关于我国廉租房建设工程的再思考

摘要：改革开放以来，我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善，但我国中低下收入者的住房需求问题成了政府需要解决的一项重大问题。随之廉租房问世，从提出廉租房至今已经有近十年的时间，但在这十年里，廉租房的建设工程却不尽人意，并没有在很大程度上满足众多居民的住房需求。文章对廉租房的建设工程进行了较深入的分析，指出了在廉租房建设中出现的问题，并根据我国现阶段的实际情况，对建设工程提出了一些对策和思考。

关键词：廉租房；房地产；建设工程；城市居民住房条件

中图分类号：F407文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）06-0071-03

早在1998年，国务院就发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），明确提出在全国推行廉租住房制度；2006年5月7日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出了著名的“国六条”，将城镇廉租房建设置于一个更为显著的位置。2007年8月1日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》对进一步建立健全廉租房制度做了比较详细的规定，敦促各级政府切实履行义务。2008年3月31日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》指出，要从设计、施工、监理等多方面提高廉租住房质量，房源方面应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行。但是，我国在实际建设廉租房过程中的情况又是如何？这不得不引发人们对我国廉租房建设工作进行深入的思考。

一、廉租房的涵义

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，具有社会公共福利和住房社会保障性质。它一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。

二、我国廉租房的现状及分析

（一）我国廉租房建设现状不容乐观

有资料显示，截止到2006年，廉租房制度已经正式推行了3年，然而全国尚有70多个地级以上城市没有推行这项制度，还有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。廉租房的推行亟待加快步伐，让更多的低收入家庭受益。到如今，我国的廉租房制度的建设和实施仍然进展缓慢，根据建设部的统计，全国到目前为止，仍有十多个个省（区）没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅仅为47.4亿元。

廉租房的建设工程本是一项利国利民的福利政策，但是一些政府还把建设廉租房当作是一项短期“形象工程”，根本没有深入理解廉租房的真正含义，最终导致廉租房建设的缓慢进行。另外，在廉租房建设工程中其管理，质量，安全等方面都不容乐观，问题重重。

（二）我国廉租房建设中存在的问题有待思考

我国廉租房经过几年的发展虽然取得了一定的成就，但是随着制度的不断延伸，出现的问题越来越明显，从而引发了强烈的舆论争议，诸多专家学者纷纷献计献策来进一步实施廉租房福利政策。在廉租房发展的同时，很多问题是亟待解决的。

（三）政府职能缺位，建设资金不足

随着社会的快速发展，我国通过住房改革，使房地产快速走上了市场化，房屋的价格也随市场的变动而变动，以至于价格一高再高，一般老百姓难以承受高房价，工薪阶层逐步变成了房奴，社会发展越来越不和谐，这严重影响了我国社会主义改革开放和现代化建设的进程。此时，一些低收入者和城镇居民的住房问题需要政府进行干预，制定一些优惠措施来满足其住房需求，廉租房就成了一项不可或缺的福利政策。然而一些地方政府片面强调市场的作用，强调住宅与房地产业发展对当地经济发展、财政收入的作用，因此没有建立稳定的廉租房资金来源渠道，财政预算安排不足，这在实质上是忽视了住房问题的社会性。

在我国，比较发达的东部地区缺乏建设廉租房的动力，而在比较落后的西部地区却没有足够的资金支持，这都是源于缺少公共财政作为保障。资金不足，政策难以发挥优势。随着我国房价的不断提高，中低收入者只能“望房兴叹”，尤其是困难户，更是表现出一种无奈。而地方政府也是因为资金不足而难以建设足够的廉租房供给居民，使有限的资金不能发挥有效作用。因此，建设资金和管理费用就成了廉租房建设的一大瓶颈。“2006年，全国开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293168万平方米——仅完成计划的三分之一左右， 其中一个很重要的原因，就在于财政预算安排资金不足。”

（四）保障范围过小，住房安全有隐患

由于我国人口众多，贫困人口占有一定的比例，使得在廉租房的建设初期难以各方各面都能照顾到，这是可以理解的。但是，部分确实需要政府帮助的低收入人群被排除在政策的保障范围之外。比如，在城市里，有一个庞大的群体渴望廉租房，却没有权利享受，就是农民工。进城务工的农民工群体对于城市发展作出了巨大的贡献，但却不能享受社会的保障体系所带来的好处，这也有失社会公平，长此以往，对社会的稳定带来不可估量的隐患，不利于我国和谐社会的建设发展。

同时，我国的廉租房建设也存在严重的安全隐患。

（五）廉租房住用管理问题

随着廉租房建设数量的激增，未来廉租房大规模投入使用后的管理问题将显得更为重要。重庆市已经投入使用的廉租房基本都没有形成小区，听到最多的是廉租户对廉租房管理的质疑和抱怨：廉租住户的家庭信息是否得到即时的跟踪管理？廉租房的使用率是否得到最大化？转租、续租问题怎么解决？基础配套设施如何解决？

