物流地产危中存机

枭　涵　徐彩儿

中国物流与采购联合会《2008年全国物流运行情况通报》数据显示，2008年我国社会物流总额增幅同比下降8.1%；物流业增加值完成同比下降5.7个百分点；社会物流总费用同比下降3.5个百分点。

面对这种环境，2009年2月国务院审议并原则通过物流业调整振兴规划，直指物流产业。而作为全球知名的物流地产咨询服务提供商——世邦魏理仕（CBRE）集团大中华区工业及物流服务部执行董事Andrew Hatherley表示，十大振兴产业中物流产业被提上议程，对于中国物流基础设施建设将是一次契机。

中西部存商机

据了解，去年世邦魏理仕在大中华区的交易项目总金额为30.29亿美元；如此骄人的业绩得益于世邦魏理仕在中国的布局方略，截止2009年3月，世邦魏理仕在大中华区共拥有全方位服务分公司16个，服务覆盖地区辐射整个中国。

虽然拥有如此广阔的布局，但由于经济发展和地域差异，其在中国的布局依然有着明显的差异化。由于境外物流设施开发和经营商经营的轴心和据点主要集中在沿海地区，特别是环渤海、长三角和珠江三角洲地区。据Andrew Hatherley先生介绍，目前世邦魏理仕在环渤海湾地区参与的项目有普洛斯泰达物流园、天津泰达（津南）微电子工业区和大连国际物流中心等。其中与汇丰银行、南丰集团合作的位于大连港区的大连国际物流中心，是世邦魏理仕最新合作的项目之一，一期工程于去年年底正式封顶，预计将在今年6月交付使用。作为大连大窑湾保税港区的重点项目之一，其对打造大连港为“东北亚国际航运中心”起到了推波助澜的作用。据了解，该项目投入使用后，大连将成为日韩货物的集散地，交货期将缩短一半，仓储成本下降超过50％，其中，运往东北的货物的交货期至少可以节省一天。

位于我国黄金水道的长三角地区、珠江三角洲以上海港和深圳港为依托，更是成为我国物流基础设施高速发展的前沿阵地。目前世邦魏理仕在这两个地区服务的项目更是丰富。包括昆山工业村；上海外高桥保税物流园区仓储项目；广州保税区的保税仓库；深圳盐田港普洛斯国际物流园等。

对于未来世邦魏理仕是否会向中西部地区扩大业务规模，Andrew Hatherley先生表示，“ 首先，2、3年前海外资金主要进驻的是中国一线或沿海城市，但随着该地区市场的逐渐成熟，或者说慢慢趋近于饱和状态，投资者肯定要往中西部地区扩散。其次，目前中西部地区的成本，包括劳动力、土地、原材料等都相对较低。因此只要时机成熟时，迁移也是大势所趋。”

另外，我国很多沿海港区加大对内陆腹地网络，无水港正在逐渐兴起。例如，天津港已经开始大力发展华北、西北、东北等腹地地区的无水港区，宁波舟山港也目标嘉兴、绍兴、义乌、温州、金华等地，大力发展内陆港。由此未来的物流基础设施需求也将会大大增强。

波动带来机遇

中国物流市场的逐步开放是在2001年加入WTO后，到2005年，我国依据承诺全面开放了物流市场。世邦魏理仕自上世纪末就已经进入中国市场，见证了中国物流市场的变迁。

这场对于中国史无前例的全球性的金融海啸，受冲击最前沿的要算我国沿海港口城市，这在一定程度上影响了目前仓储设施的需求和租金率。Andrew Hatherley先生称，受需求减少影响，2008年第四季度上海平均工业用地价格环比回落5.03%，为1085元/平方米；平均工业物业租金环比下滑3.1个百分点，其中厂房租金骤跌6.23%。

不过，Andrew Hatherley先生也给我们打了一个很好的比方。一是没有市场行为、停滞不前的市场环境；另一种是有波动和动荡的市场，哪一种对物流业的长期发展更有利？由于中国的物流业起步相对较晚，因此在过去的几年中，整个市场的变化非常快，无论这一变化是走高还是走低，都吸引了大量来自境内外的关注以及业务征询。

