房租上涨难持久，市场发展路还长

杨红旭

今年以来，在全国住宅销售市场显著降温，房价止涨、甚至开始下跌的背景下，许多城市的房租价格却出现了逆势上扬，甚至有些房源涨幅高达30%左右。导致房租上涨的原因是多元的，房租与房价之间关系更是错综复杂，住房租赁市场的发展既急迫又漫长。围绕这些问题，笔者做以下分析。

本轮房租大幅上涨的原因

一是部分购房需求暂时转为租赁。4月中旬以来，以“国十条”为核心的房地产调控可谓近十年来最严厉，而且效果立竿见影，全国商品住宅成交量明显下跌，一线城市和部分二线城市更是出现了大幅调整。政策主要打压投资投机性需求，可由于最重要的“二套房贷”政策属于“一刀切”，“认房认贷认调查”，打击面非常大，连合理的改善需求也被误伤，导致自住需求观望情绪浓重。其结果是，部分打算买房的首次置业者，以及卖了旧房还没购新房的置换型购房者，被迫暂且租房住。

二是季节性租房需求释放。在大城市中，每年5-7月份都会出现一波住房租赁热潮。需求者包括大学毕业生、外来暑期短期务工者、参加读研等各种培训班的人等。这些需求属于增量需求，刚性很强，不管租金高低，必须租到房子住。另外还有一个因素，这类群体需要的多是中小户型、中低租金的房源，甚至倾向于价格低廉的群租房，而这类房源比较稀缺，更易于涨价，如果一旦被“二房东”操纵，则见风就涨。

三是部分房产中介哄抬价格。相对于二手房销售市场，二手房租赁市场非常不规范，由于交易双方都不进行租赁合同备案，政府根本无法进行市场监管，一旦发生炒作房租的现象，很容易大范围蔓延，好在近些年来房租比较稳定，炒房租的现象比较少见。近期住宅销售市场非常低迷，中介行业面临新一轮的生存危机，于是部分中介店利用短期内租赁需求旺盛的时机，不惜铤而走险，把住房租赁权当作房子所有权进行炒作，低价从房东收入承租，高价转租给房客。建设部的相关调查结果也认为，房租大涨确有中介哄抬价格的因素。

四是征收房产税的传闻产生负面影响。从4月开始，上海、重庆、武汉等地频传要开征房产税，国家相关部委亦有相关消息。部分房东担心持有住房的成本增加，于是提高房租以求保障收益，并且引起市场跟风。一旦形成涨价风潮，则即使房产税暂时不出台，也会成为房东提租的一个借口。另外，由于担心房价下跌，部分投资者将手中原用于租赁的房源，转而进行抛售，比如4月以来，上海二手房网上可售量剧增超五成，这样自然减少了出租房源的供应量。供不应求，自然推高租金。

五是消费品价格上涨的拉动作用。今年以来，我国CPI持续攀升,7月份达到3.3%，其中房租同比上涨7.6%。目前我国CPI构成中居住类价格的权重为14.69%，其中包括建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房消费成本、水电燃气以及其他与居住有关的项目。房租占居住类权重很大，为11.1%，CPI的上涨，会对房租产生向上的牵引作用。

房租与房价之间的关系相当复杂

按一般规律，房租和房价应是正相关关系。房价上涨，房东持有成本增加，必然推高房租，反之亦然。但在我国，情况与国外发达国家有些差异，近十年来房价猛增，而房租只有小幅上涨，甚至有些时段还会出现阴跌。国家统计局的数据显示，近十年来，除了1998至2001年间租金增幅围绕房价增幅上下波动外，大部分时间，我国房价同比增幅都远高于租金。尤其是2004年至2008年，租金涨幅维持在2%上下，房价增幅却高达6%-10%——这还只是指数价格，实际房价涨幅远超房租。

导致我国房租上涨较慢的主要原因有三个。第一，住房租赁需求不够旺盛。国人普遍“重购轻租”，古代就有买宅置田的传统，一直认为土地和房屋最有价值，而近几年房价飙升的事实也确实加强了人们买房可以升值的观念。绝大部分人都将租房作为买房的过渡，迫不得已而为之，当前我国住宅私有率已超过80%，而欧洲只有50%左右。即使是我国很多城市家庭已拥有两套及以上的住房，依然不会收手。不可避免，这会导致住房空置率的提高，近期社会上广为讨论和争议的住房空置问题，即反映了这一现象。

