论期房按揭贷款合同纠纷及其解决途径

唐西

(苏州大学王健法学院，江苏 苏州 215006)

随着房地产市场交易火热楼价不断攀升，按揭贷款购房成为大多数消费者购房的主要方式。一般来说商品房买卖的标的为现房或期房(楼花)。由于购买期房对于现房而言风险比较大，所以国家对于期房买卖和购买期房贷款有严格的限制。如《房地产管理法》第45条第1款规定：“商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交工时期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”第2款规定：“商品房预售所得款项必须用于有关的过程建设。”这是关于商品房预售的限制性规定。关于期房按揭贷款也有相关规定，中国人民银行《个人住房贷款管理办法》中禁止“零首付”，同时规定了借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。各商业银行也出台了自己的内部规定用以降低期房交易的风险。尽管相关法律法规以及内部规定不断出台，按揭贷款产生的纠纷还是在不断涌现，其原因是多方面的，主要是楼价虚高且不断攀升，购房者盲目购买，开发商资金链断裂，银行放贷审核不严等等。由此产生的纠纷也层出不穷，怎样解决好由此产生的纠纷是一个亟待解决的问题。

一、期房按揭贷款合同的理论分析

从期房按揭贷款合同理论上讲，它是银行与购房者之间的借贷合同。它是指房屋买卖合同中的买方向房地产开发商交付部分购楼款后，将其根据合同取得期房的财产权提供给银行作为贷款的担保，并与按揭银行签订贷款合同，贷款额度为尚未支付的购楼款①。但是该种借贷合同与普通的借贷合同是有区别的，主要是因为它引入了按揭制度，而且使贷款合同与商品房买卖合同、保证合同之间关系非常密切，缺一不可。

我国实务操作过程大致如下：第一，作为卖房人的开发商向商业银行提出由商业银行向其客户提供贷款以促进其销售，经过商业银行考察，同意为其客户提供贷款用于购房，并与开发商签订合作协议。这个合作对于开发商和银行而言都是有利的。第二，购房人与开发商签订购房合同(主要是分期付款买卖合同)，同时向开发商指定的银行申请按揭贷款，并按合同的要求付清首付款。第三，在上述基础上，银行开始向购房人(贷款申请人)进行身份、资信等审查，同时审查所购现房或期房的合法性并请土地评估机构进行评估，作出评估报告。经审查合格与购房人签订按揭贷款合同。第四，开发商作为按揭人的保证人与银行签订保证合同。第五，有些银行还会要求购房者为所购现房或者期房购买保险，并指定银行为第一受益人。但这一步不是每个银行都会要求的。第六，贷款合同签订后，购房人还要将所购期房的预售合同交给银行保管，等房屋建成开发商正式办理产权登记，然后购房人仍将产权证书交给银行。第七，买房人在付清首付并与银行确定按揭关系之后，银行将买房人未付清的剩余房款支付给开发商。第八，购房人按期向银行还款付息，直至完全支付完本金及利息，银行归还房屋产权证书。这种交易方式对于开发商而言可以在较短时间内收到房款，有利于自身的资金周转。对于银行而言扩大了放贷业务量增加了收益。对于购房者而言，分期支付房款减小了购房压力，提前使用了房屋也利于房屋效益的完全发挥。

首先，进一步分解此交易模式，此交易模式涉及多种法律关系。第一个法律关系是购房人与房产商之间的商品房买卖合同关系。第二个是银行与购房人之间的因支付购房贷款产生的借贷关系。第三个是购房人将房屋作为担保和银行产生的按揭贷款关系。第四是房地产开发商为了售出房屋，而作为保证人担保购房人与银行之间借贷的担保关系。这几个法律关系是一般情况下都应当有的，在特殊情况下还有银行要求购房人按银行指定的险种向保险公司投保而产生的保险关系。此外在购房人不能按时支付借款及利息时，房产商将房产回购而产生回购法律关系。

