,每平方米售价4万元。

人们在感叹岁月魔力的同时,也得感叹一声三亚房价真昂贵。

海南省省长罗保铭在1月6日接受采访时说,三亚楼市均价为万元左右。这个价格放在三亚这样自然风光、气候如此优越的城市背景下来看,实在不算昂贵。但就连三亚市政府都公开承认,在三亚的整体开发中出现了沿海岸线“一层皮”式的开发。有了那些远离海岸的价格低廉的房子的中和,这个万元左右其实得往上提升不少。按照记者在三亚的实地了解,目前三亚凡能看得到海景的房间,鲜少有低于3万元每平方米的。大年初一的三亚房展会上,凤凰岛小区更是喊出了每平方米10万元的天价。

与之对应的则是三亚酒店的房价。

自海南获批建设国际旅游岛之后,三亚酒店房价开始全面暴涨。据携程旅行网在上月末的统计,亚龙湾区域内的五星级酒店均价破万元(每夜),与去年同期相比暴涨200%,与平日相比涨幅达5～9倍,不仅创下海南酒店价格历史新高,也创下了全国城市酒店房价均价过万的“传奇”。

记者从各旅行网站上查询显示,大年初三至初五三亚亚龙湾地区的国际五星级酒店一间房一晚的价格,几乎全部突破万元。以初四初五的价格为例,喜来登是10120元/晚,丽兹·卡尔顿酒店更是达到了10350元/晚,而该酒店的丽水阁豪华海景房则飙至17480元/晚!此外,三亚的万豪、凯宾斯基、红树林、悦榕庄等,春节期间最低房价均过万元。除了五星级酒店外,一些海南三星级酒店一间客房在平日才卖200元,今年春节却飙升了6倍,要卖1200元。

以祖孙三代五口之家为例,在三亚订两间客房住四晚,仅在三星级酒店的住宿开支费用就要近万元,若换成五星级酒店则轻松过10万。三亚旅游贵过马尔代夫绝不是一句玩笑了。

三亚非但让普通消费者买不起房,连旅游都住不起酒店。

黄牛恶炒酒店门可罗雀

今年春节,三亚的酒店客房成了黄牛眼里最大的红包。

三亚一位不愿透露姓名的旅游业内人士透露,今年前来炒作房价的黄牛无论人数或资金投入上都远超前几年,而宾馆方则因有黄牛们的托底,所以也乘机搭车恶涨,再加上某些新闻媒体以偏概全的报道,互相刺激之下,就形成了最后近乎疯狂的房价。

行业内的说法是“控房”,其实就是提前全款买断客房。买断客房就意味着“炒房客”要提前一个多月从酒店拿到一个较低的价格,然后提前支付掉所有的房款,這样被买断的房源就可以由“炒房客”支配。

据介绍,“炒房客”最热衷的房间是各高端酒店的普通标间,与豪华海景房相比,这些房间价格相对便宜,更受消费者青睐。一般来说,酒店给这些“炒房客”的房价为每间2000-6000元,“炒房客”在此基础上至少加上1000元至2000元卖给全国其他旅行社。有时候,一个房间还会遭到多个“炒房客”转手,价格也随之一路飙升。

“如果不这样炒,三亚的房价根本不可能这么高。”这位业内人士透露,“炒房客”提前一两个月就开始向酒店预订房间,而当时酒店方面还很难预估接下去的春节市场究竟怎样,与其冒让房间空置的风险,酒店当然更愿意先把春节的房间给“炒房客”。

“‘炒房客基本上都是海南当地的地接社。”他表示,三亚至少40%的酒店都存在客房被“炒房客”占据的情况。这些“炒房客”掌握了市场销售渠道的资源,但囿于资金,所以近几年来三亚春节期间的房价就是他们能力的极限。但是,今年会聚海南的游资适逢其会,一些游资参与其中做一把短线,立即就把今年三亚炒房的规模、档次提升了好几个级别。而真正在春节里订房的价格,其实已经回落了许多,个别宾馆甚至降至一成。记者在三亚当地电视台滚动播出的各酒店客房门市价目表中发现,自大年初一开始,绝大部分酒店的客房价格都已经回复至往年的正常价格,最贵的丽兹·卡尔顿酒店起价也已经降至8000元左右。

以节前号称春节期间平均房价高达34500元的三亚文华东方酒店为例,大年初一那天,酒店的门市价也不过才5000多元,甚至有被采访的住客称,因为临时加房,找了旅行社,居然拿到的房价才1500元。

三亚每逢黄金周、春节长假就出现炒房的现象,已经有好几年的历史。而这次岛内黄牛和国内游资的成功接头,让人对未来假期里三亚的酒店房价平添几分忧虑。

海南省酒店业资深人士、省旅游协会旅游饭店分会会长张会发说:“我认为政府应该在特殊时期出台最高限价标准。”张会发说,如果真的就这么随行就市的话,最终受损的还是酒店业,广东在春交会和秋交会的时候,也存在客房紧张的问题,当时广东政府也出台了最高限价,“从长远来看,政府应该这么做”。

太高了,总会被伤着

在国际旅游岛的刺激下,海南岛已经成为冒险者的乐园。楼市在发烧,酒店房价在发烧,这必将成为发展国际旅游岛最大的阻碍。

进入2月中旬以来,三亚楼盘销售量大幅下跌。根据搜房网的统计,2月中旬三亚商品房总签约数环比2月上旬下滑幅度达65.37%,对比1月同期的总签约数下滑幅度达74.7%。海口的楼市成交量也出现明显下滑。

记者搜集到的三亚酒店客房方面的信息表明,高房价吓跑了不少游客,最后,不少房都“烂”在了旅行社和炒房者手上,酒店实际入住率最好的也只有六七成。多家酒店的反馈信息显示,不少海景房价格大跳水,两天之内房价最大可相差60%之多。

形势似乎在一夜间发生了突如其来的180度原地调头,但其实对于先前的过热乃至发烧,担忧的情绪早就在业内高层蔓延。

春节前,记者就通过朋友关系联系了三亚某知名楼盘的销售总经理进行采访,但那对方婉拒了。朋友告诉记者,那位总经理觉得三亚楼市太热了,他们的楼盘四期还在打桩,按照相关规定还不能预售,但已经有无数客户手捧现金找门子、托关系要求买房。数钱数到手抽筋从来都是发财梦的标志,但真的梦想成真时,那位总经理却感到心慌没底气了。追着他买房的人越多,泡沫的感觉就越强烈,因此他开始力求降低曝光率。

中建国际副总裁雷越姝撰文指出,海南,即使对于中国人来说,也不过仅仅是个国际旅游岛,但“任何需求都可以有替代方案,当成本太高时。海南作为海岛旅游,或许在国内暂无可替代,但放眼东南亚,竞争对手遍地都是。如果海南的旅游成本太高,大家就会更倾向于去普吉岛、巴厘岛或者是菲律宾的长滩岛以及太平洋和印度洋上无数尚未命名和挖掘的海岛”。

早在春节前,北京银腾投资咨询有限公司总经理孙旭东就发出警告:“伴随着新年旅游旺季的过去,海南即将面临一次房价的巨大崩溃。”他指出,“仅仅以休假为主的三亚房价在短短一个月里面已经超越了美国的夏威夷,近在咫尺的巴厘岛房价也不足我们的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘岛的数倍,相信国人不会再次选择三亚了,地产出现如此概念性的不切实际的炒作,那些先富一族的跟风炒作已经注定是噩梦。”