外资仍看国内物流地产

宁　潇　姜明圣

外贸出口受到制约，港口物流及外贸企业的库存积压问题凸显，导致仓库仍供不应求。（重点）

2009年的三月初，上海阴雨连绵，阴郁的天气似乎也在映衬这场席卷全球的金融危机难以云开雾散。面对欧美经济的大萧条，仲量联行中国区物流基础设施部的总监认为中国国内物流地产市场并未受到这股寒流的太大冲击。

高端稀缺 低端过剩

“2008年年底，上海地区可租赁/使用仓储面积为1300万平米，然而真正具有投资级别的‘Grade A标准仓库只有300万平米。余下的1000万平方米仓库普遍通用性差、物业维护不好、权属关系不清晰、消防等安全措施不到位。相比较，法国巴黎的标准型仓库为3800万平米；美国洛杉矶的标准型仓库总面积为5000万平米。” 王成志表示，目前的中国物流地产市场与国外发达地区仍有较大差距。“中国的物流地产，是以2004年普洛斯进入中国为起点，目前也不过短短的5年时间，市场发展之迅速已十分惊人”。

根据仲量联行的研究，中国目前物流业发展76.7%的驱动力来自零售业，其中许多第三方物流企业的最终客户也都是零售企业。中国作为全球第二大消费国，凭借14亿人口，对零售市场的需求能力不容小觑。此外，生产制造企业中原材料的供应链管理、成品分销，也都需要物流仓储。由此可见，中国物流地产市场的容量还有待进一步的挖掘。

尽管如此，中国目前的物流地产市场也并非只见太阳不见乌云。王成志指出，对于中国物流地产市场的“供大于求”我们有必要重新理解，在这里如何界定仓库是关键。比方一个缺乏消防喷淋等安全措施的厂房储存着一批货物，当突发火灾后，由于不是保险公司所认同的仓库，最终无法得到索赔而蒙受损失，这时候我们才恍然大悟这原来不是仓库。这件事也的的确确发生在几个月前上海“西北物流园区”。从我们上面提到的上海1300万平方米的仓库中，能符合我们仓库要求的也就是那300万平方米。

他认为目前国内的仓储市场是高端稀缺，低端过剩。低端市场如同一颗定时炸弹，随时会带来不确定性的损失，此外也造成土地等资源的不合理配置。但随着企业相关意识的逐渐增强，对于标准仓库的需求肯定是越来越强的。这种状况对于主营高端市场的仲量联行来说，无疑将是一块大奶酪。

零售业的带动

全球经济的“重感冒”，使得一直以出口外向型经济为发展动力的中国也难免“喷嚏”，也就在这个时候，普洛斯宣布出售其在中国和日本的资产。王成志对此表示，首先不论其对普洛斯本身的全球战略有何影响，就中国市场而言，其更多发出的是一种积极的信号。

普洛斯出售其中国资产和日本的产业基金权益及相应的预估债务给新加坡产业投资有限公司(GIC RE)，同时，原普洛斯中国的高管团队和GIC RE将合资成立SMG基金管理有限公司。在这场收购案中，需要注意几点：首先，这次收购属于主权基金收购。所谓主权基金即资金的来源是新加坡国民的工资保险，包括养老保险、失业保险、公积金、医疗保险等。其次，为什么投资者是看中普洛斯中国，而并非其他地区？早在2008年6月迪拜世界旗下EZW收购盖世理，而盖世理本身已在中国有了广阔的布局和发展规划，且一直服务于全球最大的零售商沃尔玛。从这一系列事件很清晰的看到外商投资者对中国今后的发展是充满信心的，尽管目前正在经历一场金融海啸。

国家4万亿的经济刺激计划，以及最近国务院审议并原则通过的物流业调整振兴规划等相关政策的出台如同筑巢引凤，其带来的蝴蝶效应将能撬动全国上下更多的投资。中国物流业发展76.7%的驱动力来自零售业，以及中国是全球第二大消费国。

此外，由于外贸出口受到制约，港口物流及外贸企业的库存积压问题凸显，然而也就有因为这些，企业才更需要足够的仓库。据了解，目前上海外高桥地区的仓库已经出现供不应求的局面。

