试论地籍测绘在房产项目开发中的应用

朱俊仁

（湛江市国土资源研究发展中心，广东 湛江 524000）

1 地籍测绘的含意

地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作，是地籍调查中依法认定权属界址和利用现状的技术手段，是地籍档案建立的信息基础。其基本内容是测定土地及其附着物的位置、权属界线、类型、面积等。

2 地籍测绘的基本方法

2.1 地籍控制测量

地籍控制测量是根据界址点和地籍图的精度要求，视测区范围的大小、测区内现存控制点数量和等级等情况。按测量的基本原则和精度要求进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工作。

2.1.1 利用GPS定位技术布测城镇地籍基本控制网

在一些大城市中，一般已建立城市控制网，并且已在此控制网的基础上做了大量的测绘工作。但是，随着经济建设的迅速发展，已有控制网的控制范围已不能满足要求。有些控制点被破坏，为此，迫切需要利用GPS定位技术来加强和改造已有的控制网作为地籍控制网。建立GPS定位技术布测城镇地籍控制网时，应与已有的控制点进行联测，联测的控制点最少不能少于2个。

2.1.2 利用已有城镇基本控制网的办法

凡符合1985年发布的《城市测绘规范》要求的二、三、四等城市控制网和一、二级城市控制网点都可作为地籍基本控制网。对已布设二、三、四等城市控制网而未布设一、二级控制网的地区，可以其为基础，加密一级或二级地籍控制网。对已布设有一级城市控制网的地区。可以其为基础，加密二级地籍控制网。在利用已有控制成果时，应对所利用的成果有目的地进行分析和检查。在检查与使用过程中，如发现有过大误差，则应进行分析，对有问题的点（存在粗差、点位移动等），则应避而不用。

2.1.3 应用光电测距仪进行一、二级导线地籍控制网的布设

2.2 地籍碎部测量

2.2.1 常规地面测量方法

图1 极坐标法

极坐标法见图1，在控制点A上架设仪器，并以控制点B定向，测量目标点P与控制点B之间的角度β和目标点P与控制点A之间的距离S及垂直角α。即可测定目标点的位置。由于全站仪的广泛使用，该法己成为目前获取地籍要素的主要方法。通过直接将每个碎部点的高度角、水平角和斜距自动记录在外业电子手簿或掌上电脑上，直接解算界址点的三维坐标。

白纸成图法；白纸成图法包括大平板仪、小平板仪配合经纬仪等作业模式，它是一种图解成图法。在建立图解地籍时，最初图解地籍测量是建立在平板仪测图技术基础上的。由于平板仪测量法不能提供精确的野外实测坐标数据，而只能得到图解资料，因而只能提供图解地籍。随着解析测量方法以及摄影测量法的广泛采用，平板仪测量法已逐步被取代。

2.2.2 摄影测量方法

摄影测量法也称航空摄影测量法，它是按航摄像片及其测制底图获取目标的位置。主要采用全数字摄影测量的方法求得界址点点位坐标。当界址点的数目很多、地面通视不良的情形下，采用高精度的摄影测量方法是经济有效的。对于采用其它方法施测界址点坐标，而航测法绘制地籍图，更是我国当前城镇地籍测量的主要方法之一。

2.2.3 GPS测量方法

GPS作为一种当前最先进的定位工具正成为地籍信息十分重要的数据采集工具。近年来，GIS型GPS接收机用于采集地面上的位置数据及详细的属性信息正日益发展。GPS只提供地理空间位置，地籍空间数据还应该包括属性信息。例如，地籍信息系统中一条道路包括了该路的一系列点的空间坐标及该道路的属性信息（宽度、等级等），而 GPS只能在外业采集到一系列离散点的空间坐标。要想让这些点连成道路并知道其属性信息，就必须在外业采集这些离散点时加以说明和描述。

