写字楼，抄底时节到来

赵文哲　徐丽梅

面对疯狂火热的住宅投资，北京、上海的甲级写字楼依然处于冷冬。写字楼市场与实体经济密切相关，受经济的基本面影响，甲级写字楼的租金从往年下半年以来不断大幅下滑甚至“腰斩”，大批中外企业搬出甲级写字楼或者减少办公面积，消费与实体经济对于楼市的真实需求仍显萎靡，并没有复苏的迹象。

不过，固然投资者对办公楼的投资需求比较弱，而处于恢复元气中的企业，其办公需求也有一定的滞后性，这决定了办公楼市场远不可能像住宅市场那样对市场有快速的反应。而随着2009年上半年经济数据出现反弹形势，短期看经济底部回稳的迹象趋于明显，第四季度或者明年，投资甲级写字楼首先应该保持谨慎守旧的态度，但是对于有些价格低洼地带和抛售项目，逢低吸纳不失为明智之举。

上海 保持谨慎，逢低吸纳

由于实体经济受金融危机影响加深，相较于全国市场，上海的甲级写字楼市场的租金和空置率的变化更加剧烈，存量上升，空置率增高，租金却大幅下滑，更多的选择逐渐把上海的甲级写字楼推进了一个“租方市场”。

租金“跌跌不休”，空置率节节上升作为浦东乃至上海甲级写字楼的坐标，国内第一高楼环球金融中心依然处在艰难的招租中。根据最新的数字统计，现在的租金水平为天天8元~10元/平方米。而在2007年年底，这一高楼的叫价曾一度高达天天20元/平方米左右，上海写字楼租金下降已然成风。

针对此现状，《投资有道》记者近日采访了易居(中国)克而瑞研究中心分析师程志成。据他分析，一季度，由于上海甲级写字楼市场长宁古北财富中心一期和陆家嘴东亚银行金融大厦，分别为市场带来2万、7.5万平方米的市场供给量，而新增需求持续萎缩，市场延续上季度的下行态势，甲级写字楼吸纳量继续为负值，市场总体空置率上升1.5个百分点，攀升至14.8％，再创近年来的新高。因而，一季度甲级写字楼业主大幅调低报价，同时也愿意接受更大的议价空间，均匀租金继续环比下跌7.59％至7.3元/平方米/天。

到了第二季度，上海甲级写字楼市场延续前两个季度的下滑趋势，甲级写字楼均匀租金为7元/平方米/天，环比下跌4.1％，和一季度7.6％的跌幅相比，租金下滑幅度有所放缓。自2008年第四季度以来，上海甲级写字楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况，新的甲级物业项目不断交付使用，而租户却缩减面积，使市场空置率不断上升，二季度末甲级写字楼空置率为16.5％，比1季度上升1.7个百分点。

商住型写字楼受青睐

相比租金的下跌，供给量却大幅上升，进进第二季度，上海写字楼销售虽不如住宅市场火爆，但近几个月的交易量，较年初增色不少。根据易居数据显示，销售型写字楼市场供给出现大幅增加，环比1季度增长30％。同时住宅市场成交火爆也带动了商住混合型办公产品近期大量成交现象，使得二季度写字楼成交量环比大涨78％。由于大量投资者又重新涌进写字楼市场，带动成交均价小幅上涨8％。以小户型LOFT产品为主的商住型办公产品受到市场的肯定，由于相对较低的总价赢得了一些中小投资者的青睐，成为第二季度市场成交的主力。但对于投资者来说，上海写字楼市场难言真正“回热”，可能进进重新调整期，投资应保持谨慎。不过，最近有一些外资机构抛售物业，因而，逢低吸纳是个不错的选择。

冷静对待世博、两个中心

明年的世博会，以及国务院批准的2020年将上海基本建成国际金融中心和国际航运中心的政策，似乎为上海甲级写字楼市场注进了强心剂。但是易居(中国)克而瑞研究中心分析师程志成以为，这两个利好消息积极作用的发挥都不是短期可见的，令上海写字楼市场的远期远景更加光明，然而这并不能有助于在短期内缓解市场当前面临的过量供给题目。鉴于全球经济基本面尚无明显转好的迹象，企业信心预计仍会处于低迷状态，而2009年剩余时间里还有相当数目的供给上市(这个数字在1季度统计时是70万方)，租金的继续下滑和空置率的继续上升可能性较大。

◆ 真如副中心3-5年将现雏形

由于古北路桥的贯通、轨交2号线西延伸段通车、中环线浦西段的开通、祁连山路桥的在建，使得真如副中心成为值得期待的区域之一。其中上海西站A类综合交通关键、李嘉诚真如项目均在今年开工正式建设。相关负责人透露，预计经过3~5年时间，真如城市副中心雏形将显现出来。真如副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，重点发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心。按照规划，真如城市副中心的功能定位是作为辐射长三角的开放性生产力服务中心(包括产业服务中心、技术服务中心、现代物流服务中心和企业总部中心等)、服务上海西北地区的公共活动中心。其中位于真如板块内金沙江路以北，曹阳路以西的甲级办公楼耀光中环国际将成为标杆，目前均价17000元/平方米。

◆ 五角场地区潜力巨大

以标志性彩蛋为核心，目前五角场环岛区域形成以东方商厦、万达贸易广场、百联又一城三足鼎立的状态，集商务、购物、娱乐、文化、休闲功能为一体。据了解，五角场城市副中心规划总面积3.11平方公里。根据规划，中部是杨浦知识创新区中心小区，规划面积0.86平方公里。北部是知识创新基地，同新江湾城连接，规划面积1.29平方公里，而南部是0.96平方公里的贸易商务区。