外资 民营 国营三分天下

目前我国的物流地产市场可谓三分天下，外资、民营、国营物流地产商形成“三足鼎立”之势。由于背景、发展状况、经营服务水平的不同，在市场的划分上还是有相当大的差距。“以标准仓库的开发量为基础，外资物流地产开发商发展势头强劲，占据中国近60%的市场；民营企业占25%；剩余的15%为国营物流地产商享有。”王成志说到。

跨国物流地产商凭借先进的管理经营理念，无论是在开发管理、物业管理、资产管理上更趋于成熟，由此取得了中国大陆市场的绝大多数份额。

而就民营企业来说，最大的优势就在于灵活性，特别是在非商务条款谈判中。美国、欧洲物流地产市场经过多年的发展，标准化程度已经很高，尽管这样做有一定的优势，增强了企业的自我保护能力，但在目前的中国市场这种略显呆板的方式反而会出现水土不服的现象。

就其前景来说，王总表示非常看好民营物流地产企业的发展。从近几年，甚至是这次金融危机中来看，民营和外资同样受到信心、资金困难的影响，但从目前市场情况、租赁情况、需求情况，民营企业表现并不差。由于更了解中国，民营企业通过自有资金或者银行借贷，在运作、合作伙伴、处置资产等方面处于优势。虽然国际物流地产商也采取了大量的本土化策略，但由于高层主管多是外国人，在管理层沟通、互相理解上还是存在文化或理解上的差异。而民营物流地产商对于节约成本、土地选址等更能了如指掌，如此以来能更快速和客户达成合作意向。

对于国营企业，王成志也表示出乐观的态度。尽管目前的市场份额中不大，但本身其在政府沟通上处于优势，资信背景也比较清晰。一定的变通能力和决策效率是其目前缺乏的。王成志建议，国有企业如果能考虑多元化经营发展，通过出让部分资产，与民营、外商建立合资关系，通过学习先进的管理经验和技术，提升团队凝聚力和决策力，其未来的发展前景也是值得期待的。

绿色仓储：未来的方向

2008年6月仲量联行携手普洛斯，发表《中国物流基础设施手册》，对专业物流基础设施的术语做了统一的阐释，希望借此帮助规范中国目前的行业规范。也正是通过这一手册的全页环保纸印刷，我们看到的是一个企业的理念，即仲量联行所倡导的企业社会责任：“为客户和我们自己，我们要致力成为环境可持续性和能源管理方面的房地产业界领袖。 我们的能力给我们机会把商业房地产对环境的影响减少到最小。”

由于成功开发沃尔玛天津配送中心，全球领先的绿色仓储服务提供商盖世理，荣获中国“2008 Green Supply Chain Award”殊荣。该配送中心占地43000平方米，日处理333000 箱。作为盖世理定制给沃尔玛的仓储项目其正式启动是在2006年，仲量联行也参与其中。该项目分为两期，一期是盖世理与沃尔玛的直接定制，其中前期拿地、土地评估（市场调研、土地价格、交通经济环境评估等）则是由仲量联行实施；二期仲量联行也在负责代理招商活动。

据王成志介绍，该配送中心拥有一整套的环境解决方案，以降低二氧化碳排放量和用水消耗量。仓库的建造应用可再生材料，在使得仓库本身更符合“环境友好”的同时，营运成本也大大削减。

不单单是沃尔玛和盖世理，就在3个月前，总面积达12万平方米的耐克中国物流中心，奠基仪式在江苏太仓举行。仲量联行也参与了前期的选址,，在这一项目中耐克也将投入巨额资金在工程的环保设施构建上。

令人遗憾的是，我们发现目前对于绿色供应链这一概念在中国的推广几乎都是外资企业，同时客户也基本面向外商。中国本土的物流地产商或客户并没有过多的重视环保、可持续发展。人们往往认为前期的大投资是实施上的一个障碍，然而从沃尔玛天津配送中心的例子看到，其运营后所带来节能效益是十分可观的。此外，这通常也代表了一个企业的社会形象，随着国民环保意识的逐渐提高，“绿色”无疑将是一个市场差异化的有利法宝。