政经

廉租房改为租售并举混淆市场

将市场与公共产品混为一谈，是变相推卸政府的职责

叶檀

建设廉租房的本意是解决低收入阶层的住房难题，由于廉租房资金不足，甘肃、河南、福建等省份开始探讨通过出售廉租房部分产权回笼资金，这种风潮愈演愈烈。

这真是滑稽之事，违背了市场经济、公共财政的种种规则。廉租房的租住者原本就是买不起商品房、也买不起部分产权的经济适用房的低收入阶层，所以只能从政府的公共预算中安排开支。而现在却出售部分产权，让低收入者为低收入者买单，所谓噬脐无及，莫此为甚。这部分能够购买部分产权的廉租房住户，本身就应该退出廉租住房，为更需要廉租房的低收入者腾出宝贵的空间。

如果廉租房产权可以出售，是否意味着今后租房可以买下全部产权，并且到房地产市场交易？那廉租房与普通商品住宅有什么区别？今后必然开启寻租之门；如果廉租房住房永远只能取得部分产权，廉租住户节衣缩食购买不能兑现的产权就毫无意义，地方政府此举与欺骗何异？

经济适用房屡遭诟病的原因，就在于混淆了市场与公共产品的界限，给寻租活动留下广阔空间。经济适用房弊端未除，廉租房又要重蹈覆辙。廉租房与经济适用房不同，是纯粹的公共产品，寻租空间小使用效率高，一旦廉租房成为半市场半公共的产品，将来管理成本节节上升，廉租房的资金使用效率会很快与经济适用房看齐。

廉租房存在资金缺口是个现实难题，解决公共产品资金不足只能通过增加预算、减少建设规模等办法解决，而不是让野狐禅登上大雅之堂，为日后保障房发展埋下祸害。

我国廉租房预算严重不足。2007年9月，国务院全国住房工作会议召开之前，建设部向国务院汇报的材料显示，廉租住房对象范围扩大到低收入住房困难家庭所必须的资金需求是每年500亿元，但在现有政策框架内，仅有70亿-100亿元能够落实。2007年我国廉租住房实际资金投入29.6亿元，为1998年以来最高，而1998-2006年的8年间，这项资金投入的总额仅为70多亿元，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。

根据民政部的统计，全国低收入住房困难家庭在1000万户左右。这意味着仅有5%的困难家庭享受到了廉租住房保障。不难理解，为什么我国廉租房成为乌云边上的点缀式金边。

增加预算一直流于纸上谈兵，追根究底还是对提供公共产品不重视。我国土地出让金可以弥补廉租房缺口：建设部副部长齐骥在2007年8月的国务院新闻发布会上介绍，2006年全国土地出让净收益为2978亿元，10％也就是近300亿元。另外全国住房公积金增值收益约100亿元。如果全国足额提取，廉租房的资金较有保障，尤其在房地产市场价格高企之时。按照2007年的数据，我国土地出让收益中东部地区占了62.4％；中部6省占16.7％；西部12省占20.8％——为什么土地收入较高的地方廉租房资金仍然不足？

至于土地收益较低的地区，可以通过金融创新解决难题。原中房集团总裁孟晓苏曾筹划一只以廉租房为资产的“资产证券化产品”，通过与地方政府签署合作协议，以募集资金启动廉租房建设，再由地方政府通过财政补贴的方式，形成收益。通过地方政府补贴收益并无赢利预期，如果将廉租房的资产标的与当地的土地收益挂钩，由政府将未来的土地增值收益转为当下的现金流，用于廉租房建设，则廉租房的资产证券化产品必然获得追捧。

要解决公共产品不足的难题，除了增加财政预算之外，还要通过发展经济降低社会保障的人口数额。一方面预算不足，一方面吃公家饭的队伍不断壮大，另一方面由于就业形势不佳，越来越多的人口寻求政府救济，如此将形成恶性循环，越保障越贫穷。现在要做的就是两手抓、两手都要硬：左手加大财政预算，右手发展藏富于民的地方市场经济，减轻保障人口。

以为出售廉租房部分产权是回笼资金的捷径，究其实，是将市场与公共产品混为一谈，是变相推卸政府的职责，是把低收入阶层当作可以剪羊毛的绵羊。