城市住房市场的供需模型分析

张红星

(郑州市社会科学院经济所,河南郑州450015)

自2003年起,我国城市住房价格持续上涨,而且涨幅较大。虽然国家采取了多种宏观调控措施,但截至目前,房价并没有出现较大幅度的下降,相反却有再创新高的趋势。房价的迅速上涨牵扯出许多社会矛盾,如低收入阶层无力购买住房、水泥钢铁等行业过度扩张、出现与房地产业相关的大量腐败现象和银行贷款大量流入房地产业导致潜在金融风险等等,从而引起社会各方的强烈关注。本文尝试运用经济学的供给—需求模型对城市住房市场予以分析,并评价住房市场的经济效率和社会福利效果。

一、城市住房市场的供需模型分析

按照经济学理论,在市场经济条件下,某种商品的市场需求和市场供给在市场上相互作用,从而达到一个均衡状态,决定着该种商品的均衡价格和均衡数量。我国自从1998年实行住房分配货币化改革以来,房地产业基本上实现了市场化运作,经济学中的供给—需求模型完全适用于研究我国的住房市场。下面是一个住房市场的供给-需求模型图(图1):

图1

图1中,D为住房需求曲线,S为住房供给曲线,均衡点为E0,其对应的均衡价格为P0,均衡数量为Q0。△AE0P0代表消费者剩余,△BE0P0代表生产者剩余。

现实生活中,随着某些经济变量,如消费者的收入、市场的价格预期和生产商成本等等的变动,供给曲线和需求曲线可能会发生移动,从而两曲线的交点——市场均衡点会发生移动,市场就有了不同的价格,同时也会产生不同的福利分配效果。下面分别就需求和供给两个方面进行分析。

1.需求角度的分析。假设供给曲线S保持不变,而需求曲线在增加需求的拉动下,由D1向右移动到D2,均衡价格就由P1上升到P2,均衡数量由Q1增加到Q2(图2)。如果需求曲线持续右移,市场价格就会持续升高。这种分析恰恰符合我国城市住房市场近年来的实际情况。

图2

近年来,我国经济快速增长,城市化进程不断推进。全国GDP由2001年的108068.2亿元上升到2008年的300670亿元,连续多年保持了10%左右的增长;城镇居民家庭人均可支配收入由2001年的6859.6元上升到2008年的15781元;城镇化率大幅提高,截止到2008年底,我国城镇化率达到45.7%。随着社会的变化发展和居民生活水平的提高,城市住房的需求量也大幅增加。产生这种现象的原因主要有以下三点:第一,随着城市居民需求层次的提升,在衣食住行中,似乎到了特别关注“住”的阶段,改善居住条件成了居民的普遍愿望。第二,居民收入的提高,也使得住房偏好能够转化为现实的购房需求。第三,城市人口的增加也是提升住房需求量的一个重要因素。与乡村相比,城市较高的发展水平和较好的发展前景,吸引有条件的农村居民大量向城市转移。以上讨论的是城市居民出于居住目的形成的住房需求,被归类为自住型需求,这类需求的大小主要决定于购房者的收入和偏好。同时,在当前的住房市场中还存在投资型需求,此类需求者购房后不是用来自己居住,而是用来出租,或是等待资产升值后转手卖出。经过多年的经济持续发展,许多居民都积累了一定量的财富。出于保值、增值的目的,人们要对保存财富的方式加以选择。由于对通货膨胀的担忧,人们不再简单地把钱存入银行,而是购买股票等证券或住房等实物资产保值增值。投资型需求主要决定于购房者对未来房价的预期。住房价格多年来持续上涨的事实以及我国正处于快速工业化、城市化阶段的判断,给予投资者良好的期望,因此大量居民储蓄转向房地产,投资型需求呈逐渐扩大之势。投资型需求增加了住房市场的整体需求量,两类需求的叠加共同构成了住房市场上的需求曲线。这里需要提到的是购房付款的银行按揭方式,按揭的使用降低了当前付款量,相当于提高了购房者的短期支付能力,直接放大了市场的有效需求量。通过图2可以看到,需求拉动下的住房市场变化是有效率的。因为,随着市场均衡点的移动,虽然价格有所上升,但住房市场的成交数量是扩大的,生产者剩余和消费者剩余也都在扩大,社会总福利由△ABE1扩大到了△CBE2。

