征税未必是楼市利空

赵春雷

真正影响房价的是对整体经济的预期，而不是个别税种。由于国内缺乏足够多的投资渠道和产品，房地产商品注定是资本的最佳选择。

流传了有些年头的“物业税”开征消息，最近卷土重来。随着《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》的下达，要求财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税似乎又进入了“即将进行时”，最为敏感的地产板块各股亦应声下挫。

作为国际上使用较多的房地产税种之一，物业税主要是针对所有人在其持有阶段进行征收，也通常作为政府的一项固定税种。随着房地产市场的发展，物业税进入中国仅仅只是时间问题。在国内征收物业税，最大的问题是如何平衡协调物业税与土地出让金之间的关系。毕竟，与国外许多国家土地私有不同，国内的土地是国有的，所谓的小业主就土地而言，仅仅是租赁使用关系，真正私有的只有建筑体本身。

正当房地产市场出人意料地呈现单边上扬的局面时，上述文件关于物业税征收云云，给予市场丰富的想象空间。更有专业人士认为，物业税是重大行业利空，将使房价下跌。其实不然，笔者以为，物业税虽会抑制房价，但它与涨跌没有必然关系。

作为征收物业税已有百年历史的美国，并不因为有了物业税而避免了房地产价格的快速上扬，甚至也吹出了类似次贷危机这样的大泡泡，反之亦然。真正决定房价走势的，依旧是市场供需关系与对未来的预期。

认同征收物业税将有力使房价下挫观点的人，立基大多在于物业税的征收，将大大提高房地产的持有成本，加大炒房者的财务成本，最终使其退市，减少市场炒作，达到平抑房价的效果。上述逻辑有其合理之处，但忽略了中国房地产市场巨大的需求力量与有限资源供给缺乏弹性的矛盾。

拥有全世界最多人口的中国，已形成发展严重不均衡的现实。无论从城市竞争力，还是从社会综合福利体系，教育、医疗、养老等方面的落差客观存在，造成一、二线城市始终成为众多潜在购房者的选择。源源不断的外来购房需求造成一线城市不缺买房者的事实。

经济危机的到来，财富缩水效应相当明显，国内房地产市场也一度陷入调整阶段。平心而论，去年的房地产市场调整其实只能定义为深秋而非冬季。就上海而言，与上世纪90年代末的市场相比稍逊寒意。略微感冒又立刻生龙活虎的房地产市场的确让人看不懂。CPI连续下降，相比其他商品的需求萎缩，房地产市场的需求似乎从没真正消失过，难以无限复制的特性又导致了供应缺乏弹性。市场总是会通过其内在机制去不断寻找新的价格均衡，这恰恰是房价始终未出现全面大降的实质原因。美国财长盖特纳6月到中国，他的 一项重要使命就是继续向中国推销美国国债。而占中国外汇储备重头的美元资产，已经令中国陷入“美元陷阱”。由于国内缺乏足够多的投资渠道和产品，房地产商品注定是资本的最佳选择。

真正影响房价的是对整体经济的预期，而不是个别税种。首先，4月份广义货币供应量(M2)同比增长25.9%，加剧了市场对未来的通胀预期，选择购买具有抗通胀功用的房地产成为自然反应。其次，鉴于实体经济复苏有限，“不差钱”而是差需求，产业资本再次进入正在回暖的房地产市场，存在现实可能。如果说需求是水的话，那么预期无疑就是苏打。

物业税就目前来看，在未来进行征收已经没有悬念。我们更需关注的，是如何征收，即征收的对象和标准，如何与现有的土地出让金进行合理结合，以及如何具体执行。(作者为上海乘星行行销服务机构副总经理)■