第二，租赁需求流动性强。租赁方和出租方交易短期化，是我国大城市住房租赁市场的突出特征。之所以出现这种租赁需求短期化现状（国外比较少见），一是因为租房需求的主力军是年轻人，普遍工作不稳定，工作地点频繁变化；二是很多人买房后即退出租赁市场；三是我国住房租赁市场比较混乱，房客权益得不到保障，人们不愿意长期租房；四是大城市对外地人的吸引力大，但职场竞争激烈、生活成本高，造成人员流动性很大，部分青年人在不同城市之间流动。

第三，租赁住房供应充足。当前，我国住房私有率已超过80%，城镇家庭中的多数都拥有私有住房。本地户籍中低收入的无房家庭，多数依然享有低廉租金的老公房，只是面积小、功能差；外来人口想要租房，可选择房源非常丰富，空置率偏高就是明证。近几年住房销售市场中的投资投机客甚众，多数都用出租，少数暂时空关；部分改善性家庭，购买二套房后，往往也将首套房用于出租。另外，大城市郊区的农民房规模庞大，且租金低廉，成为城市租赁房源的强大“后备军”，尤其是农民工的“乐园”。

正是由于上述原因，我国住房租金涨幅小，与高房价相比，租金水平相当不匹配。国际上衡量房地产市场健康水平的主要指标有三个：房价收入比、空置率和租售比。其中租售比反映的是租金和房价之间的关系，可以换算成租金回报率。当前，我国住房租金回报率极低，在大部分城市中，普通住宅的租金回报率只有2%-3%，而发达国家一般为5%-8%。从投资角度考量，如果不能超过债券收益水平，这种房产也就没有投资价值。但我国的现实情况是房价涨速快，人们投资房产的主要目的是为了转售获利，而非依赖租金获取长期收益。

然而，问题的关键是，任何商品之所有具有价值，是因为它的使用价值，房租体现的是房子的使用价值，房租回报率低，暗含的市场逻辑是房价偏高了。或许短期内这一不合理的现象还将继续存在于我国，可长期来看，房子的价值（表现为价格）总归要向使用价值靠拢（表现为房租），将来不是房价回落或涨幅减小，就是房租上涨或大涨。二者将在相互拉扯中寻求合理的匹配关系。

前段时间部分城市出现的租金大涨只是暂时现象，随着楼市的持续降温，租金将与房价同步波动。就未来半年而言，房价将继续松动或小幅下跌，而房租涨幅也必将趋缓、甚至是止涨。长期而论，住房租赁需求的不足与房源供应的充足，将成为抑制租金价格大涨的根本性因素。至于部分住房困难群体，将会长期感到房租水平偏高，这与他们收入水平偏低有关，他们中的一部分应纳入住房保障体系，而政府正在逐步解决这一问题。

住房租赁市场急需解决的问题

在由销售市场、租赁市场、社会保障组成的住房体系当中，近些年销售市场发展过快，住房保障正奋起直追，而租赁市场则属于“被遗忘的角落”，存在着很多不足之处。主要表现为以下三点。

首先，供应结构失衡，市区中小户型、中低租金水平的房源不足。在很多大城市，租赁住房供应总量有余，而供应结构存在矛盾，主要表现为市区中低租金和中小户型供应不足。郊区房源充足（包括大量农民房）、租金水平较低，但对于大部分租房者而言，更需要的是市区的中小户型、中低租价的住房，而近些年市区新建商品住宅户型偏大，租金单价和总价皆偏高；同时，原本很受租客欢迎的市区的老公房、城中村等，由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。

其次，行业集约化程度太低，市场秩序较乱。第一，住房租赁市场处于放任状态，具有自发的、分散的、无序流动的特点。经营住房出租的企业和机构太少，导致行业集约化水平很低。企业和机构不愿参与的主要原因是资金回收期长，租金收益率低，缺乏相关政策支持。第二，房东出租行为存在不规范之处，比如限制房客对房屋的装修装饰等，合同期内要求涨租金，甚至以各种理由驱赶房客等，造成了租期的不确定性和短期化，制约了房客长期租赁的积极性。第三，群租现象比较常见，难以有效治理。第四，住房租赁市场准入门槛较低，部分中介门店规模偏小，诚信较差、运作无序。

