金融危机背景下房地产市场与金融支持问题

中国人民银行衡阳市中心支行课题组

摘要：本文对金融危机背景下衡阳市房地产市场及金融的运行情况进行了调查与分析。一是金融危机影响已经显现，房地产市场不景气状况仍在继续。二是衡阳房地产市场存在着居民消费信心不足、房地产供给结构仍然不合理、金融机构的非理性行为放大了房地产金融领域风险、房地产业民间融资行为可能产生社会风险等一系列值得关注的问题。三是对目前在金融危机背景下衡阳市金融机构如何支持衡阳房地产业发展提出了一些看法和观点。

关键词：金融危机；房地产；金融支持

在经济全球化的当今世界，这次金融危机必然会直接或间接对中国房地产市场和房地产金融产生深远的影响。在金融危机背景下如何防止区域房地产业大起大落，防范房地产金融业受

到过度冲击是我们面临的一个重大课题。

一、衡阳市房地产发展状况

存量开发投资大增。2008年，衡阳市房地产企业完成投资31.3亿元，较之2007年同期增长33.1%；其中，商品住宅完成投资24.77亿元。土地购置面积为23.35万平方米，同比减少84.10%，投资集中在存量土地的开发建设上，土地增量投资大幅减少。市场供需不平衡。2008年，衡阳市累计销售房屋面积110.26万平方米，同比下降了17.5%，其中住宅销售面积99.72万平方米，同比下降了18.3%。商品房累计供销比为2.27：1，同比增长35%，房地产供给增长速度远远高于销售量增长速度。市场价格回落。2008年，衡阳市商品房平均价格为2222元/平方米，涨幅同比回落了11.1个百分点。其中一至四季度的均价分别为2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米和2200元/平方米，全年呈小幅下降趋势。资金缺口加大。2008年，在银行贷款紧缩的形势下，衡阳房地产开发的门槛不断提高，需要企业自有资金不断提高。据统计，截止12月底，开发企业的自有资金达到了12.42亿元，较之2007年同期增加了52.77%，开发企业自有资金比例提高说明企业筹资难度增大。另外，据已公布的房地产数据显示，衡阳市空置商品房38.88万平方米，同比增长74.27%，沉淀了8.64亿元企业资金，空置房积压占用了大量的企业资金，加剧了企业资金紧张程度。

基于上述数据显示，在金融危机背景下，衡阳市房地产市场不景气状况仍在继续。随着金融危机的影响更加深入，特别是国内经济发展不确定因素的逐步显现，金融机构对房地产开发企业的放贷将更为谨慎，衡阳市房地产业将在较长一段时期内艰难前行。

二、金融危机背景下衡阳市房地产业存在的几个问题的剖析

（一）理性“经济人”行为与区域房地产市场信心

西方经济学中理性“经济人”假设认为，在利己主义的推动下，具备“完全理性”的人能够自觉地实现利益最大化。房地产市场消费者的市场行为符合经济人假定。消费者在房价上涨时由于担心房价再涨，争相购买，而在房价下跌时产生房价还会下跌的预期。当前房地产市场的深度调整，给居民一个房价下跌的预期，为了自身利益的最大化，市场交易主体不会轻易进入市场，造成市场信心不足。

随着金融危机影响的逐步显现，许多大中城市出现了“价量齐跌”的局面，居民观望情绪非常严重，房地产市场进行深度调整，衡阳房地产市场信心也受到严重打击，商品房成交量急剧萎缩，2008年以来各房地产开发商发现市场一下子冷清了许多。但是从目前衡阳房价来看，泡沫成分应该不大，而且又经历了一轮调整，从各方面看，当前的房地产价格应该比较合理。其一，目前衡阳大多数已完工商品房的成本大约为1700元／m2，尤其是拥有较高品质的主流楼盘来说，成本价则更高，再加上一些开发商大力度的促销优惠，衡阳房价的水分应该不是很多。其二，衡阳市目前房价收入比大约为6左右，即使有泡沫也很轻微，在居民收入可以承受的范围内。市场长期信心不足，必然会损害本身就比较脆弱的房地产经济，给区域经济金融体系带来难以估量的损失。

（二）结构性供需不平衡妨碍衡阳市房地产经济健康发展

根据萨伊定律，供给能创造需求, 也能抑制需求。能创造需求适应需求的供给是有效供给,背离需求的供给是无效供给。衡阳商品房供给的过剩其根本原因与表现是结构性过剩，也就是说无效供给量较大。一是户型结构不合理。为迎合一部分人“贪大求全”的住房需求，近年来衡阳市开发大户型住宅已成为一种趋势，90～120平方米以下，总价较少的小户型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，经济适用房建设滞后，一部分经济困难家庭的住房需求没有得到改善。

据有关部门统计，2008年上半年，衡阳市144m2以上大户型住宅供销比达到了8.7∶1，大户型供过于求的状况非常严重。而据相关民意调查显示，有意向购买144 m2以上大户型住宅的市民仅占15%。而144m2以下的中小户型商品住宅供销比为1.2∶1，供求关系比较健康。一般说来，90平方米以下住房和经济适用房属于自住性需求，需求价格弹性小，即使市场价格较高也不会减少多少需求，而144平方米以上住房则是居民改善性或享受性需求占较大比重，需求价格弹性较大，当价格上升较多时，需求量就会大幅减少，因而房地产供需结构不合理是市场需求不旺的一个重要原因。

