浅谈农业科研单位公房售后的物业管理

张德军

（湖南省农业科学院基建规划处，湖南 长沙 410125）

单位公房是享受国家政策扶持而建的公有住房，是指企事业单位的职工按国家房改政策与当地人民政府出售公房方案购买的公有住房,享受优惠政策的经济适用房或集资合作建造的住房，不包括单位公有非居住用房,也不包括与房改无关系的个人拥有的私产房屋和租用住房。

由于单位公房牵涉面积大，分布范围广，特别是在城市住房比例中占一定的比例，同时涉及单位多，它的管理好坏直接关系到城市建设的发展、人们居住环境的改善和城市品位的提高，以及市民综合生活质量的好坏。

1 农业科研单位公房物业管理存在的主要问题

1.1 售后公共设施与共用部位的维修

单位公房多为计划经济时期建造的。整体来说，这类小区相对商品房来说，单位公房小区在硬件设施和软件管理上都存在许多历史遗留问题，单位公房由于建筑时间早、使用时间长而导致保养不够、损坏较严重，加之配套设施不完善，设备老化以及房屋本身质量等问题，个别甚至存在安全隐患，给物业管理带来较大的困难。其表现为：小区楼房陈旧，上下水管网及电路网老化，道路凹凸不平，监控等信息化设备缺乏；部分公房外墙已经大面积脱落，部分屋面和墙体渗漏，下大雨时会有外墙墙石和楼顶碎石脱落，对楼下过往行人安全造成威胁。

单位公房出售给职工个人后，住房的维修一般情况是：自用部位和自用设备的维修养护，由产权人自己负责，楼房的共用部位和共用设备的维修养护，通过建立维修基金的办法，由单位和相关的产权人共同进行维修养护。但楼房的居民们无法自发联合进行楼体墙面维修，而单位觉得房子已经售给个人，办好了房产证，属于个人私有财产了，理应由个人自行负责维修养护。由于维修基金本身不多，而且维修费只能用利息，支用维修基金的手续也很繁琐，所以公共部位的维修是一大难题。

1.2 物业费的收缴问题

物业费是单位公房物业管理中的核心问题。此费是个人交还是单位交？一直以来，单位公房物业服务费用是由售房单位来支付的。当前，一些企事业单位宿舍并不向本单位职工收取物业管理费，但随着单位公房交易日趋活跃，越来越多的非本单位人员成为房子的新主人。这些“外来人口”能否“顶替”原房主享受物管费减免权利？由政府投放资源对已私有化的单位公房进行维修养护，这在资源配置的合理性上可能引起社会质疑。

但是，不少单位公房住户没有物业服务的缴费意识，物业管理费收不上来。单位公房业主一般每月向单位交纳十几元清洁费、治安费。即使这么少的钱也不能够做到100%的收缴率。

1.3 业主观念需要更新

大部分业主，尤其是那些离退休的老同志和下岗工人，经济收入低，福利条件差，守旧思想根深蒂固，住了十几年乃至几十年的单位福利房，一直不要交管理费，无论是什么问题，如房屋漏水、路灯不亮等等，都找单位房管科或后勤部门就行了，从来是只管住，不管修。而现在实行物业管理，住房要交费了，一些维修、服务也变成有偿的了。而一些业主的思想观念未更新，自然对单位公房物业管理难以接受或很不理解。另外，一些住户对物业管理收费内容不明确，以为交了管理费，物业公司就什么都要做，否则以拒交管理费相胁。

1.4 物业管理收费标准低，亏损严重

单位公房物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出。如此一来，形成恶性循环，使物业管理工作陷入困境。

1.5 维修基金杯水车薪

单位公房出售后，按照统一管理模式要求，必须提取维修基金，提取比例为房款的2%。事实上，单位公房房屋质量普遍较差，而长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低，设备陈旧、老化。加之维修基金的匮乏，给维修造成较大压力。

2 解决农业科研单位公房物业问题的策略

2.1 加大前期投入，完善配套设施设备

政府、单位应在公房物业管理起步阶段进行必要的前期投入。比如完善小区的一些配套设施设备，整修楼体外墙、下水道，进行绿化等。除了对单位公房小区的基础配套设施设备及环境质量进行整治改造外，还要将一系列社会公共服务设施一并纳入规划进行改造，增加前期投入，使其具备物业管理条件后，再引进市场机制下的物业管理服务。这样既能吸引物业管理公司接手单位公房，又能减轻业主的负担，改善业主生活环境，有利于业主接受物业管理，促进单位公房物业管理的启动。此外，由于目前大多的物业管理还属于“福利”或“半福利”状态，因此必须采取有效措施确保物业管理公司能保本微利，在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出单位公房物业管理市场，促进形成良性循环机制。