（六）廉租房建设工程的质量问题

住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》指出：建设单位要对廉租住房质量全面负责。要依法加强对设计、施工质量的过程控制，保证住房建设的合理工期和造价，不得任意压缩合理工期，明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准。

勘察单位要按照工程建设强制性标准进行勘察，确保勘察文件真实可靠。设计单位要根据廉租住房特点，精心设计，在较小的套型内实现基本的使用功能，满足住宅对采光、隔声、节能、通风和公共卫生要求。施工单位要严格执行施工图设计文件和技术标准，强化质量控制，严格材料进场检验、工序检查和验收制度，不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料，确保施工质量。

三、现阶段对我国廉租房建设工程的再思考与建议

（一）将廉租房建设作为地方官员政绩考核的硬指标，确保资金来源

由于地方官员的错误理解廉租房和不彻底地建设廉租房导致了政府职能的缺位，廉租房难以顺利建设，地方官员的这些行为就是因为没有一些政策或法规的约束才产生的。中央政府应该将廉租房建设作为地方官员政绩考核的一项硬指标，并设立一些奖惩政策，使地方政府有动力去建设廉租房。不仅如此，还要严格执行公示制度。按照规定的内容、时限、程序予以公示，并设立举报电话及信箱等。建设部有关负责人说《实施办法》同时要求严格实施年度复核制度。各地主管部门要会同有关部门按年度对廉租住房保障家庭进行复核，根据复核结果及时对是否实施保障、保障方式、保障水平等予以调整，对复核中发现的违法、违规行为及时予以处理。

首先，政府在廉租房建设中引入“房地产信托基金”，以解决廉租房建设的资金渠道问题。房地产投资信托基金一般是通过信托方式集合社会闲散资金，聘请专业人士投资、经营管理，并以租金收益回馈投资者。其次，政府发行有限量的住房建设公债，遵循“缺口补给式”原则，即总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定数额，为地方政府弥补廉租房建设资金的缺口。

（二）将廉租房建设法律化，建设安全实惠住房

我国目前的法制建设还不是很完善，很多问题都可能在法律的“空白处”，这势必会造成我国的廉租房保障范围过小。廉租房法律化，使廉租房的建设和分配都有法可依，有法必依，执法必严，违法必究，形成一个较好的社会保障体系，使中低收入者真正享受到廉租房的优惠政策。

针对廉租房进行开发维护配套设施方面的日常管理，政府可以组建针对廉租房管理的物业公司，而不是交由市场化的物业公司来进行管理。“为了达到资源的有效分配，政府可以组织廉租房小区中有劳动能力的人参与到小区的物业管理当中，一方面可以节省人力成本，另一方面还能给部分廉租户提供就业岗位。”比如：物业公司的正规化、福利性分配制度、工程单位的质量把关、成本质量控制等。

（三）对廉租房建设工程的规范程序化管理

各地建设主管部门要严格基本建设程序，严格按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，并强化对各环节的监督管理。要落实建设主体执行建设程序的责任，对未按规定履行基本建设程序的项目及单位，要严肃查处。质量监督机构应加强对工程竣工验收的监督检查，对竣工验收程序不符合有关规定，或工程实体质量和使用功能存在明显缺陷的，要责令整改，并停止竣工验收；整改合格后，重新组织竣工验收。住房交付使用时，要确保供水、供电、供暖、燃气、电信等设施达到使用要求。

（四）有效地保证廉租房建设工程的质量

1．廉租房建设质量提出要求，全面实行“分户验收”。住房和城乡建设部发布《关于加强廉租住房质量管理的通知》，专门就廉租房的建设质量提出要求。根据通知，廉租房须全面实施质量分户验收。通知要求各地建设主管部门要对廉租住房全面实施质量分户验收，确保每套住房都达到入住即可使用的条件。建设单位要按照有关规定，组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

2．确保廉租房设计质量。由于廉租住房户型小，设计难度大，收取费用低，建设厅近期在检查中发现，一些勘察设计单位和施工图审查机构设计不精心，审查不细心，致使一些廉租住房在布局、适用、经济、安全等方面存在不尽如人意之处。建设厅要求，建设单位要根据国家有关建设标准，恰当提出廉租住房设计任务和要求，不得明示或暗示勘察设计单位违反工程建设强制标准进行设计。勘察设计单位要重视廉租住房建筑方案的推敲，在有限的建筑面积条件下最大限度地满足采光、通风、隔音和卫生等各方面的使用要求。施工图审查机构，要重点审查地基基础和主体结构是否安全可靠，建筑节能是否满足要求，并将检查情况向各设区市建设主管部门和省建设主管部门报告，否则追究施工图审查机构责任。各级建设行政主管部门，要依法加强对廉租房勘察、设计、施工图审查工作的检查监督，确保廉租住房勘察设计质量。

参考文献

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作者简介：钟孝国（1965－），男，重庆市渝北区房产管理局建筑工程师。