目前五角场的新建写字楼租金在3-5元/平方米/天，万达贸易广场的甲级写字楼在4.5元/平方米/天左右，是中心商务区租金的一半。有代表性的甲级写字楼如绿地汇创国际均价在2.2万元/平方米左右。随着10号线的开通以及多个大型项目的进住，五角场的投资潜力不断彰显。

◆ 大宁商务区宜居宜商

闸北大宁商务区依托大宁地区便捷的交通区位上风和良好的生态环境，以创意高端产业基地为基础，将形成现代购物中心、商务楼宇、星级宾馆及相关娱乐休闲、生活配套等综合功能较为集中，商务、生态和人文环境相协调的现代服务业集聚区。固然目前大宁贸易气氛已经比较浓郁，但是办公楼市场还未形成大的天气，不过，随着大宁国际贸易广场、上海多媒体谷、东方环球贸易中心、物流园区、大宁凯德置地等多个定位明确的园区或办公楼的建设，以及位于中环的上海市北产业园加上板块内的生态上风，使得大宁地区的甲级写字楼成为相对“稀缺”状态。

北京 今年观看 明年抄底

根据专业人士猜测，今年最后一季度，北京甲级写字楼市场将持续调整状态。明年，租售价格将会“见底”，随着宏观经济形势的好转，市场将逐步回热。投资者不妨先看好一些重点楼盘，到时再往愉快地“抄底”。

第四季度继续调整

截至6月，北京优质写字楼供给面积为729.3万平方米，在上半年新增供给减少的同时，市场需求也呈下降趋势，而整体空置率则走高，达到23％，较往年同期上升了3.4个百分点，达到近5年来的最高点。

需求下降直接导致写字楼租金走低，均匀租金报价为每月每平方米192.5元，比往年同期下降9％。市场吸纳量减少，下调空间已经逐步缩小。由于写字楼出售价格的变动相对于租金有一段滞后期，因此，均匀售价在上半年比较平稳，随着后几个月需求继续下降，预计售价将开始下降，幅度可能达到15％-20％。

从需求方来看，外资公司受金融危机影响较重，其对北京优质写字楼的需求受到抑制。而内资公司和机构所受影响相对较小。因此，上半年，内资公司在北京优质写字楼租赁市场中表现活跃，成为市场需求主体——部分内资公司受益于政府4万亿经济刺激政策得以发展，扩张写字楼面积；另一方面，优质写字楼均匀租金不断下滑，部分在老、旧写字楼办公的国企，趁机以较低租金本钱租赁优质写字楼来提升办公环境。例如，中国职能交通控制有限公司租赁了嘉盛中心9,000平方米；智联招聘承租了复兴国际金融中心4,500平方米；在北京设立分支机构的淘宝(中国)软件股份有限公司承租了泰康金融大厦4,400平方米写字楼。同时，中国银行间市场交易协会在位于金融街的金融街中心租赁了7000平方米面积。

整体来看，由于整体需求的疲软，第四季度，写字楼市场不会出现大的波涛，调整将继续。

扶持政策 优惠多

尽管目前市场表现疲软，但是北京各区域政府在今年出台了不少对经济的刺激政策，应该说，写字楼市场利好消息不断。这些政策即便不能在今年内使写字楼市场走出困境，但为其长期发展提供了动力。

例如，在朝阳区工商登记注册纳税、使用面积在5万平方米以上的5A级或甲级商务楼宇，今后在吸引金融、商务服务、文化创意、跨国企业地区总部以及拥有关键产业资源等5类企业后，均可获得朝阳区政府提供的为期3年的财政补贴。这有利于CBD(中心商务区)的写字楼市场的回热。

中关村的核心区海淀园将开展科技金融综合配套改革试点，实施金融改革和金融创新的政策措施。对注册资本达到1亿元、5亿元、10亿元的金融机构，将分别给予500万元、800万元、1000万元的一次性补助。对金融机构购房，按一定面积标准，给予每平方米1000元的补贴；对金融机构租房，给予第一年50％，第二年30％，第三年10％的租金补贴。

西城区政府安排固定资产的投资达到了50亿，并将全力打造金融街拓展项目。一些非金融功能的写字楼，要逐渐腾退。这将提升金融街写字楼的整体层次。

写字楼投资的特点是面积大、资产活动性小、投资回报稳定，主要吸引长期性投资需求，受经济基本面的影响明显。随着全球经济逐渐复苏，尤其是中国经济的率先复苏，部分跨国公司开始调整全球战略，将中国市场地位进步。预计2010年至2012年，优质写字楼市场将开始回热。

根据CRRC(中国不动产研究中心)的研究数据，2010年，北京甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升，在30万平方米左右；新增供给量2010年会有较大幅度下降，供给仍然会大于需求，空置率仍然会上升，但随着供需之间缺口的缩小，空置率上升幅度会比较小，可能达到25％。

2010年租金仍无法停止下跌趋势，但考虑到经济回升影响，租金跌幅将会趋缓；到2011年以后，由于吸纳量的回升，供需之间会重新达到平衡，空置率有出现下降的可能。甲级写字楼租金会重新上涨，出售价格也会回升。

因此，预计明年整个北京甲级写字楼市场开始见底，之后将缓慢回升，因此是抄底的好机会。