其次，分析此交易模式与传统交易模式的不同。在这种交易模式下期房买卖合同与一般的分期付款买卖不同，它引入了第三方银行，银行代购房者向开发商一次性付清房款。按揭贷款合同也与一般的贷款合同不同，原因是：第一，主体固定，借款人不能选择贷款方只能向指定的银行贷款，而一般贷款合同借贷双方自由选择；第二，一般借贷合同效力及履行由自身决定，与其他合同无关，而按揭贷款合同的履行也影响着商品房买卖合同的履行，同时商品房买卖合同亦影响着贷款合同。如2003年5月7日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同或者赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”由此可见，商品房买卖合同是期房按揭贷款合同得以签订的前提与基础，期房贷款合同订立的目的就是为了商品房买卖合同的顺利履行。两者有密切联系。在此问题上，德国法院认为,如果出卖人与贷款银行之间存在长期合作关系,贷款银行经由出卖人介绍,或有交付贷款表格与出卖人的情形,或银行将贷款金额直接拨付出卖人以清偿价金等均被视为具有经济上同一性之客观关联因素。此时,在原因关系(买卖合同)或给付关系(贷款合同)中有一法律关系不成立或撤销后,当事人得据以解除另一法律关系。而嗣后买受人对于出卖人所得主张之抗辩事由(如价金之返还)如出卖人已无法清偿时,则依诚实信用原则亦得向贷款人主张拒绝返还已贷之款项,此即所谓抗辩延伸原则②。

二、期房按揭贷款合同常见的几种纠纷及解决途径

(一)开发商违约产生的纠纷

由于开发商与购房者签订的购房合同是贷款合同的基础，所以开发商一方单方违约就会影响按揭贷款合同的履行。现实中开发商违约一般会出现这样的情形：如开发商延期交楼或者交付与合同约定不符的楼宇，所交商品房质量不合格，或其它原因导致楼盘烂尾。还有一种情况就是开发商未取得合法的土地使用权证而违法预售房屋。

出现开发商违约的情况时，就应当考虑到对贷款合同造成的影响。如果只是违约但对贷款合同不影响的话，购房者可以请求开发商支付违约金等，对于贷款合同购房者还是应当正常行使权利履行义务。如果开发商违约行为致使贷款合同的目的不能实现，贷款合同中当事人可以请求解除合同。具体解除合同的法律后果讨论如下：

对于合同的解除，《合同法》第97条规定：“合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”笔者认为，按揭贷款合同由于还款方式为分期付款，每笔款项都是分开的，都是用货币这一一般等价物去支付的，所以应当说它是一时性合同而非继续性合同，合同解除是具有溯及力的。当事人解除合同可以要求恢复原状。由于出借和归还的都是货币，所以可以将已经归还的贷款折抵全部贷款再将剩余部分恢复原状即可。对于银行在合同解除之前已经收取的利息如何处理？笔者认为根据借款合同的性质,支付利息是借款人的合同义务,所以借款人已经支付的利息视为其使用借款期间的对价,无须恢复原状。至于解除是由于开发商的原因开发商是否应当承担责任？笔者认为，根据合同的相对性原则，开发商在商品房买卖合同当中应当承担责任，但是在贷款合同当中即使是由于开发商的原因使贷款合同解除的，其也不应当承担责任。银行要求购房者支付的赔偿，购房者支付后再根据商品房买卖合同要求开发商赔偿。

(二)购房者违约产生的纠纷

购房者一般情况下都会按期向银行还本付息，但是也有出现信用风险的可能。在购房者不履行还款义务时银行面临着巨大的按揭贷款坏账风险。所以在实践中商品房担保贷款合同往往约定：合同履行期限内，购房人连续一定期限未偿还贷款本息，保证人又不同意延期；购房人死亡且无继承人或受遗赠人；购房人的继承人或受遗赠人拒绝履行购房人应承担的还款义务；购房人被宣告破产或依法被撤销等情形银行可以处分相关房产。同时为了化解风险，购房者还必须购买保险。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第25条规定：“以房地产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续,抵押期内,保险单由贷款人保管。”其次，还会要求开发商作为保证人。所以说当购房者出现违约的情形，银行在多重保障之下解决起来相对比较容易，风险不会太大。此外，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26条和27条来处理：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”

