浅析物业管理纠纷的表现

于军峰

[摘要]随着我国物业管理行业的迅速发展,物业管理纠纷也日益突出。就物业管理纠纷的表现阐述物业管理纠纷所反映的问题。

[关键词]物业管理 纠纷 表现

中图分类号:C93文献标识码:A文章编号:1671-7597(2009)0810180-01

物业管理行业是在改革开放中兴起的一个新兴行业。物业管理的发展,不仅改善了人民群众的居住和工作环境,维护了社区的安定团结和稳定,提高了城市的管理水平。同时,对促进第三产业的发展,吸收城乡剩余劳动力,解决日益加重的社会就业问题,以及在扩大住房消费、拉动经济增长等方面都起了很大的作用,为全面建设小康社会和构建和谐社会作出了积极的贡献。

随着物业管理的迅速发展,物业管理活动过程中产生的矛盾和纠纷也呈上升趋势,而且社会反响也日益增大,尤其是居住类物业。通过对物业管理纠纷的案例分析来看,物业管理纠纷主要表现在以下几方面:

一、因开发建设单位遗留问题引起的纠纷

开发建设单位在开发、建设、销售过程中,擅自更改规划设计、不按标准建设配套设施、房屋质量不合格、销售面积缩水、做不切实际的物业管理承诺等。这些问题是在业主入住后才逐步暴露出来的,并迟迟得不到解决,致使业主和使用人迁怒于物业服务企业。业主通过不交物业管理费等方式来对抗,与物业服务企业产生纠纷。

二、因共用部位、设施设备产权引起的纠纷

现在,有一些住宅区内尤其是旧有住宅的物业管理办公用房、地下停车场、小区内的场地等产权归属不明确,这样就引起业主对这些共用部位、设施设备的产权的强烈主张。同时,也带来维修责任的承担和物业管理费用的分摊以及物业的经营收益等多方面的问题。由此,经常会发生业主和各类媒体发起对开发商和物业服务企业的声讨,矛盾激化产生纠纷。

三、因相邻关系处理不当引起的纠纷

在物业的使用过程中,有的业主任意丢弃垃圾、侵占共用通道、排放大气污染物、施放噪音、违反规定饲养动物、违章搭建,以及将居住用房擅自改变用途,在装修过程中损坏建筑物结构或造成渗漏而影响相邻业主的正常居住等情况时有发生,这些问题反映到物业管理中影响到社区的和谐,由此带来了大量的邻里纠纷。

四、因物业管理服务不规范引起的纠纷

有的物业服务企业的员工素质偏低,服务意识不强,团队合作能力差,而使物业服务质量参差不齐。有的物业服务企业服务思想不端正,往往以“管理者”自居,常常把自己的意愿强加给业主,不尊重业主的权利,更不想履行自己的义务。

五、因业主大会和业主委员会运作不规范引起的纠纷

目前,有的物业管理区域还没有成立自己的业主大会,因此物业管理过程中的民主决策的作用得不到充分发挥。一些业主委员会成员不是在协调业主和物业服务企业的管理,而是热衷于挑起业主和物业服务企业之间的矛盾,甚至引发业主之间的纠纷。还有的业主委员会成员打着维护业主权益的旗号,利用手中的职权牟取私利等,这些行为损害了大多数业主的利益。由于业主大会和业主委员会的运作不规范,使得业主委员会内部、业主委员会和物业服务企业、业主委员会和业主之间产生纠纷。

六、因物业服务企业之间的竞争引起的纠纷

由于在物业管理的市场竞争中,个别物业服务企业在物业管理项目招投标中采取舞弊等不正当竞争手段,或以低于成本价抢占市场,甚至在物业项目交接中的两个物业服务企业互不相让形成的僵持等紧张局面。这些情况的发生,既干扰了业主的正常生活和工作秩序,也给物业管理行业造成了极其恶劣的社会影响。

七、因相关公用事业单位不履行职责引起的纠纷

在实践中,有些公用事业单位能够按《物业管理条例》的规定履行自己的职责。但是,还是有一些单位对自己的职责不予履行或不按要求履行,有的公用事业单位把收费的责任全部推给物业服务企业,这样不但增加了物业服务企业的工作量,而且也使物业服务费与公用事业收费相混淆。

八、因业主拖欠物业服务费引起的纠纷

在物业管理过程中,由于业主拖欠物业服务费而产生的纠纷是比较普遍的,这也是使物业服务企业比较头疼的一个问题。有的业主对物业管理消费观念和法制观念还比较薄弱,有的业主希望得到更多的服务,却不想缴纳相应的服务费,或少交服务费,这样物业服务企业收取的管理费过低,服务就难以到位,服务不到位,业主就不满意,业主不满意,就借故拖欠物业服务费,引发纠纷。

九、因业主、物业服务企业忽视物业服务合同引起的纠纷

有些业主常常忽略物业服务合同条款中物业服务企业关于公共区域管理限制的约定,一旦发现自身利益受到侵害或无法满足,便将矛头指向物业服务企业,而物业服务企业不可能为了个别业主的利益去损害其他业主的权益,于是,有的业主不满意物业服务企业而产生物业管理纠纷。有的物业服务企业更是不按物业服务合同的约定提供管理服务,如出现特殊情况需要调整收费标准或服务,不提请业主委员会召开业主大会讨论决定,而是单方面变更收费标准或管理服务内容,这必然会引起物业管理纠纷。

十、因政府有关行政机关不履行职责或违法行政引起的纠纷

房地产、物价、环保等有关行政机关及其工作人员在对物业管理活动的监督管理过程中,有不主动履行职责、滥用职权、玩忽职守、乱收费等不依法行政的行为。如《物业管理条例》规定:“业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”但在实践中由于房地产行政主管部门不履行职责,造成物业服务企业或开发建设单位采取各种方法阻止业主成立业主大会的事情常常发生,产生纠纷。

十一、因媒体的报道对物业管理纠纷的偏导

很长一段时间以来,媒体对物业管理纠纷的报道时常失之偏颇,常常以物业使用人的使用需求替代物业的科学管理标准、以物业管理意愿中的道德标准代替处理物业管理纠纷中法制标准、强调对公众观点的引导而轻视对事件真实过程的纪实、将物业管理的权利与义务进行分离的报道,这样不仅使物业管理纠纷的主因被歪曲,也使化解物业管理纠纷的方向被误导。

总之,物业管理纠纷和矛盾等问题的出现,客观上看,物业管理行业的快速发展,使得物业管理面对的群体越来越大,矛盾自然随之增多。主观上分析,物业服务企业自身服务意识淡薄、行业服务品质有待提高,行业自律的力度还需加强。总之,物业管理纠纷是因多因素作用的结果,我们应该看到这些问题的背后,实质上也揭示了当前社会变革中各方面利益调整,以及住房制度改革的深入和房地产市场化中存在和表现出来的深层次社会矛盾。

参考文献:

[1]宋有兴,对物业管理纠纷媒体报道的反思,现代物业,2007.9.

[2]刘敏,论物业管理纠纷的防范,现代物业,2007.9.

[3]谢家瑾,关于构建和谐物业管理的思考.