为了最小化目前由于各种原材料带动的成本上涨，控制和削减成本成为所有企业的当务之急。从前一家在上海或者长三角地区拥有众多厂房和物流设施的企业，现在思考最多的就是如何整合这些设施，以最大程度的削减开销。此外，随着市场价格的走低，开发商也在考虑是不是要对租赁、出售的物流设施做一些重新的评估、租金定位等。

因此，无论物流地产市场走高还是走低，这个市场都需要有市场行为，整合、扩张都会产生市场需求。

物流业振兴的拉动

早前，我国就提出分两年以4万亿来应对全球金融危机的冲击、带动内需，那么对于工业地产的影响到底有多少？Andrew Hatherley先生表示，“4万亿的政策虽不能直接作用于工业地产业，但对工业地产的整体发展仍有间接刺激作用。”4万亿对整个基础设施的扩建和改建，以及一、二线城市之间的衔接将会有一个很大的提升，同时对整个物流业，包括交通、运输都会起到很大的改善和帮助。

而就在今年2月下旬，国务院审议并原则通过《物流业调整振兴规划》。其中，振兴物流产业的九大工程中，包括物流园区、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展等方面。其中非常关键的一个核心思想就是释放需求。物流地产的终端客户为了削减成本往往会选择外包等措施，上游的开发商承接这一需求，相应的工业地产咨询服务商利用强大的网络，为开发商提供最合适的选址、土地、物业等一系列的服务时，也为终端客户节省了成本。这样一个链条，需求层层释放不仅仅对工业地产行业带来的利润，也为整个社会提供了更多的机遇。

前不久，国际外包服务专业人士协会（IAOP）评出了“2009年全球外包100强”，世邦魏理仕公司连续第三年获此殊荣。世邦魏理仕跨国公司服务部副主席Bill Concannon先生表示，世邦魏理仕的外包解决方案不仅降低了成本，还满足了他们提升服务品质的需求。”

世邦魏理仕预计，整个物流地产市场要看到更多的机遇或新的契机，要等到2009年下半年。凭借出色的外包服务，待市场信心恢复，世邦魏理仕将能很快拔得头筹。

物流地产顾问咨询很重要

对于物流地产这样一个物流与地产业相交叉的市场，吸收了两方市场各自的特色。物流地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。由于上述原因，早年物流地产颇受国外投资者青睐，而目前我国政府和国内地产开发商也逐渐提升对物流地产市场的关注。

在谈到与政府之间的沟通时，Andrew Hatherley先生表示，作为外资企业的世邦魏理仕表示已经没有任何的障碍。一方面，世邦魏理仕凭借其全球的客户网络，在很多场合已成为政府和开发商之间的桥梁，政府乐于倾听来自专业机构的声音，为例如园区管委会等招商引资；另一方面，目前我国的土地市场透明度大为改观，土地采用公开的“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）制度。这也为像普洛斯、盖世理、AMB和国内开发商等，以及世邦魏理仕一样的咨询服务提供商提供了更多的便捷。

Andrew Hatherley先生表示，世邦魏理仕除了同国际开发商有着密切的合作，与很多中国民营开发商也是合作伙伴。虽然这些民营开发商同国际开发商相比接触物流这一行业相对较晚，但是他们在业务发展以及汲取国外先进经验方面却十分的快速。

中国的物流地产市场刚刚起步，世邦魏理仕希望通过其国际经验和中国本地经验的融合、聚集效应，为中国物流地产带来新鲜血液的同时，也为其本土化带来最佳的效益。作为世邦魏理仕，有着丰富的经验、客户网络、国际化管理理念等。而本地开发商，它拥有的优势就是本土资源，包括资金、政府扶植等。专业服务提供商作为一个中介，将更好地把这些本地发展商同国内外优质客户衔接起来，为今后我国工业地产市场的升级优化有着不可磨灭的功劳。