再次，监管制度不健全，部门协调不顺畅。第一，法规不健全，很多环节管理无法可依，房屋租赁管理与人口住房管理不易衔接。第二，住房租赁交易的合同备案率极低，政府无法掌握市场情况，无法有效行使管理职能。第三，网上租赁信息平台不完善，交易双方收集信息的成本较高，多数还是采用通过中介门店的传统方式。第四，从管理主体上看，目前介入房屋租赁管理的政府部门除房地产管理部门外，还有公安、计划生育、工商、税务、劳动及街道等，没有统一协调，造成管理主体的重叠。第五，从管理方法上看，房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促，管理效率低，且主动性差。

规范住房租赁市场的措施建议

解决高房价问题，需要运用综合手段。引导和鼓励民众通过租房解决住房问题，是缓解高房价压力的一种路径。与发达国家相比，当前我国住房租赁市场尚处于初级发展阶段，处于放任状态，自发的、分散的、无序流动的状态，尤其是市场供求不均衡、交易秩序不够规范、行业法制和政策不完善、租金收益率偏低。政府必须扶持和规范住房租赁市场，只有加快发展市场，才能让更广大的社会群体通过租赁解决“住有所居”的问题。

第一条，大力发展公共租赁住房。现阶段，我国城镇常住人口中，存在着一批既不符合廉租房或经济适用房准入标准，又无力购房或租房的“夹心层”。这就需大力发展公共租赁住房，政府给优惠政策，以市场运作为主导，来弥补市场机制的不足。今年6月建设部等七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，主要就是通过政府、单位、机构等有组织地建设和运营中小户型或宿舍型的租赁住房，以缓解本地中低收入家庭，以及青年职工、引进人才和务工人员的住房困难。当前各地正在紧锣密鼓地推进公共租赁住房制度建设，少数城市如重庆，已决定将公共租赁住房作为住房保障中的主导产品加以发展，至2012年，重庆市将新建3000万平米的公共租赁住房，这一大手笔惊罕全国。

第二条，通过政策优惠吸引各类企业和社会机构参与投资和经营。第一，对于开发建设企业，在土地出让、贷款融资、税收上给予一定优惠。第二，支持各类企业和机构收购或租用社会上的各类闲置用房，改造后以中小户型、中低租金进行出租经营的，可减免契税、房产税、土地使用税、营业税等。第三，可让部分有条件的地方国有企业组建房屋经营租赁公司，先行试点，培育市场，给予相关政策支持。第四，尝试成立“房屋银行”，引导个人将闲置用房进入“房屋银行”，提供专业化、集约化住房租赁服务。第五，引导金融机构和企业尝试住房融资租赁，推广“先租后买”的创新方式。

第三条，通过健全法规、严格监管，进一步规范市场秩序。第一，我国居民在住房消费上“重购轻租”和短租流行，原因之一是租赁权益无法得到保障。可以借鉴发达国家比较完善的租房制度及租户保护措施，比如在租房率稳居欧洲首位的德国，法律规定房东不得随意驱逐房客，如果房东想要解约，需要告知租户解约理由；德国法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整；德国法律明确规定禁止二房东, 有效防范了住房租赁市场的投机行为。第二，进一步治理 “群租”行为，全面推进实施居住证制度和房屋租赁管理制度，确保实现“以证管人”，充分发挥业主委员会和物业公司的作用，理顺住宅小区综合管理的体制机制，禁止中介机构经营群租房的相关业务。第三，完善房地产中介机构和经纪人的市场准入机制，严查相关违法违规行为，鼓励和发展一批大型、优质、诚信的中介企业。

第四条，通过完善政府服务职能和加强管理，促进行为健康发展。第一，借鉴新建住房和存量住房网上交易平台的成功经验，打造数据全面、透明、及时的住房租赁信息平台。第二，简化租赁登记的行政流程，实行网上登记备案制度，提高中介机构和交易双方登记备案的积极性。第三，建立房屋租赁登记备案监督和惩罚机制。第四，建立市区两级房屋租赁管理中心。第五，建立房屋租赁指导租金制度，定期公布市场房屋租金价格，为租赁当事人提供参考。第六，加大公积金支持个人租房的力度。