（三）金融机构代理人“非理性”行为放大了房地产市场风险

金融机构作为集体“经济人”有寻求自身利益最大化的冲动，但是由于其经理人是股东（或国家和政府）的委托代理人，不可避免在经济活动中出现“拿别人的钱替别人办事”,因而效率低下，甚至因为房地产商的“寻租”行为损害委托人的利益。在房地产行业中，金融机构因为利益冲动而对房地产支持过度，“代理人”在房地产贷款活动中违规放贷，不利于房地产健康发展，可能引发房地产泡沫损害自身利益。

在房地产行情处于上升通道时，金融的过度支持会产生更大泡沫，繁荣的房市掩盖了金融机构的风险，而房地产融资中更多的是利用土地与房产作为抵押，当房地产市场整体不景气时，土地与房产贬值风险加大了房地产金融风险。2008年9月，在房地产开发贷款总量减少1.51%的条件下，衡阳市房地产开发贷款损失类不良贷款数量同比增长84.48%，关注类贷款同比增长50.54%（如表2）。随着宏观经济形势的进一步变化，房地产贷款的潜在风险可能转变为现实的信贷风险，关注类房地产贷款亦有可能向不良贷款转化。

（四）房地产民间融资引起的社会问题值得关注

资金作为稀缺资源，在房地产行情低迷形势下，金融机构贷款会更加谨慎，民间融资作为正规金融的补充，也因为供过于求而产生信贷配给现象，由于信息不完全对称，逆向选择的结果是利率高的借款人获得贷款，但是高利率必然要求高回报，在房地产行情看好时，这种回报可能得到满足，但是在行情低迷时就可能出现亏损，不可避免出现道德风险，如果大面积道德风险发生就可能引发社会风险。

在目前房地产业普遍资金紧缺情况下，各种不规范的民间融资大行其道，严重影响金融安全，甚至危及社会安定。一是“高利贷”。如某县房地产公司，以月利率达5-8%借入民间资金，后因公司债务包袱过沉被迫外出逃债。二是非法集资。中间人通过非法集资转入房地产企业，以获取高额利润。这种方式由于环节多，利息更高，风险更大。三是跨区域民间融资。房地

产公司从外地跨区域融资，民间融资区域扩大化，出现融资纠纷影响的区域就是大范围的。

三、金融危机背景下金融机构如何促进区域房地产经济健康发展

（一）把握好房地产金融支持的方向

房地产金融支持应放在以下几个方面。一是把握好民生性需求的解决。一方面要求金融机构在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构，优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设，优先满足具有偿还能力的家庭购买自住房的贷款需求；另一方面，还要求金融机构积极配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下，切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。二是把握好增量控制。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对新增土地开发和新开工项目的调控，防止房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。三是把握好房地产稳健经营。根据房地产金融风险防控状况，对金融支持的重点应放在关注投资规模适度、现金流较充裕、项目适销对路、企业资质较好、还贷较及时的房地产企业。四是把握好市场失灵的解决。市场失灵理论告诉我们，房地产开发商的逐利性促使其热衷于开发大面积、豪华型别墅和公寓，因此房地产市场本身不可能实现居民的“买不起大的，买小的，买不起贵的，买便宜的”愿望，政府的调控必不可少。对房地产信贷投向实行指导，增加开发小户型、普通商品房的信贷投放量，政府这只有形的手应该发挥作用。

（二）把握住房地产金融支持的力度

一是把握住金融支持与居民住房需求的平衡。房地产金融支持应在三方面把握好力度：首先是重点支持个人自住性消费需求；其次是有条件支持投资性需求，在严格执行信贷政策，详细了解贷款申请人的资料真实性的基础上，对于具有投资价值的项目积极参与；第三是严格控制炒作性房地产投机性需求。二是把握住金融支持与经济发展水平的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，经济基础相对薄弱的区域金融机构应采取更加灵活的利率政策，如解决民生性住房的供需问题可以采取低于基准利率的政策，而对开发大面积、超豪华型公寓则采取高于基准利率一定比例的政策。这样既可以解决供求结构性问题，解决了一部分低收入家庭的住房问题，又促进了区域经济平稳发展。

（三）加强房地产金融监管体系建设

一是建立房地产金融长效监测机制。首先要建立适应区域房地产金融调控的一系列风险指标体系，根据这些指标进行长期跟踪监测并及时向金融主管部门和银行反馈，各金融机构要协调共同行动，在房地产民间融资活动、房地产贷款使用、企业资金链状况、企业资金异常情况、房地产投资规模和销售状况等要重点监测，发现问题及时报告和解决。二是切实加强房地产金融监管。房地产金融监管要与金融调控相互配合，同步进行。重点监管房地产项目是否符合贷款条件、是否降低首付款比例、是否是假按揭贷款、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款以及以个人名义贷款变相开发等。对房地产企业和金融机构工作人员违规操作必须严惩不怠，减少房地产金融领域的“寻租”行为，确保房地产金融安全运行。三是建立房地产金融调控政策效应评价制度。对于政府金融调控政策产生的效应，及时给予分析和评价，为实施房地产金融宏观调控提供科学的指导依据，并根据政策效应状况适时做出政策调整。

参考文献：

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（课题组组长：黄红星 成员：阳卫东、陈伯军、袁锦湘）