3 地籍测绘在房产工程中的应用

3.1 房产测绘的作业依据

（1）国标GB/T 17986.1－2000《房产测量规范第一单元：房产测量规定》。

（2）国标GB/T 17986.2－2000《房产测量规范第二单元：房产图图式》。

（3）CJJ 8－99《城市测量规范》。

（4）CJJ 73－97《全球定位系统城市测量技术规程》。

（5）GH 2001－92《全球定位系统（GPS）测量规范》。

3.2 控制地籍测量

（1）测区已有资料及可利用情况。图件资料：湛江房产局提供的测区1∶500，1∶1 000图件，该图于1995年地籍测量完成，时间久远，已不具备其应有的现势性，但尚可作为房产调查的工作。平面控制资料：测区内及附近分布有6个平面及高程控制点，经现场踏勘，目前6个控制点保存完好，可以作为本次房产测量的平面起算点。

（2）选点、埋石。根据湛江地区的地理特征及已有控制点的分布情况，参照测区已有地形图，我们进行了室内设计及实地踏勘、选点工作。按照《房产测量规范》和《技术设计书》的要求，在测区范围内布设26个GPS首级控制点，布设了60个加密GPS控制点，GPS控制点均在十字路口中心或规划路口中心设有钢钉标志，GPS控制点均绘制有点之记。

（3）施测方法。地籍测量中严格遵守操作规程，对仪器进行了认真的对中、整平。地籍测量前后分别量取了天线高，其互差不大于±0.002 m。首级控制测量使用检验合格的4台（套）Trimble5700型和3台（套）Trimble4700型GPS双频接收机采用静态定位方法施测。根据星历预报制定观测计划，静态同步观测一个时段，各个时段不少于50分钟。内业平差计算采用美国 Trimble公司的随机软件进行网平差。在首级控制地籍测量成果的基础上使用3台（套）Trimble5700型GPS接收机采用RTK方法施测，其余的GPS控制点作为测区的加密控制点，其中一台接收机为参考站，另两台为流动站。

（4）成果质量首级控制测量平差后 GPS控制网中最弱边的相对精度为1/60万。加密控制点通过将两个流动站对若干点位进行重复观测，其坐标互差均在±0.01 m范围内，60个GPS控制点的平均点位中误差为±0.007 m，最弱点的点位中误差为±0.010 m。由以上数据表明，首级控制及加密控制均达到《房产测量规范》及《技术设计书》的精度要求。

3.3 面积量算

房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高在2.2 m以上（含2.2 m）的永久性建筑。对规则建筑物，内业人员按外业勘丈草图，将实量数据平差处理后绘出每幢建筑物的分层平面图，用编写好的面积计算程序求取各层面积，然后对各层面积求和以获得整幢建筑物的面积。

实地量距法和坐标解析法是目前房产测量中最普遍采用的面积测算方法，也是目前面积测算中精度较好的测算方法。当面积小于等于1 000 m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要高；当面积大于等于1 000 m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要低。因此在面积测算中，我们采用了实地量距法与坐标解析法结合的办法：对于边长不超过一个尺段的房屋，用经过检定合格的钢尺实地丈量其每一条边，平差后计算面积；对于边长较长的房屋，用全站仪实测其四个角点坐标，作为控制长度将实地勘丈数据进行平差，从而计算房屋建筑面积。

由于在丈量房屋边长时存在误差，因此按照丈量数据直接在 AutoCAD上画出的房屋分层平面图形大多会出现不封闭的情况，即出现前后墙长度不相等或左右墙长度不相等的情况，而这与实际情况不符，也不符合人们的日常习惯。因此必须对丈量数据进行处理后才能进行面积计算。具体的处理办法是：利用房屋在设计时成对称图形的原理，将丈量数据进行处理，使处理后的数据满足对称及边长相等的要求。

4 结束语

目前，房地产的地籍测绘的工作成果应用十分广泛，但是在实际工作中还存在一些问题，这些问题的解决与否、如何解决，直接关系到千家万户的利益。因此，房地产的地籍测绘工作备受社会公众的关注，搞好房地产测绘的技术工作具有十分重要的实际意义。

1 张来安.地籍测量在房地产登记中的运用及其作用研究［J］.管理观察，2009（17）

2 陈 志、贾志俊.实时动态定位技术在地籍与房地产测量中的应用初探［J］.咸宁师专学报，2002（6）