(三)银行违约产生的纠纷

一般情况下银行不会出现违约但是也不排除这种可能性。比如，银行未按约提供按揭贷款将损害购房人和房产商的利益，此时如购房人提起诉讼要求银行依按揭贷款合同承担违约责任或承担赔偿购房人损失的责任，房产商可以以独立请求权的第三人身份加入诉讼或购房人与房产商共同提起诉讼。有时还会出现银行不按合同约定的利率计息或者无正当理由提前收款，这种情况下如果银行的行为导致购房人的利益受损，购房人可要求银行赔偿。

(四)标的物风险负担产生的纠纷

由于标的物是不动产，一般而言风险不大，但是它也会产生风险，如发生天灾楼房坍塌或因人为原因产生“楼脆脆、楼倒倒”现象。那么，风险出现了由谁来承担，往往会出现许多纠纷。对于这个问题分为两种情况进行分析：

第一，标的物即房屋在借款人还贷过程中因为来自外部的原因如不可抗力而致使抵押房屋损毁灭失。对于此问题，又分两种情况予以解决。(1)购房人未办理保险。因自然灾害等不可抗力引起房屋灭失，此时根据期房买卖合同风险应当由房产开发商承担。如果灭失的是现房，则使银行贷款债权的抵押物灭失，抵押权消失。但是债权不消失，风险由购房者承担。(2)如果购房人买了个人抵押贷款房屋保险，由于该种保险是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨、雷击、地面突然塌陷等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责给银行偿还。

第二，由于人为原因致使抵押房屋损毁灭失，如按揭人有意无意损毁房屋，造成房屋价值急剧下降以致实际价值低于未偿还的贷款本息余额。此时银行可以要求购房者回复抵押物价值或者增加相应担保。如果第三人造成房屋价值减少的，银行只能在购房者在所得的损害赔偿范围内要求提供担保。

(五)按揭房屋转让产生的纠纷

现实中往往有购房者在支付了一部分按揭贷款后由于种种原因将房屋转让。对于按揭房屋转让合同效力问题有的学者认为其是无效的，有如下理由:(1)期房转让其实质是预售房屋的购房人出卖未登记领取权属证书的房屋,而《城市房地产管理法》第38条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”期房转让的行为违反了该法的强制性规定,因此根据《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效”的规定,预售房屋的购房人在未取得房屋权利之前与受让人签订的商品房买卖合同应认定无效。(2)上海市政府颁布的《关于预售商品房转让问题的决定》和修改后的《上海市房地产转让办法》均规定房地产登记机构不予办理预售商品房转让的预告登记,因而期房转让合同无效③。笔者认为，虽然《城市房地产管理法》第38条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”但是同时该法第46条也规定了：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题由国务院规定。”可以说在这个问题上法律实际上并没有禁止期房的再次转让行为。对于购买期房的买房人而言，他通过与开发商签订房屋预售合同所享有的是债权，但是在办理了预告登记后，他应当说是取得了现房的期待权。并将此权利质押给了银行来办理按揭贷款。根据民法理论，笔者认为期待权具有物权属性，作为一种财产权利完全是可以转让的。在标的转让可能，各项手续齐备的情况下，期房的转按揭完全是有效的。所以，没有理由否认期房转让合同的效力。实际上，上述地方规章的出台只是为了打击短线投机炒房现象，在当时楼市不断攀升的背景下具有一定意义。但是现在楼市并不是一直在持续升温，购房者也不能像炒股票那样凭着“炒”的心理去赚钱。所以我们认为转让合同是有效的，购房人可以转让房屋。但是在按揭贷款关系中，购房人也是债务人，债务转让当然要有债权人银行的同意。所以转让行为要在贷款银行同意的情况下，原借款人将尚未清偿的贷款本息转移给新买房人并由新买房人继续清偿。同时，开发商是按揭贷款中的保证人，按揭房屋转让时必须经过开发商书面同意并承诺继续为新的借款人提供担保，否则就可能出现开发商免除担保责任的情形，从而使得银行风险加大。