2.供给角度的分析。房地产开发商在成本约束和市场价格下追求利润,企业成本和利润是构成房价的两大主要因素。近几年来,房地产甚至被称为暴利行业,企业追求过高的利润无疑是推高房价的一个原因;至于开发商的成本,我们作如下分类:土地成本、政府所收的税费、其他经营成本。本文将主要讨论前两者对住房供给的影响。因为,这里所归类的其他经营成本指的是一个企业的正常经营成本,主要由市场环境所决定;而土地成本和税费主要是政府的收入,也是目前关于房价争议中的两个焦点问题,有必要进行较为深入的探讨。第一,开发商追求垄断利润对供给的影响。利润是企业经营的动力,高利润吸引大量资源投向房地产业,对促进我国城市住房建设无疑发挥了重大的积极作用。但凡事都有它的两面性,当某一行业依靠垄断势力获取高利润时,往往会出现不符合社会期望的结果。研究表明,尽管中国市场上的开发商数量众多,但房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,他们实际上并非在同一市场上竞争,构成竞争的只是相邻的少数几家开发商,表现出相邻竞争态势,从某种程度上说中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。按照经济学理论,完全竞争市场是最有经济效率的市场,而市场的垄断性将在不同程度上削弱经济效率。在完全竞争市场上,企业面对水平的需求曲线,市场均衡点的价格等于企业的长期边际成本,产品的均衡价格最低,产品的均衡数量最高;而在具有垄断性的市场上,企业对价格有一定的控制力量,在市场均衡点上,往往是价格大于企业的长期边际成本,维持一种低产高价现象。第二,土地出让金对供给的影响。作为房价的构成部分,土地出让金推动住房供给曲线向左上方移动,其经济效果如图3所示。图中,需求曲线D保持不变,S1代表没有加上土地出让金时的供给曲线,S2代表加上土地出让金以后的供给曲线。随着供给曲线由S1移动到S2,市场均衡点由E1变为E2,结果是,交易量由Q1下降为Q2,市场价格却由P1上升到P2。由对图3的分析可以推出,土地价格上涨,开发出来的房子就跟着涨价。而房价上涨的预期又会刺激开发商争抢土地,进而推动土地价格上涨。土地招拍挂制度在一定程度上使土地市场公开透明,但是“价高者得”的规则往往导致地价飙升。我们来分析一下土地市场的情况(见图4)。短期来看,土地供应量是固定的,这意味着土地的供给曲线是一条垂直线,这样,开发商竞标时,需求曲线右移,其结果必然提高了土地的价格。这里,我们不能认为地价是市场交易形成的所以就是合理的,这里存在房产商垄断经营的权利,意味着地价很容易通过房价转嫁到消费者头上,这才是开发商敢于高价拿地的潜在原因。这样,土地出让金提高作为房价成本中重要的一环,与房价互为因果,不可避免地带动房价高企。在图3中,土地出让金提高导致市场价格上升,产量下降,反映出经济效率的下降。生产者剩余和消费者剩余之和所代表的社会经济福利由△BAE1缩小为△BCE2,也同样说明了这一点。同时,我们可以在图3中看到政府的收益。图中显示,社会经济福利由△BAE1缩小为△BCE2,减少的是四边形ACE2E1部分。但这里我们考虑的仅是包括生产者和消费者两方的情况,如果把政府包括进来,就不能说四边形ACE2E1部分全部损失了,因为其中的ACE2F部分是转化成了政府的土地收益。不过,△FE2E1部分就是纯粹的损失了。归纳起来,土地出让金的经济效果就是:提高了房价,但却降低了市场均衡数量,抑制部分消费需求,造成部分经济利益向政府部门转移,削减了整个社会的经济福利。第三,税费对供给的影响。税费的经济效果也和土地出让金基本一样,同样会使得供给曲线向左上方移动,提高房价,降低均衡数量,造成部分经济利益向政府部门转移,削减了整个社会的福利。区别只是在于,税费的影响是一次性的,后者却会出现与房价循环推动的后果。

二、促进我国住房市场健康发展的建议

根据住房市场供需模型分析,涉及到政府、房地产商和消费者三个方面,即政府垄断土地供给,以土地出让金的形式获取收益,并收取税费;房地产商在成本约束和市场价格下追求利润,供给住房;消费者在收入约束、偏好和按揭制度下购买住房。三方通过博弈形成市场的均衡点,决定了市场的价格,并获得各自的经济利益。当前我国住房市场的主要矛盾是供给不能满足居民日益增长的需求,房价过高只是反映供给不足的一个信号而已。根据上面对住房市场供求机制的分析,为促进住房市场的健康发展,达到市场供求平衡和降低房价的目标,我们可从以下方面采取措施:

