2003年左右,国际物流地产巨头携带巨资进入中国,在沿海及经济发达地区开展 “物流圈地”运动,受物流地产高投次回报率、收益稳定的利益驱动,国内当时有资金实力的物流企业、房地产企业和地方政府也纷至沓来,抢占有限的物流地产资源。一时间,国内的物流地产市场已形成政府、民营、外资三足鼎立之势。针对当时的现况,物流地产界有投“机”和投“基”两种观点,但国内的物流地产商都不认同这样的观点,而国际物流地产巨头更多地承认自己是投“基”行为,因为他们用的都是风险投资基金或通过募集的资金。是谁是非最后会由市场来决定。
时至今日,受全球经济危机的影响,由于政府、民营、外资物流地产项目运营模式不一样,目前已出现不同的经营困境。
地方政府主导开发的物流园因园区位置的特殊性、便宜的土地价格,商业推广招商积极性不高,目前仓储空量率最高。
民营的地产项目经营及用户定位不够清晰,更多的是采用合作开发的经营模式。
投资民营的地产项目主要有两股力量,一是房地产企业开发的物流地产项目,房地产企业凭借足够的开发资金实力和容易批地的优势,加上物流地产“热”,急想在物流地产“小试牛刀”;事实上,物流地产经营区域性很强,与房地产差别大。房地产企业总算有所领悟。
二是从事商贸流动式物流业的企业开发的物流地产项目。物流运作是轻资产型的,而仓储是重资产型的。民营的物流企业愿意接受物流服务和物流地产带来的好处,却不愿承担两者的风险,目前此类地产项目成了物流企业的烫手的山芋,面临被迫出让或者被收购的困境。
外资物流地产项目在规划的前瞻性、大局观方面把握非常好,如园区定位、用户群定位、租金水平及未来的发展方向等方面,加上有资金实力的优势,像普洛斯、AMB、盖世理、丰树等外资公司在国内的物流地产项目的进展仍然如期进行,受影响较小。新熙地、凯兰置地也在静观其变,择机发展。