实践中，出现纠纷最多的是在按揭房屋转让时，在按揭房屋转让状态下，银行须将房屋产权文件交还原借款人以便其到房屋登记机关办理房产过户登记以及新的抵押登记，然后再将新的产权文件和抵押登记证明收回保管。在这种情况下，由于房屋产权文件有一段时间完全处于原借款人控制下，购房者持有产权证做侵害债权的行为，如注销有关抵押登记并转让给善意第三人，此时若没有相应的监督制约机制，风险由此产生。在这种情形下，银行的债权是不能够对抗善意第三人的，银行只能够要求原购房人承担责任。

(六)关于对提前还贷收取违约金产生的纠纷

在购房者与银行签订的按揭贷款合同中，规定了还贷的期限。购房者即借款人应当按时还款，但是实践中往往会出现部分购房者由于经济能力提升希望提前还贷的情形。那么提前还贷是否收取违约金呢？对于此问题产生了纠纷的当事人各执一词。借款方认为：根据我国《合同法》第71条规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”而提前还款对于银行来说预期利润和风险同步降低，所以很难说是有损害的。银行方却往往认为提前还债是违约行为，对他们产生了损害。也有人更进一步说明损害的存在，认为大规模的提前还贷，虽然降低了银行的经营风险，但更降低了银行的中长期预期利润。而且事实上，在个人房贷中，由于每个人提前还贷的情况不一样，银行往往需要由人工完成当期本息和今后月供的重新计算，从而增加了人力资源的占用，提前还贷还使银行的贷款计划被打乱，这些都增大了银行的经营成本④。笔者认为对于银行来说提前还贷是不会产生损害的，只是预期收益未得到，但是预期的风险也没承担。而由人工完成本息的重新计算这样的人力资源的占用实际上只是由于提前还款给债权人增加的费用，并不属于损害范畴。所以应当允许提前还贷。如果提前还贷给银行增加了不必要的费用，费用应当由借款方承担。

明确了借款人可以提前还贷，那么由此产生的违约金问题怎么解决。一般而言，按揭贷款合同会有关于是否收取提前还款违约金的约定。笔者认为如果有约定则从约定，没有约定，则不应该收取违约金。实践中有些银行对此没有在合同上约定却在出现提前还款时按照人民银行规定的标准向借款人收取违约金。笔者认为这种做法是没有依据的。还有一些银行约定的违约金高于人民银行规定的标准，这种做法也是不成立的。因为人民银行关于提前还贷收取违约金的标准属于行政规章，对各商业银行的业务行为有导向性和约束力,违反规定收取违约金既无法律依据又显失公平。所以，借款方可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

三、结语

纵观期房按揭贷款合同在现实中出现的种种纠纷，不难发现纠纷产生的根源比较多，如：楼价虚高且不断攀升，购房者盲目购买，开发商资金链断裂，银行放贷审核不严等等。但是如果分析清楚了各种法律关系，明晰各方权利义务，运用现行法律及法学原理，寻求解决途径是比较容易的。笔者将实践中常出现的纠纷按照纠纷产生的根源分为上述几类，明确其解决方法，以期对实务操作有所裨益，并希望有关法律及早出台并对之加以规制。

注释：

①笔者认为有的书将之称为期房贷款担保合同实为不妥，将其称为期房按揭贷款合同更为确切，因为大陆的期房按揭是香港地区楼花按揭的变种，其主要是由移转权利于银行的担保改变为一种特殊制度安排。这种特殊在于交易前期表现为将期待权作质押标的，并辅之以开发商的担保，后期则为房屋抵押。实践中各方都接受此种交易模式称之为按揭贷款。

②杨淑文:《新型契约与消费者保护法》,中国政法大学出版社，2002年,第189页，第210页。

③顾建荣、王岩：《期房转让合同效力问题研究》，《上海审判实践》，2006年第1期，第53-55页。

④葛堂伟：《关于对提前还贷收取违约金问题的法律探讨》，《法治与社会》，2008年第7期，第71页。

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