1.提高市场供给量。第一,促进竞争,最大程度地降低住房市场垄断性。我国住房分配市场化的深入推进是自1998年开始的,此次房改的原因是多方面的,其中之一是我国面临亚洲经济危机的冲击,对外贸易恶化,国家力图扩大内需,把住宅业培育成新的经济增长点,因此政策上给予房地产业大力扶持。然而,世易时移,今日的房地产企业已经变得具有强大的市场控制力。当企业具有一定的垄断能力时,往往就会通过非价格因素进行竞争,以维持较高的价格,从而获取垄断利润。房地产商就是通过寻租、捂盘、囤地、虚假广告和违规合同等手段控制供给,抬高价格。第二,合理控制政府土地收益,降低税费。促进竞争可以促使企业强化管理,压缩经营成本,有利于房价的降低;但导致住房开发企业成本过高还有两个重要因素,就是土地出让金和政府税费。国务院发展研究中心报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。据2009年全国两会期间政协委员提交的提案显示,各地政府在房地产开发过程中所征收的费用多达50余项,涉及25个部门,约占到房价的15%至20%。同时,这些收费之外,政府还向房地产开发企业开征十余项税负,约占到房价的15%。两项合计,税费成本高达房价的30%—50%。而在这些“明面上”的税费之外,还有各种与相关政府部门打交道时所需的“公关费”。所有这些,最终当然都还得由消费者来买单,通过提高房价来消化。前面的供求曲线分析表明,过高的土地出让金和税费,会降低住房市场的效率,抑制供给。这一点也可以从另一个角度得到理解:政府的土地收益和税费绝大部分没有转化为建房基金。所以,地方政府从构建和谐社会角度出发,统筹收入来源,把土地收益和税费控制在恰当的水平,能在一定程度上加快住房建设,实现房价的降低,促进住房市场的繁荣。

2.区分需求类型,优先满足居民住房需要。当房地产商利润水平基本处于社会平均利润水平,政府税费、土地出让金都达到合理水平,只是由于资源的瓶颈限制,导致住房供给量无法扩大,就要压缩投资性的需求,优先满足居住需求。因为,此时的供给曲线是一条垂线,需求曲线的移动只能改变房价的高低,而不可能改变市场上的供给量。有限的住房当然要优先用于满足居住需求,而不应拿来充当炒作牟利的工具。由于投资型需求受到抑制,需求曲线左移,房价也就会下降。保护自住型需求、控制投资型需求,可以采取的措施有:对存量住房征收物业税,不鼓励多占住房;严格执行第二套房贷的利率和贷款数量限制等等。有人建议提高房屋转手交易的税费,以增加投机成本,控制房产炒作,笔者认为不妥。因为二手房交易是新房供给的一个补充,可以促进住房市场供给的多元化,应该予以鼓励。

3.区别对待,加大保障型住房建设。面对社会现实,收入差距较大的状况还会在较长的一段时期内继续存在。要全面建设小康社会,实现社会的和谐发展,仅仅依据市场购买能力决定住房的分配是不合适的。早在12年前,中央政府在决定停止住房实物分配、实行住房商品化的同时,对建立住房保障体系是有着明确的设计思路的,“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这就是被建设部多次提到的“三种住房供应体系”。然而,这一正确决策并未得到认真贯彻执行。

令人欣慰的是解决城市居民住房问题已得到政府的高度重视,将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。2008年11月12日,住房和城乡建设部副部长齐骥对新华社记者表示,按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求,2009年至2011年,将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房,另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区改造。2009年9月28日,国庆新闻中心举行“中国社会保障、住房保障情况和住房建设成就”新闻发布会,希望各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地。这样可以提供更多的、百姓能够支付得起的商品住房,满足那些自住需求的购房者。

[1] 皮文华,邱力生.我国房地产产业地位的理论分析[J].商业时代,2009,(27).

[2] 文林峰.建立住房分层次供应制度[J].城市住宅,2009,(3).

[3] 程大涛.房价与地价关系新解:土地重置成本决定房地产价格[J].价格理论与实践,2009,(6).