2.2 加强宣传动员，明确物权责任主体

居民要逐步树立住房保值增值离不开物业管理的观念。而宣传社会化、专业化、规范化的物业管理是实现物业保值增值的有效途径。职工宿舍的物业管理费原是单位的福利补贴，不需要职工本人交纳，个别职工将房屋产权对外出售后，该物管费补贴也应随之取消，改由新户主交纳。

按照单位公房上市交易的有关规定，住户购买的公有住宅楼房上市交易后，该房屋的产权性质转变为商品房产权，新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目。

如中山市为明确对已出售公房共用部分的维修养护责任，市政府出台文件规定：按房改政策购买的单位公房（已超过5 a）和按成本价购买的公有住房共用部分的维修，原产权单位不用负责，所有资金由住户分摊负责；自公有住房售后第6年开始，共用部分的维修养护，原产权单位不再负责，应由所在用户共同负责。

个人缴费逐步代替单位缴费，这是业内一致认为的单位公房物业服务收费的趋势，但是在转变过程中尚需各方协调努力。

2.3 大力发展经济，单位给予支持

经济发展水平不高，业主收入不高，相当部分业主物业管理消费承受能力较弱，是业主对物业管理收费耿耿于怀的根本原因。谁不想让自己的房屋接受专业化、高标准的维修和养护呢？居住单位公房小区的居民与商品房小区的居民相比，收入相对而言要低一些。所以，大力发展经济，增加居民收入，是推行单位公房物业管理的根本措施。

要想搞好单位公房的物业管理，除了政府的重视和扶持外，原单位也要给予一定的支持。作为单位来讲，把宿舍小区推向社会，实行专业的物业管理，等于卸了“包袱”，轻装前进。但这只是“卸”包袱，而不是“扔”包袱。为了让业主不会一下子感觉到太大的经济压力，单位不妨给予一定的补贴。假如物业管理费是1 元/m2，那么单位、个人各出 0.5 元／m2，按 80 m2计

算个人每月只需要出40元左右，应该还能接受。

2.4 业主要转变观念，增强被服务意识

房子归自己所有后，人们就会重视房子的保值增值问题。行政福利型的管理，非但不能使物业保值增值，而且还会加重政府负担，对其他的公民也不公平。社会分工越来越细，财富的积累要靠效率。只有完善的分工和较高的效率，才能使社会高速有效运转。房屋交给物业管理公司来维修养护，业主可以有更多的时间和精力在本行业中发挥才智。被服务意识的增强，可以让业主更好地分配时间，也会更加容易接受物业管理。实际从道理上说，单位公房的物业服务费用应该由单位公房售后的个人来承担。因此，单位公房维修养护应由产权人负责。

政府有关部门、单位还可以规定并积极组织、引导单位公房小区业主召开业主大会或成立业主委员会，通过公开招投标的方式向社会选聘有资质的物业管理企业对小区进行专业性的物业管理，规范单位公房物业管理收费，实行小区自治，使单位公房物业管理进入市场化。

2.5 建立完善的维修基金管理制度

建立完善的基金管理制度，对于单位公房的物业管理将有很大的帮助。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。按有关文件规定，单位公房由公房转为私房后，售房款属于原产权单位，售房单位应将售房款的20%～30%作为单位公房的专项维修基金。同时，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴纳维修基金。维修基金应当在银行专户存储，专款专用，严禁挪作它用。

3 小 结

单位公房小区是计划经济体制下遗留下的产物，有着自身的特点和复杂性，也关系到广大群众的切身利益。单位公房物业管理的问题是在经济发展过程中必须面对的一个问题。单位公房的物业管理，无论是从居民生活需求，还是从城市的定位来看，都具有重大意义。只有政府、单位、业主形成良性互动，共同努力，才能把各种问题解决好，真正实现双赢，营造和谐社会。

[1] 李巧波.公房自营式物业管理探讨 [J].现代物业，2007，（6）：24-25.

[2] 李爱珍.规范物业管理的必要性[J].企业研究，2004，（11）：67-68.

[3] 陆一川.已售公房物业管理的三大难题 [J].城市开发，2002，（19）：39.